Cuál debe ser el incremento en los arriendos
Para este año el alza máxima permitida es del 5,69 por ciento para los contratos posteriores al 10 de julio del 2003 y del 4,0 por ciento para los firmados antes de esta fecha.
Estos incrementos se fijan para los contratos suscritos despues del 10 de julio de 2003 con base al índice de precios al consumidor del año pasado (5,69 por ciento) y para los anteriores a esa fecha con base en la inflación proyectada para este año por el gobierno nacional (4,0 por ciento).
Estos aumentos solo rigen para vivienda y se pueden hacer efectivos cada doce meses de acuerdo con lo previsto en la Ley de Arriendos (820 de 2003).
Si un arrendador decide aplicar incrementos por encima de estos porcentajes, los inquilinos pueden quejarse ante las autoridades competentes para el caso en cada ciudad. Por ejemplo, en Bogotá tienen la opción de hacerlo ante la Subsecretaria de Control de Vivienda, en el teléfono 3813000, extensión 2010.
En materia de arrendamientos de establecimientos comerciales, hay libertad para las partes arrendadora y arrendataria de fijar el precio del canon de arrendamiento y sus incrementos; ahora bien, cuando ya esta en curso el contrato, a su vencimiento o el de sus prorrogas, si las partes desean que el contrato continue, pactan el reajuste que consideren pertinente, y en caso de haber descuerdo se acude al juez para que mediante peritos se regule el precio del canon de arrendamiento.
Existe un problema de aplicación de norma cuando se arrienda el inmueble para vivienda y locales comerciales. Por ejemplo, se renta un primer piso y tiene parte vivienda y parte local o locales, quedando como mixto.
La norma no menciona nada al respecto, existen jurisprudencias (fallos reiterativos de jueces y tribunales) en que para casos especificos mencionan que se aplica la ley de vivienda o la comercial segun el area predominante ( vivienda- o local).
* * * * *
¿Opera automáticamente el incremento al vencerse el contrato y reiniciarse la nueva prorroga?
Previamente el arrendador deberá informarle al inquilino el monto del incremento y la fecha a través de la cual se hará efectivo, a través de servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de notificación personal.
* * * * *
¿Que significa que con el nuevo canon incrementado no supere lo dicho en el articulo 18 de la ley?
En materia de vivienda urbana por voluntad de la ley, para establecer el valor de un canon de arrendamiento de un inmueble, señala el articulo 18 que debe obedecer a una formula matemática, esto es que el valor del canon de arrendamiento no podrá exceder el 1por ciento del valor comercial del inmueble o de la parte que de él se dé en arriendo.
Ejemplo si el valor comercial del inmueble es de 100.000.000 de pesos el canon mensual del arrendamiento no puede ser superior al 1por ciento, esto es superior a 1.000.000 de pesos.
Ahora con respecto al incremento significa que el nuevo canon de arrendamiento resultante de adicionar el porcentaje legal permitido, no puede superar ese 1 por ciento del valor comercial del inmueble estimado para el año en que se hace el incremento.
* * * * *
¿Para inmuebles arrendados en moneda extranjera, opera el mismo incremento de ley?
Como se puede lo más, se puede lo menos.
En efecto el articulo 19 la ley de arrendamientos de vivienda urbana 820 de 2003, permite pactar cánones de arrendamiento en cualquier moneda o divisa extranjera, pagándose en moneda legal colombiana a la tasa de cambio representativa del mercado en la fecha en que fue contraída la obligación, salvo que las partes hayan convenido una fecha o tasa de referencia definitiva.
Opinamos en consecuencia que el valor del nuevo canon de arrendamiento debe guardar coherencia con la norma del articulo 18 de la misma ley; esto es no pude sobrepasar el 1por ciento del valor comercial del inmueble, y asi mismo opera el reajuste o incremento del canon, el cual no puede ser superior al 5.69 por ciento del canon.
* * * * *
¿Cobija el incremento los locales comerciales?
En materia de arrendamientos de establecimientos comerciales, hay libertad para las partes arrendadora y arrendataria de fijar el precio del canon de arrendamiento y sus incrementos.
Ahora bien, cuando ya esta en curso el contrato, a su vencimiento o el de sus prorrogas, si las partes desean que el contrato continué, pactan el reajuste que consideren pertinente, y en caso de haber desacuerdo se acude al juez para que mediante peritos se regule el precio del canon de arrendamiento.
---------------------
*Asesoría: Andrés Martínez, Abogado Especializado en Arriendos
Corporación Casa Jurídico Social (Tel. 4081519, de Bogotá)
