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RESPUESTAS
Consultorio tributario

(EL TIEMPO) Estas opiniones de expertos de Grant Thornton Ulloa Garz�n, est�n basadas en el entendimientos de la normativa vigente, sin embargo, pueden no ser compartidas por las autoridades.

Contratos de arrendamiento
Caso

Una bodega industrial con contrato de arrendamiento directo, suscrito entre arrendador y arrendatarios solidarios.

Estos se han abstenido de pagar el canon de arrendamiento desde el mes de septiembre de 2006 hasta la fecha de la presente consulta y as� mismo el 10 por ciento de IVA sobre el mencionado canon.

�Cu�l es la raz�n por la que en la Dian aseguran que as� no reciba el arrendador el canon de arrendamiento ni el IVA, �ste �ltimo debe declararse y pagarse bimensualmente?

�Si no se recauda el IVA, porque los inquilinos no lo pagan, el arrendador debe responder ante la DIAN por dicho monto?

Respuesta
El IVA, de conformidad con el articulo 420 Literal b, se genera por la prestaci�n de servicios en el territorio nacional.

Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, diferentes a los destinados a vivienda, son considerados un servicio, el cual se encuentra gravado con el impuesto a la tarifa especial del 10 por ciento (articulo 468 - 3 del Estatuto Tributario).

En materia del impuesto sobre las ventas, se considera como ventas, para los solos efectos de las determinaci�n del impuesto, todos los actos que impliquen transferencia de dominio a t�tulo gratuito u oneroso, independientemente de la denominaci�n que se de a los contratos y de las condiciones pactadas por las partes.

De la misma manera y con igual especialidad, el articulo 429 del Estatuto Tributario se�ala el momento de causaci�n del impuesto, afirm�ndose que en las ventas, el impuesto se causa en la fecha de emisi�n de la factura o documento equivalente a la falta de estos, en el momento de la entrega; y en la prestaci�n de los servicios, la causaci�n ocurre en la fecha de emisi�n de la factura o documento equivalente, o en la fecha de terminaci�n de los servicios o del pago o abono en cuenta, la que primero ocurra.

En este orden de ideas, si la causaci�n del impuesto ocurre en la medida en que primero se presente cualquiera de los hechos indicados, el responsable del IVA estar�a obligado a facturar el servicio teniendo en cuenta lo acordado por arrendador y arrendatario en el contrato, y dicha facturaci�n es la que determinan la causaci�n del IVA, independientemente si el arrendatario cumple o no con el pago de c�nones.

Esto por cuanto que, dentro de las obligaciones de los responsables del IVA se encuentra facturar el IVA que se cause legalmente en sus operaciones y presentar oportunamente la declaraci�n bimestral.

Para el caso de los contratos de arrendamiento de inmuebles se debe tener en cuenta que, como regla general, son responsables del impuesto sobre las ventas quienes presten el servicio de arrendamiento gravado y pertenezcan o deban pertenecer al r�gimen com�n del impuesto sobre las ventas, debiendo cumplir con las obligaciones establecidas para los responsables.

Si el servicio de arrendamiento es prestado por un responsable del r�gimen simplificado a un responsable del r�gimen com�n, este deber� asumir el impuesto aplicando el mecanismo de la retenci�n en la fuente.

                                                   * * * * *

Caso
En en a�o 2007 compr� un inmueble sobre planos por valor de 103 millones de pesos el cual me fue entregado en septiembre. Ese inmueble lo vend� en octubre de 2007 por valor de 122 millones 500 mil pesos.

En este caso se genera impuesto de ganancia ocasional teniendo en cuenta que el inmueble lo compr� sobre planos y lo vend� completamente terminado.

�Si se genera cu�l ser�a la tarifa que tendr�a que pagar? �Qu� posibilidades tengo para reducir el valor del impuesto?

Respuesta
Se debe tener en cuenta que las ganancias ocasionales corresponden a todos los ingresos recibidos por el contribuyente a partir de actividades espor�dicas o que acontezcan por circunstancias del azar, las cuales no hacen parte del giro ordinario de sus negocios.

Seg�n lo se�alado por el articulo 300 del Estatuto Tributario, se consideran ganancias ocasionales las provenientes de la enajenaci�n de bienes que hayan hecho parte del activo fijo del contribuyente por un t�rmino de dos a�os o m�s, y la cuant�a de la misma se establece por la diferencia entre el precio de enajenaci�n y el costo fiscal del activo enajenado.

Si el activo ha permanecido por menos de dos a�os dentro del activo fijo del contribuyente, la utilidad no ser� ganancia ocasional sino renta.

De este caso se puede deducir que la actividad de compraventa de inmuebles no es propiamente la actividad com�n del contribuyente. Por lo tanto, en principio se puede afirmar que la venta del inmueble podr�a estara sujeta al impuesto complementario de ganancias ocasionales.

Sin embargo, como no se cumple con el requisito de la permanencia en el activo fijo por dos a�os o m�s, la utilidad ser� gravada como renta, cuya base gravable para el c�lculo del impuesto estar� conformada por todos los ingresos constitutivos de renta requisito (salarios, honorarios, servicios, etc.), m�s el concepto de la utilidad en la transacci�n de la consulta.

El impuesto a cargo ser� el resultado de aplicar la tabla del impuesto para personas naturales vigente el a�o 2007.

 
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