Las agencias inmobiliarias, pueden establecer en general como objeto social, el realizar varios actos, gestiones, intermediaciones, tramites, entre ellos: recibir inmuebles en consignación para la venta, permuta, arriendo; intermediación en la consecución de créditos hipotecarios, corretaje, promover la venta de proyectos urbanísticos y constructivos, promover proyectos de titularización, leasing, etc.
En el desarrollo de cada una de las anteriores actividades, eventualmente pueden presentarse problemas con las agencias inmobiliarias.
En el caso de los arrendamientos según sea el tipo de contrato de consignación del inmueble se presentan varias casuísticas, puesto que existen varias modalidades tales como: a) Consignación para que arriende directamente la inmobiliaria, b) consignación para que la inmobiliaria seleccione el arrendatario y administre el contrato, pero siendo el consignante el arrendador, c) consignación para seleccionar el inquilino únicamente.
Igualmente depende del tipo de inmueble, su ubicación y en especial su destinación para uso (vivienda urbana, vivienda rural, o de tipo comercial), donde aplica un tratamiento especial para cada caso.
En materia de arrendamiento de Vivienda urbana la ley 820/03 y decreto 51/2004, regulan la actividad de las personas naturales o jurídicas dedicadas a arrendar o a la intermediación en el arrendamiento de inmuebles.
Por lo general tienen dos formas de tratarlos, vía administrativa y vía justicia ordinaria.
En la vía administrativa la competencia para conocer de los excesos o irregularidades de las agencias inmobiliarias está en cabeza de las autoridades locales: Alcaldía mayor de Bogotá D.C., la Gobernación de San Andrés, Providencia y Santa Catalina y las alcaldías municipales del país.
Para el caso Bogotá D.C. la Oficina de Control de Vivienda adscrita a la Secretaría del Hábitat, es la encargada del control de vivienda , las siguientes funciones les asigna la ley :
¿¿Contrato de arrendamiento:
1. Conocer las controversias originadas por no expedir las copias del contrato de arrendamiento a los arrendatarios, fiadores y codeudores.
2. Asumir las actuaciones que se le atribuyen a la autoridad competente en los artículos 22 al 25 en relación con la terminación unilateral del contrato.
3. Conocer de los casos en que se hayan efectuado depósitos ilegales y conocer de las controversias originadas por la exigibilidad de los mismos.
4. Conocer de las controversias originadas por la no expedición de los comprobantes de pago al arrendatario, cuando no se haya acordado la consignación como comprobante de pago.
5. Conocer de las controversias derivadas de la inadecuada aplicación de la regulación del valor comercial de los inmuebles destinados a vivienda urbana o de los incrementos.
6. Conocer del incumplimiento de las normas sobre mantenimiento, conservación, uso y orden interno de los contratos de arrendamiento de vivienda compartida, sometidos a vigilancia y control;
b) Función de control, inspección y vigilancia:
1. Investigar, sancionar e imponer las demás medidas correctivas a que haya lugar, a las personas a que se refiere el artículo 28 de la presente ley o a cualquier otra persona que tenga la calidad de arrendador o subarrendador.
2. Aplicar las sanciones administrativas establecidas en la presente ley y demás normas concordantes.
3. Controlar el ejercicio de la actividad inmobiliaria de vivienda urbana, especialmente en lo referente al contrato de administración.
4. Vigilar el cumplimiento de las obligaciones relacionadas con el anuncio al público y con el ejercicio de actividades sin la obtención de la matrícula cuando a ello hubiere lugar¿¿
Cuando el arrendador es una inmobiliaria, debe tener matricula inmobiliaria y un representante legal; por tanto así como tienen derechos, tienen obligaciones y son responsables por sus omisiones y/o abusos ya sea en lo relacionado al contrato de consignación del inmueble donde quien consigna resulta perjudicado, y/o bien sea con relación del contrato de arrendamiento, donde el arrendatario, coarrendatarios, fiadores y/o codeudor solidario pueden salir perjudicados.
