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Tiene problemas con su inmobiliaria

Cmo solucionarlos y a d�nde acudir para poner una queja sobre una inmobiliaria o hacer por ejemplo que reparen algo en el inmueble que est� en arriendo.

Las agencias inmobiliarias, pueden establecer  en general como objeto  social, el realizar  varios actos, gestiones, intermediaciones, tramites, entre ellos: recibir inmuebles en consignaci�n para la venta, permuta, arriendo; intermediaci�n en la consecuci�n de cr�ditos hipotecarios, corretaje,  promover la venta de proyectos urban�sticos y constructivos,  promover proyectos de titularizaci�n, leasing, etc.

En el desarrollo de cada una de las anteriores actividades, eventualmente pueden presentarse problemas con las  agencias inmobiliarias.

En el caso de los arrendamientos seg�n  sea el  tipo de contrato de consignaci�n del inmueble se presentan varias casu�sticas, puesto que existen varias modalidades  tales como:  a)  Consignaci�n para  que arriende directamente la inmobiliaria, b) consignaci�n para que la inmobiliaria seleccione el arrendatario y administre el contrato, pero siendo el consignante el arrendador,  c)  consignaci�n para seleccionar el inquilino �nicamente.

Igualmente  depende del tipo de inmueble, su ubicaci�n y en especial su destinaci�n   para  uso (vivienda urbana, vivienda rural, o  de tipo comercial), donde aplica un tratamiento especial para cada caso.

En materia de arrendamiento de Vivienda urbana la ley 820/03 y  decreto 51/2004,  regulan la actividad de las personas naturales o jur�dicas dedicadas a arrendar o a la intermediaci�n en el arrendamiento de  inmuebles.

Por lo general  tienen dos formas de tratarlos, v�a administrativa y v�a  justicia ordinaria.

En la v�a administrativa la competencia para conocer de los excesos o irregularidades de las agencias inmobiliarias est�  en cabeza de las autoridades locales: Alcald�a mayor de Bogot� D.C., la Gobernaci�n de San Andr�s, Providencia y Santa Catalina y las alcald�as municipales del pa�s.

Para el caso Bogot� D.C.  la  Oficina de Control de Vivienda adscrita a la Secretar�a del  H�bitat, es la encargada del control de vivienda ,  las siguientes funciones les asigna la ley :

��Contrato de arrendamiento:

 1. Conocer las controversias originadas por no expedir las copias del contrato de arrendamiento a los arrendatarios, fiadores y codeudores.

 2. Asumir las actuaciones que se le atribuyen a la autoridad competente en los art�culos 22 al 25 en relaci�n con la terminaci�n unilateral del contrato.

 3. Conocer de los casos en que se hayan efectuado dep�sitos ilegales y conocer de las controversias originadas por la exigibilidad de los mismos.

 4. Conocer de las controversias originadas por la no expedici�n de los comprobantes de pago al arrendatario, cuando no se haya acordado la consignaci�n como comprobante de pago.

 5. Conocer de las controversias derivadas de la inadecuada aplicaci�n de la regulaci�n del valor comercial de los inmuebles destinados a vivienda urbana o de los incrementos.

 6. Conocer del incumplimiento de las normas sobre mantenimiento, conservaci�n, uso y orden interno de los contratos de arrendamiento de vivienda compartida, sometidos a vigilancia y control;

 

 b) Funci�n de control, inspecci�n y vigilancia:

 1. Investigar, sancionar e imponer las dem�s medidas correctivas a que haya lugar, a las personas a que se refiere el art�culo 28 de la presente ley o a cualquier otra persona que tenga la calidad de arrendador o subarrendador.

 2. Aplicar las sanciones administrativas establecidas en la presente ley y dem�s normas concordantes.

 3. Controlar el ejercicio de la actividad inmobiliaria de vivienda urbana, especialmente en lo referente al contrato de administraci�n.

 4. Vigilar el cumplimiento de las obligaciones relacionadas con el anuncio al p�blico y con el ejercicio de actividades sin la obtenci�n de la matr�cula cuando a ello hubiere lugar�� 

 

Cuando el arrendador es una inmobiliaria, debe tener matricula inmobiliaria y un representante legal; por tanto as� como tienen derechos, tienen obligaciones y son responsables por sus omisiones y/o abusos ya sea  en lo relacionado al contrato de consignaci�n  del inmueble donde        quien consigna resulta perjudicado, y/o bien sea con relaci�n del contrato de arrendamiento, donde el arrendatario, coarrendatarios, fiadores  y/o codeudor solidario pueden salir perjudicados.

