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CONSULTORIO / ARRIENDOS
Terminación de contrato


Caso
¿Cómo terminar un contrato de arrendamiento cerca de la fecha de vencimiento?

Respuesta
Si el arrendador es quien desea dar por terminado el contrato y pedir el inmueble, debe estar pendiente de la fecha de terminación y con no menos de tres meses de anticipación debe proceder a dar aviso al arrendatario (inquilino) por correo autorizado.

En  forma similar se actúa,  si es el inquilino es quien le interesa  dar por terminado el contrato de arrendamiento y como consecuencia entregar el inmueble, debe estar pendiente de la fecha en que vence el contrato y con no menos de tres meses, avisar al arrendador por correo autorizado, expresando  que no es su voluntad continuar y que entregará al llegar el día en que termine el contrato de arrendamiento.
Obsérvese, como en estas dos situaciones, si cualquiera de las partes da el aviso a la otra con la suficiente antelación, no hay lugar a pago de indemnizaciones, o lo que las personas llaman multas.

                                     * * * * *

Caso
¿Cómo terminar un contrato de arrendamiento y tener la restitución del inmueble?

Respuesta
La ley de arrendamientos, prevé varias oportunidades, causales  y maneras a seguir  para    terminar el contrato y como consecuencia lograr restituir  el inmueble dado en arrendamiento,  entre ellas tenemos:

Oportunidades
Por ejemplo se cita la oportunidad de que se acerque el vencimiento del termino de duración del contrato o de alguna de sus prorrogas.

La oportunidad de obtener el común acuerdo entre arrendador e inquilino para terminar el contrato y entregar, la oportunidad en que  se presenta una causal originada en el comportamiento contractual de  alguna de las partes o la oportunidad proveniente de  una situación externa a la voluntad o comportamiento de las partes.
 
Causales originadas por parte del arrendatario (inquilino)
La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato.

La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario.

El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador.

La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva.

La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del arrendatario.

La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.
 
Causales  originadas en comportamientos del  arrendador entre ellas están
La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, por acción premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo, en estos casos el arrendatario podrá optar por asumir el costo del restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer como arrendatario.

La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiv.

El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la Ley o contractualmente.

La venta del inmueble que esta arrendado.

La necesidad que tenga el arrendador para ocupar el inmueble o para reconstruirlo, repararlo o construir, etc.

Causales externas: enuncio entre otros los hechos de la naturaleza que inciden en el inmueble arrendado y por ello amenace riesgo  ruina  o inminente peligro tal como puede ser una inundación, un terremoto , una fumarola de un volcán, etc.

La expropiación del inmueble por parte del Estado para dar curso a obras públicas por ejemplo la construcción de una fase de trasmilenio, o de una avenida; o una orden judicial, administrativa o policiva.

                                        * * * * *

Caso
En algunos contratos de arrendamiento se pacta de manera anticipada en su texto y desde el inicio, que al vencerse o al cumplirse cualquiera de sus prorrogas el canon de arrendamiento se incrementará en el porcentaje que determine la ley, a partir del primer mes de la nueva prorroga, y de no hacerse el incremento sino simplemente seguir consignando el mismo canon , se incurre en mora y es causal de dar por terminado el contrato de arrendamiento, exigiendo su inmediata entrega ¿Es esto válido?

Respuesta
El contrato de arrendamiento para vivienda urbana se encuentra intervenido por el Estado, de modo tal que existe la ley de arrendamientos para este tipo de inmuebles destinados a vivienda urbana. (actualmente ley 820 de 2003).

La ley prima por encima de la voluntad de las partes contractuales, en razón de que rige con efectos ¿erga omnes¿, esto es decir  rige para todos y prima sobre la voluntad contractual.

En efecto la ley estipula en el articulo 20, ¿¿ el arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento¿¿, deberá avisarle al inquilino a partir de cuando y  en cuanto es el incremento, la norma impone un deber y a seguido establece la pena de no hacerlo, cuando menciona : ¿ ¿So pena de ser inoponible al arrendatario¿¿

Explicamos así: al enunciar la ley en su texto las palabras:  ¿ el arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento¿,  tácitamente da a entender la norma   que puede existir casos de arrendadores que no sea su voluntad incrementar el cañón de  arriendo, esto es que es opcional el incremento.

Ahora, al señalar la ley una  pena de inoponibilidad ante el  arrendatario, si no se hace el aviso previo de incremento por el arrendador en la forma que lo enuncia la norma, significa que no podrá el arrendador  exigir el incremento ante el inquilino,  o  hacer  valer el alza.

Finalmente el aviso  por voluntad de la ley debe indicarle al inquilino  a partir de cuando opera el incremento y en cuanto  se incrementa.

Aunque en el contrato se mencione genéricamente que el inquilino  pagará al vencerse el contrato o su prorroga  el incremento  que determine la  ley,  es muy difícil  predecir de una manera exacta cuanto es el aumento, porque cada año varía el índice de Precios al Consumidor IPC, por lo que sugerimos asi esté pactado, hacer la recordación al inquilino notificándolo personalmente o por correo autorizado.

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Caso
¿Con cuánto tiempo de anticipación se debe pedir o avisar que se entregará una vivienda en arriendo? ¿Si no se hace dentro de los plazos fijados es obligatorio pagar una multa o esta se puede negociar?

