El Tiempo Clasificados
Nuestros portales especializados:
  • Elempleo
  • Carroya
  • Miles de artículos
  • ¡Qué buena compra!
Facebook Twitter
¿Necesita ayuda? 01 8000 115 252
 
    Noticias       Financiación       Compra y Venta       Arriendos       Ciudades y Precios       Propiedad Horizontal       Guía para Empresas       Diseño y Arquitectura    
 


Información Relacionada
  Consulte:
 
   

CONSULTORIO / ARRIENDOS
Terminaci�n de contrato


Caso
�C�mo terminar un contrato de arrendamiento cerca de la fecha de vencimiento?

Respuesta
Si el arrendador es quien desea dar por terminado el contrato y pedir el inmueble, debe estar pendiente de la fecha de terminaci�n y con no menos de tres meses de anticipaci�n debe proceder a dar aviso al arrendatario (inquilino) por correo autorizado.

En  forma similar se act�a,  si es el inquilino es quien le interesa  dar por terminado el contrato de arrendamiento y como consecuencia entregar el inmueble, debe estar pendiente de la fecha en que vence el contrato y con no menos de tres meses, avisar al arrendador por correo autorizado, expresando  que no es su voluntad continuar y que entregar� al llegar el d�a en que termine el contrato de arrendamiento.
Obs�rvese, como en estas dos situaciones, si cualquiera de las partes da el aviso a la otra con la suficiente antelaci�n, no hay lugar a pago de indemnizaciones, o lo que las personas llaman multas.

                                     * * * * *

Caso
�C�mo terminar un contrato de arrendamiento y tener la restituci�n del inmueble?

Respuesta
La ley de arrendamientos, prev� varias oportunidades, causales  y maneras a seguir  para    terminar el contrato y como consecuencia lograr restituir  el inmueble dado en arrendamiento,  entre ellas tenemos:

Oportunidades
Por ejemplo se cita la oportunidad de que se acerque el vencimiento del termino de duraci�n del contrato o de alguna de sus prorrogas.

La oportunidad de obtener el com�n acuerdo entre arrendador e inquilino para terminar el contrato y entregar, la oportunidad en que  se presenta una causal originada en el comportamiento contractual de  alguna de las partes o la oportunidad proveniente de  una situaci�n externa a la voluntad o comportamiento de las partes.
 
Causales originadas por parte del arrendatario (inquilino)
La no cancelaci�n por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del t�rmino estipulado en el contrato.

La no cancelaci�n de los servicios p�blicos, que cause la desconexi�n o p�rdida del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario.

El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesi�n del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinaci�n del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorizaci�n del arrendador.

La incursi�n reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinaci�n del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravenci�n, debidamente comprobados ante la autoridad policiva.

La realizaci�n de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorizaci�n del arrendador o la destrucci�n total o parcial del inmueble o �rea arrendada por parte del arrendatario.

La violaci�n por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese r�gimen.
 
Causales  originadas en comportamientos del  arrendador entre ellas est�n
La suspensi�n de la prestaci�n de los servicios p�blicos al inmueble, por acci�n premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo, en estos casos el arrendatario podr� optar por asumir el costo del restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer como arrendatario.

La incursi�n reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiv.

El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la Ley o contractualmente.

La venta del inmueble que esta arrendado.

La necesidad que tenga el arrendador para ocupar el inmueble o para reconstruirlo, repararlo o construir, etc.

Causales externas: enuncio entre otros los hechos de la naturaleza que inciden en el inmueble arrendado y por ello amenace riesgo  ruina  o inminente peligro tal como puede ser una inundaci�n, un terremoto , una fumarola de un volc�n, etc.

La expropiaci�n del inmueble por parte del Estado para dar curso a obras p�blicas por ejemplo la construcci�n de una fase de trasmilenio, o de una avenida; o una orden judicial, administrativa o policiva.

                                        * * * * *

Caso
En algunos contratos de arrendamiento se pacta de manera anticipada en su texto y desde el inicio, que al vencerse o al cumplirse cualquiera de sus prorrogas el canon de arrendamiento se incrementar� en el porcentaje que determine la ley, a partir del primer mes de la nueva prorroga, y de no hacerse el incremento sino simplemente seguir consignando el mismo canon , se incurre en mora y es causal de dar por terminado el contrato de arrendamiento, exigiendo su inmediata entrega �Es esto v�lido?

Respuesta
El contrato de arrendamiento para vivienda urbana se encuentra intervenido por el Estado, de modo tal que existe la ley de arrendamientos para este tipo de inmuebles destinados a vivienda urbana. (actualmente ley 820 de 2003).

La ley prima por encima de la voluntad de las partes contractuales, en raz�n de que rige con efectos �erga omnes�, esto es decir  rige para todos y prima sobre la voluntad contractual.