La casuística nos ha demostrado que incluso los abusos a veces se extienden a las compañías aseguradoras y/o sus abogados externos, quienes también incurren en excesos y tienen responsabilidad por sus actos.
Es importante al demandar judicialmente por perjuicios, poder demostrar el tipo de perjuicio (moral, material: lucro cesante, daño emergente, otros), así como su monto en el proceso.
Ahora bien para los casos como el enunciado en el texto de consulta, esto es cuando el arrendador (inmobiliaria o propietario, o poseedor, o tenedor) no cumple su obligación de mantener el inmueble en estado normal para que el arrendatario pueda gozar del uso natural del mismo, se acude al Juez, para que previo el debido proceso se obtenga orden judicial que disponga al arrendador la reparación del daño y/o el pago de los gastos en que incurrió el arrendatario al repararlo. También para obtener declaración judicial de terminación del contrato por justa causa invocada por parte del arrendatario al arrendador desconocer los derechos del arrendatario consignados en la ley.
COMO PROCEDER ANTE LA OFICINA DE CONTROL Y VIVIENDA ADSCRITA A LA SECRETARIA DEL HABITAT DE LA ALCALDIA MAYOR DE BOGOTA D.C.
Tomado de la direcciòn: http://www.bogota.gov.co/portel/libreria/php/frame_detalle_scv.php?h_id=23947
¿Qué tipo de quejas o solicitudes atiende la Secretaría del Hábitat en temas de arrendamiento?
El arrendador o arrendatario de una vivienda urbana puede presentar quejas o solicitudes sobre arrendamiento en los siguientes casos:
Cuando el arrendatario considera que le están cobrando un canon que supera el 1% del valor comercial del inmueble.
Cuando la inmobiliaria le incumple al propietario con el contrato de administración del inmueble.
Cuando sin existir incumplimiento el arrendador o el arrendatario quieren terminar unilateralmente el contrato antes de su vencimiento, pagando a la otra parte la indemnización correspondiente.
Cuando el arrendador no entrega copia del contrato o de los recibos de pago o exige depósitos o anticipos al arrendatario.
1. Radique la solicitud formal (debe incluir la dirección exacta para notificación) dirigida a la Dirección Distrital de Inspección, Vigilancia y Control de Vivienda, en uno de los siguientes puntos:
Punto de Atención al Ciudadano de la Secretaría de Hábitat - Calle 52
Dirección: Calle 52 No. 13 - 64 - Pisos 11 al 15
Teléfono: 358 16 00
Horario: Lunes a viernes de 8:00 a.m. a 4:00 p.m.
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Punto de Atención al Ciudadano de la Secretaría de Hábitat - Calle 53
Dirección: Avenida Caracas No. 53 - 80 - Piso 1
Teléfono: 3 81 30 00 Ext. 2222 Quejas de constructoras con las extensiones 2010 - 2044
Horario: Lunes a Viernes de 8:00 a.m. a 5:30 p.m.
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Palacio Liévano
Dirección: Carrera 8 No. 10 - 65
Teléfono: 3 81 30 00 / Línea Bogotá 195 de Servicio al Ciudadano
Horario: Lunes a Viernes 8:00 a.m. a 5:30 p.m.
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CADE Servitá
Dirección: Calle 165 No. 7 - 52
Teléfono: Línea 195
Horario: Lunes a viernes 7:00 a.m. - 12:00 m. y de 1.00 p.m. - 4.00 p.m.
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CADE Tunal
Dirección: Avenida Carrera 24C No. 48 ¿ 84 Sur. C.C. Tunal
Teléfono: Línea 195
Horario: Lunes a Viernes 7:00 a.m. - 1:00 p.m. y de 2:00 p.m. - 4:00 p.m
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CADE Usaquén
Dirección: Avenida Carrera 7 No. 117 - 54 Piso 2
Teléfono: Línea 195
Horario: Lunes a viernes 7:00 a.m. - 1:00 p.m. y de 2:00 p.m. a 4:00 p.m.