Respuesta
Tanto la ley anterior como la vigente predican que el aviso por parte del arrendatario al arrendador debe darse con tres meses de antelación al vencimiento del contrato inicial o el de sus prórrogas, por lo tanto, si lo hace así no hay lugar a indemnización.

De lo contrario, el aviso debe darse con  tres meses de anticipación, informando cuando hará entrega del inmueble. Opino que a la  par de informar al arrendador se puede hacer una oferta del pago de la indemnización. Incluso, la ley establece  que esta se haga dentro de los tres meses y señala el procedimiento para  consignar  y hacer entrega del inmueble provisionalmente, si el arrendador se niega a recibir el inmueble.

* * * * *

Caso
¿La mora en el pago de los servicios públicos y su consecuente suspensión tipifican la violación del contrato y puede iniciarse el proceso de restitución del bien?
  
Respuesta
Sí. El hecho de que el arrendatario incurra en estas conductas faculta al arrendador a terminar unilateralmente el contrato de arrendamiento e instaurar las acciones tendientes a la restitución del inmueble dado en arrendamiento.

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Caso
¿El propietario de un inmueble puede dar por terminado unilateralmente un contrato sin tener que pagar ninguna multa?

Respuesta

El arrendador solo puede dar por terminado unilateralmente el contrato en eventos muy especiales, sin el pago de indemnizaciones. Estos casos son: el incumplimiento por parte del arrendatario de las obligaciones derivadas del contrato, cuando el propietario necesite ocupar el bien para su propia habitación o cuando el bien vaya a ser demolido.  

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Caso
¿Cuánto tiempo debe dar el arrendatario a su inquilino para desocupar un inmueble que va a ser vendido?

Respuesta
La venta es una de las causales de terminación del contrato por parte del arrendador. Debe darse el aviso con una antelación no menor de tres meses a través del correo del servicio postal autorizado.  

                                              * * * * *

Caso
¿Puede un arrendatario usar la fuerza para sacar un inquilino del inmueble? ¿Qué procedimiento debe seguir el propietario con un arrendador que paga la misma suma de dinero de varios años atrás y no desea llegar a un consenso? 

Respuesta 
Debe intentar, inicialmente, la conciliación para fijar fecha de entrega. Antes del vencimiento de la prórroga comunicarle que da por terminado el contrato e iniciar la acción de restitución ante las autoridades jurisdiccionales.

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Caso
Tomé en arriendo un apto con garaje incluido, pero es demasiado pequeño para el auto que tengo. ¿Cuáles son mis derechos si ya firmé contrato con la inmobiliaria a partir del primero de abril?

Respuesta
Faltó prudencia, usted debió prever esa situación. Sugerimos conciliar y buscar soluciones alternativas como hablar con el administrador para cambiar el parqueo por uno de mayor tamaño. Esto extracontractualmente.   

Sobre el mismo caso.
Y si la inmobiliaria no me advirtió que ese es un garage para un carro pequeño, ¿tengo algún derecho? ¿Se puede cambiar el contrato donde me cobren menos por el arriendo y tomar un garaje en otro sitio?

Respuesta
En caso de no obtener el consentimiento del arrendador puede dar por terminado unilateralmente el contrato, dando aviso con tres meses de anticipación y pagando una indemnización equivalente a tres meses. Si no lo ocupa, debe pagar los tres meses.

Tenga en cuenta, de todas formas, que el contrato ya está perfeccionado. Las obligaciones del arrendatario existen desde que dio su consentimiento; considero que debe tratar de obtener el consentimiento del inmobiliario para dar por terminado el acuerdo por mutua voluntad.

                                              * * * * *

Caso
¿El propietario puede dar por terminado unilateralmente el contrato sin tener que pagar ninguna multa?

Respuesta
El arrendador solo puede dar por terminado unilateralmente el contrato en eventos muy especiales, sin el pago de indemnizaciones. Estos casos son: el incumplimiento por parte del arrendatario de las obligaciones derivadas del contrato, cuando el propietario necesite ocupar el bien para su propia habitación o cuando el bien vaya a ser demolido.  

                                              * * * * *

Pregunta
Vivo en un apartamento en arriendo y sus dueños lo tienen en venta. ¿Si el arrendador logra negociarlo, cuánto tiempo debe darme para desocuparlo?

Respuesta
La venta es una de las causales de terminación del contrato por parte del arrendador. Debe darse el aviso con una antelación no menor de tres meses a través del correo del servicio postal autorizado.   

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Pregunta
¿Cuándo puedo sacar a un inquilino que no quiere salir de mi inmueble? ¿Qué procedimiento sigo si actualmente paga el mismo arriendo de hace diez años y no quiere acceder a arreglos?  

Respuesta
Debe intentar, inicialmente, la conciliación para fijar fecha de entrega. Antes del vencimiento de la prórroga comunicarle que da por terminado el contrato e iniciar la acción de restitución ante las autoridades jurisdiccionales.

* * * * *

Pregunta
¿En cuanto tiempo una persona invade un apartamento que siempre ha tenido en arriendo y supuestamente consigna en un banco?

Respuesta
El arrendatario es el tenedor del inmueble. El paso del tiempo no lo convierte en poseedor; en consecuencia, nunca se convertirá en propietario. 

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Asesoría: Andrés
Martínez, Abogado Especializado en Arriendos
Corporación Casa Jurídico Social (Tel. 4081519, de Bogotá)

 
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