En efecto la ley estipula en el articulo 20, �� el arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento��, deber� avisarle al inquilino a partir de cuando y  en cuanto es el incremento, la norma impone un deber y a seguido establece la pena de no hacerlo, cuando menciona : � �So pena de ser inoponible al arrendatario�

Explicamos as�: al enunciar la ley en su texto las palabras:  � el arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento�,  t�citamente da a entender la norma   que puede existir casos de arrendadores que no sea su voluntad incrementar el ca��n de  arriendo, esto es que es opcional el incremento.

Ahora, al se�alar la ley una  pena de inoponibilidad ante el  arrendatario, si no se hace el aviso previo de incremento por el arrendador en la forma que lo enuncia la norma, significa que no podr� el arrendador  exigir el incremento ante el inquilino,  o  hacer  valer el alza.

Finalmente el aviso  por voluntad de la ley debe indicarle al inquilino  a partir de cuando opera el incremento y en cuanto  se incrementa.

Aunque en el contrato se mencione gen�ricamente que el inquilino  pagar� al vencerse el contrato o su prorroga  el incremento  que determine la  ley,  es muy dif�cil  predecir de una manera exacta cuanto es el aumento, porque cada a�o var�a el �ndice de Precios al Consumidor IPC, por lo que sugerimos asi est� pactado, hacer la recordaci�n al inquilino notific�ndolo personalmente o por correo autorizado.

                                      * * * * *

Caso
�Con cu�nto tiempo de anticipaci�n se debe pedir o avisar que se entregar� una vivienda en arriendo? �Si no se hace dentro de los plazos fijados es obligatorio pagar una multa o esta se puede negociar?

Respuesta
Tanto la ley anterior como la vigente predican que el aviso por parte del arrendatario al arrendador debe darse con tres meses de antelaci�n al vencimiento del contrato inicial o el de sus pr�rrogas, por lo tanto, si lo hace as� no hay lugar a indemnizaci�n.

De lo contrario, el aviso debe darse con  tres meses de anticipaci�n, informando cuando har� entrega del inmueble. Opino que a la  par de informar al arrendador se puede hacer una oferta del pago de la indemnizaci�n. Incluso, la ley establece  que esta se haga dentro de los tres meses y se�ala el procedimiento para  consignar  y hacer entrega del inmueble provisionalmente, si el arrendador se niega a recibir el inmueble.

* * * * *

Caso
�La mora en el pago de los servicios p�blicos y su consecuente suspensi�n tipifican la violaci�n del contrato y puede iniciarse el proceso de restituci�n del bien?
  
Respuesta
S�. El hecho de que el arrendatario incurra en estas conductas faculta al arrendador a terminar unilateralmente el contrato de arrendamiento e instaurar las acciones tendientes a la restituci�n del inmueble dado en arrendamiento.

                                          * * * * *

Caso
�El propietario de un inmueble puede dar por terminado unilateralmente un contrato sin tener que pagar ninguna multa?

Respuesta

El arrendador solo puede dar por terminado unilateralmente el contrato en eventos muy especiales, sin el pago de indemnizaciones. Estos casos son: el incumplimiento por parte del arrendatario de las obligaciones derivadas del contrato, cuando el propietario necesite ocupar el bien para su propia habitaci�n o cuando el bien vaya a ser demolido.  

                                             * * * * *

Caso
�Cu�nto tiempo debe dar el arrendatario a su inquilino para desocupar un inmueble que va a ser vendido?

Respuesta
La venta es una de las causales de terminaci�n del contrato por parte del arrendador. Debe darse el aviso con una antelaci�n no menor de tres meses a trav�s del correo del servicio postal autorizado.  

                                              * * * * *

Caso
�Puede un arrendatario usar la fuerza para sacar un inquilino del inmueble? �Qu� procedimiento debe seguir el propietario con un arrendador que paga la misma suma de dinero de varios a�os atr�s y no desea llegar a un consenso? 

Respuesta 
Debe intentar, inicialmente, la conciliaci�n para fijar fecha de entrega. Antes del vencimiento de la pr�rroga comunicarle que da por terminado el contrato e iniciar la acci�n de restituci�n ante las autoridades jurisdiccionales.

                                              * * * * *

Caso
Tom� en arriendo un apto con garaje incluido, pero es demasiado peque�o para el auto que tengo. �Cu�les son mis derechos si ya firm� contrato con la inmobiliaria a partir del primero de abril?

Respuesta
Falt� prudencia, usted debi� prever esa situaci�n. Sugerimos conciliar y buscar soluciones alternativas como hablar con el administrador para cambiar el parqueo por uno de mayor tama�o. Esto extracontractualmente.   