La casu�stica nos ha  demostrado que incluso los abusos a veces  se extienden a las compa��as aseguradoras y/o sus abogados externos, quienes tambi�n incurren en excesos  y tienen  responsabilidad por sus actos.

Es importante al demandar judicialmente por perjuicios, poder demostrar el tipo de  perjuicio  (moral, material: lucro cesante, da�o emergente, otros), as� como su monto en el proceso.

 

Ahora  bien para los casos como el enunciado en el texto de consulta, esto es cuando el arrendador (inmobiliaria o propietario, o poseedor, o tenedor) no cumple su obligaci�n de mantener el inmueble en estado normal  para que el arrendatario pueda gozar del uso natural del mismo, se acude al Juez, para que previo el debido proceso se obtenga  orden judicial que disponga al arrendador la reparaci�n del da�o y/o  el pago de los gastos en que incurri� el arrendatario al repararlo. Tambi�n para obtener declaraci�n judicial de terminaci�n del contrato por justa causa  invocada por parte del arrendatario al arrendador desconocer los derechos del arrendatario consignados en la ley.

 
COMO PROCEDER ANTE LA OFICINA DE CONTROL Y VIVIENDA ADSCRITA A LA SECRETARIA DEL HABITAT DE LA ALCALDIA MAYOR DE BOGOTA D.C.
 
Tomado de la direcci�n: http://www.bogota.gov.co/portel/libreria/php/frame_detalle_scv.php?h_id=23947
 
�Qu� tipo de quejas o solicitudes atiende la Secretar�a del H�bitat en temas de arrendamiento?

El arrendador o arrendatario de una vivienda urbana puede presentar quejas o solicitudes sobre arrendamiento en los siguientes casos:

Cuando el arrendatario considera que le est�n cobrando un canon que supera el 1% del valor comercial del inmueble.
Cuando la inmobiliaria le incumple al propietario con el contrato de administraci�n del inmueble.
Cuando sin existir incumplimiento el arrendador o el arrendatario quieren terminar unilateralmente el contrato antes de su vencimiento, pagando a la otra parte la indemnizaci�n correspondiente.
Cuando el arrendador no entrega copia del contrato o de los recibos de pago o exige dep�sitos o anticipos al arrendatario.
1. Radique la solicitud formal (debe incluir la direcci�n exacta para notificaci�n) dirigida a la Direcci�n Distrital de Inspecci�n, Vigilancia y Control de Vivienda, en uno de los siguientes puntos:

Punto de Atenci�n al Ciudadano de la Secretar�a de H�bitat - Calle 52 

Direcci�n: Calle 52 No. 13 - 64 - Pisos 11 al 15
Tel�fono: 358 16 00
Horario: Lunes a viernes de 8:00 a.m. a 4:00 p.m. 

Ver: Ficha | En el Mapa


Punto de Atenci�n al Ciudadano de la Secretar�a de H�bitat - Calle 53

Direcci�n: Avenida Caracas No. 53 - 80 - Piso 1
Tel�fono: 3 81 30 00 Ext. 2222 Quejas de constructoras con las extensiones 2010 - 2044
Horario: Lunes a Viernes de 8:00 a.m. a 5:30 p.m.

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Palacio Li�vano

Direcci�n: Carrera 8 No. 10 - 65
Tel�fono: 3 81 30 00 / L�nea Bogot� 195 de Servicio al Ciudadano
Horario: Lunes a Viernes 8:00 a.m. a 5:30 p.m.

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CADE Servit�

Direcci�n: Calle 165 No. 7 - 52
Tel�fono: L�nea 195
Horario: Lunes a viernes 7:00 a.m. - 12:00 m. y de 1.00 p.m. - 4.00 p.m.

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CADE Tunal

Direcci�n: Avenida Carrera 24C No. 48 � 84 Sur. C.C. Tunal
Tel�fono: L�nea 195
Horario: Lunes a Viernes 7:00 a.m. - 1:00 p.m. y de 2:00 p.m. - 4:00 p.m

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CADE Usaqu�n

Direcci�n: Avenida Carrera 7 No. 117 - 54 Piso 2
Tel�fono: L�nea 195
Horario: Lunes a viernes 7:00 a.m. - 1:00 p.m. y de 2:00 p.m. a 4:00 p.m.