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SuperCADE Américas
Dirección: Avenida Carrera 87 No. 43 ¿ 02 Sur
Teléfono: Línea 195
Horario: Lunes a viernes 7:00 a.m. - 6:00 p.m. Sábados 8:00 a.m. - 11:00 a.m.
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SuperCADE Calle 13
Dirección: Avenida Calle 13 No. 37 - 11
Teléfono: Línea 195
Horario: Lunes a Viernes 8:00 a.m. - 1:00 p.m. y de 2:00p.m a 5:00 p.m
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SuperCADE Suba
Dirección: Avenida Calle 145 No. 103B - 90
Teléfono: Línea 195
Horario: Lunes a viernes 8:00 a.m. - 5:00 p.m. Sábados: 8:00 a.m. - 11:00 a.m.
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2. Anexe los siguientes documentos:
Original o fotocopia del Certificación Catastral
Certifica la información física, jurídica y económica de un predio; donde también figura la nomenclatura oficial, sus direcciones secundarias y las direcciones anteriores, incluye los avalúos catastrales de los últimos 5 años, valor del metro cuadrado de terreno y construido; esta certificación también se conoce con el nombre de Boletín de Nomenclatura.
Ir el trámite o servicio: Certificación Catastral.
del inmueble o Avalúo catastral.
Cuando la solicitud se presenta por canon de arrendamiento, adicionalmente debe anexar:
Fotocopia de los recibos de pago del canon.
Fotocopia del contrato de arrendamiento.
Cuando la solicitud se presenta por terminación unilateral de un contrato de arrendamiento, adicionalmente debe incluir:
Solicitud formal mencionando que se acoge al Artículo 23 de la Ley 820 de 2003 si el solicitante es el arrendador o el Artículo 25 si es el arrendatario.
Original y una copia del título de depósito judicial expedido por el Banco Agrario-Oficina de Depósitos Judiciales (Sucursal - Calle 14 No. 7-33) por valor de tres cánones de arrendamiento vigentes, a favor de la contraparte y a órdenes de la Dirección Distrital de Inspección, Vigilancia y Control de Vivienda, en la cuenta No. 110019195001.
Copia de la comunicación enviada por correo certificado con 3 meses de anterioridad a la fecha de terminación unilateral, dando preaviso a la contraparte (Se debe manifestar la voluntad de dar por terminado el contrato y pagar la indemnización).
Comprobante telegráfico o de la empresa de correo que compruebe el envío de la comunicación mencionada.
Tenga en cuenta
La solicitud de terminación unilateral de un contrato de arrendamiento toma 30 días hábiles, las demás solicitudes se resuelven en 15 días hábiles.
El valor comercial de un inmueble no puede ser superior al doble del avalúo catastral.
Puede obtener información sobre el estado de la solicitud acercándose a los Puntos de Atención Ciudadana de la Secretaría o comunicándose al teléfono 3 81 30 00 Ext. 2222 de lunes a viernes de 8:00 a.m. a 5:00 p.m.
El resultado del proceso se informa mediante comunicación escrita enviada a la dirección de notificación del solicitante y a su contraparte, cuando sea necesario.
Para obtener únicamente asesoría y/o información sobre el trámite, acuda a uno de los siguientes puntos de atención:
CADE Bosa
Dirección: Carrera 77 J No. 63 - 53 Sur
Teléfono: Línea 195
Horario: Lunes a Viernes 7:00 a.m. - 1:00 p.m. y de 2:00 p.m. - 4:00 p.m.
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Para los casos de terminación unilateral de un contrato de arrendamiento:
El valor de la indemnización debe ser el correspondiente a tres (3) cánones.
Para que el trámite proceda no debe haber existido incumplimiento de ninguna de las partes.
Cuando la solicitud se hace para contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la Ley 820 de 2003, la ley a la que se debe acoger es el Decreto 1816 de 1990, Articulo 11 si el solicitante es el arrendador o Articulo 12 si es el arrendatario.