Sobre el mismo caso.
Y si la inmobiliaria no me advirti� que ese es un garage para un carro peque�o, �tengo alg�n derecho? �Se puede cambiar el contrato donde me cobren menos por el arriendo y tomar un garaje en otro sitio?

Respuesta
En caso de no obtener el consentimiento del arrendador puede dar por terminado unilateralmente el contrato, dando aviso con tres meses de anticipaci�n y pagando una indemnizaci�n equivalente a tres meses. Si no lo ocupa, debe pagar los tres meses.

Tenga en cuenta, de todas formas, que el contrato ya est� perfeccionado. Las obligaciones del arrendatario existen desde que dio su consentimiento; considero que debe tratar de obtener el consentimiento del inmobiliario para dar por terminado el acuerdo por mutua voluntad.

                                              * * * * *

Caso
�El propietario puede dar por terminado unilateralmente el contrato sin tener que pagar ninguna multa?

Respuesta
El arrendador solo puede dar por terminado unilateralmente el contrato en eventos muy especiales, sin el pago de indemnizaciones. Estos casos son: el incumplimiento por parte del arrendatario de las obligaciones derivadas del contrato, cuando el propietario necesite ocupar el bien para su propia habitaci�n o cuando el bien vaya a ser demolido.  

                                              * * * * *

Pregunta
Vivo en un apartamento en arriendo y sus due�os lo tienen en venta. �Si el arrendador logra negociarlo, cu�nto tiempo debe darme para desocuparlo?

Respuesta
La venta es una de las causales de terminaci�n del contrato por parte del arrendador. Debe darse el aviso con una antelaci�n no menor de tres meses a trav�s del correo del servicio postal autorizado.   

  * * * * *

Pregunta
�Cu�ndo puedo sacar a un inquilino que no quiere salir de mi inmueble? �Qu� procedimiento sigo si actualmente paga el mismo arriendo de hace diez a�os y no quiere acceder a arreglos?  

Respuesta
Debe intentar, inicialmente, la conciliaci�n para fijar fecha de entrega. Antes del vencimiento de la pr�rroga comunicarle que da por terminado el contrato e iniciar la acci�n de restituci�n ante las autoridades jurisdiccionales.

* * * * *

Pregunta
�En cuanto tiempo una persona invade un apartamento que siempre ha tenido en arriendo y supuestamente consigna en un banco?

Respuesta
El arrendatario es el tenedor del inmueble. El paso del tiempo no lo convierte en poseedor; en consecuencia, nunca se convertir� en propietario. 

--------------------
Asesor�a: Andr�s
Mart�nez, Abogado Especializado en Arriendos
Corporaci�n Casa Jur�dico Social (Tel. 4081519, de Bogot�)

 
Más temas
  CONSULTORIO
Casos y respuestas sobre arriendos
 
  CONSULTORIO / ARRIENDOS
Alzas de arriendos 2008
 
  CONSULTORIO / ARRIENDOS
C�mo pedir un inmueble
 
  CIFRAS
Valor de los inmuebles
 
  QUEJAS
Propietarios arbitrarios
 
  CONSULTORIO / ARRIENDOS
Cuidanderos
 
  CONSULTORIO / ARRIENDOS
Da�os del inmueble
 
  CONSULTORIO / ARRIENDOS
Delitos y robos
 
  CONSULTORIO / ARRIENDOS
Deudas de servicios
 
  CONSULTORIO / ARRIENDOS
Indemnizaci�n por local comercial o vivienda
 
  CONSULTORIO / ARRIENDOS
Inmuebles en venta
 
  CONSULTORIO / ARRIENDOS
Inquilinos y propiedad horizontal
 
  CONSULTORIO / ARRIENDOS
IVA, Retefuente e ICA
 
  CONSULTORIO / ARRIENDOS
Mantenimiento viviendas
 
  CONSULTORIO / ARRIENDOS
Mejoras a inmuebles
 
  CONSULTORIO / ARRIENDOS
Morosos que huyen
 
  CONSULTORIO / ARRIENDOS
Morosos y no entregan
 
  CONSULTORIO / ARRIENDOS
Pagos retroactivos
 
  CONSULTORIO / ARRIENDOS
Peleas y motivos para pedir un inmueble
 
  CONSULTORIO / ARRIENDOS
Quejas sobre inmobiliarias
 
  CONSULTORIO / ARRIENDOS
Servicios p�blicos, �qui�n paga las deudas?
 
  NORMATIVIDAD
Sanciones
 
  RESPUESTAS
Contratos
 
     
 
 
Use una de estas opciones:
1. Por tema:
  2. Por palabra:
 

3. Especial
(Digite la palabra
y elija la sección):