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SuperCADE Am�ricas

Direcci�n: Avenida Carrera 87 No.  43 � 02 Sur
Tel�fono: L�nea 195
Horario: Lunes a viernes 7:00 a.m. - 6:00 p.m. S�bados 8:00 a.m. - 11:00 a.m.

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SuperCADE Calle 13

Direcci�n: Avenida Calle 13 No. 37 - 11
Tel�fono: L�nea 195
Horario: Lunes a Viernes 8:00 a.m. - 1:00 p.m. y de 2:00p.m a 5:00 p.m

Ver: Ficha | En el Mapa


SuperCADE Suba

Direcci�n: Avenida Calle 145 No. 103B - 90
Tel�fono: L�nea 195
Horario: Lunes a viernes 8:00 a.m. - 5:00 p.m. S�bados: 8:00 a.m. - 11:00 a.m.

Ver: Ficha | En el Mapa

2. Anexe los siguientes documentos: 

Original o fotocopia del Certificaci�n Catastral
Certifica la informaci�n f�sica, jur�dica y econ�mica de un predio; donde tambi�n figura la nomenclatura oficial, sus direcciones secundarias y las direcciones anteriores, incluye los aval�os catastrales de los �ltimos 5 a�os, valor del metro cuadrado de terreno y construido;  esta certificaci�n tambi�n se conoce con el nombre de Bolet�n de Nomenclatura.

Ir el tr�mite o servicio: Certificaci�n Catastral.

del inmueble o Aval�o catastral.

Cuando la solicitud se presenta por canon de arrendamiento, adicionalmente debe anexar:

Fotocopia de los recibos de pago del canon.
Fotocopia del contrato de arrendamiento.
Cuando la solicitud se presenta por terminaci�n unilateral de un contrato de arrendamiento, adicionalmente debe incluir:

Solicitud formal mencionando que se acoge al Art�culo 23 de la Ley 820 de 2003 si el solicitante es el arrendador o el Art�culo 25 si es el arrendatario.
Original y una copia del t�tulo de dep�sito judicial expedido por el Banco Agrario-Oficina de Dep�sitos Judiciales  (Sucursal - Calle 14 No. 7-33) por valor de tres c�nones de arrendamiento vigentes, a favor de la contraparte y a �rdenes de la Direcci�n Distrital de Inspecci�n, Vigilancia y Control de Vivienda, en la cuenta No. 110019195001.
Copia de la comunicaci�n enviada por correo certificado con 3 meses de anterioridad a la fecha de terminaci�n unilateral, dando preaviso a la contraparte (Se debe manifestar la voluntad de dar por terminado el contrato y pagar la indemnizaci�n).
Comprobante telegr�fico o de la empresa de correo que compruebe el env�o de la comunicaci�n mencionada.
Tenga en cuenta

La solicitud de terminaci�n unilateral de un contrato de arrendamiento toma 30 d�as h�biles, las dem�s solicitudes se resuelven en 15 d�as h�biles.
El valor comercial de un inmueble no puede ser superior al doble del aval�o catastral.
Puede obtener informaci�n sobre el estado de la solicitud acerc�ndose a los Puntos de Atenci�n Ciudadana de la Secretar�a o comunic�ndose al tel�fono 3 81 30 00 Ext. 2222 de lunes a viernes de 8:00 a.m. a 5:00 p.m.
El resultado del proceso se informa mediante comunicaci�n escrita enviada a la direcci�n de notificaci�n del solicitante y a su contraparte, cuando sea necesario.
Para obtener �nicamente asesor�a y/o informaci�n sobre el tr�mite, acuda a uno de los siguientes puntos de atenci�n:
CADE Bosa
Direcci�n: Carrera 77 J No. 63 - 53 Sur
Tel�fono: L�nea 195
Horario: Lunes a Viernes 7:00 a.m. - 1:00 p.m. y de 2:00 p.m. - 4:00 p.m.

Ver: Ficha | En el Mapa

 

Para los casos de terminaci�n unilateral de un contrato de arrendamiento:
El valor de la indemnizaci�n debe ser el correspondiente a tres (3) c�nones.
Para que el tr�mite proceda no debe haber existido incumplimiento de ninguna de las partes.
Cuando la solicitud se hace para contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la Ley 820 de 2003, la ley a la que se debe acoger es el Decreto 1816 de 1990, Articulo 11 si el solicitante es el arrendador o Articulo 12 si es el arrendatario.
 

 
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