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CONSULTORIO / ARRIENDOS
IVA, Retefuente e ICA


Pregunta
�Si una empresa de r�gimen com�n y pago 650.000 de canon durante seis meses �a partir del primero de enero� a una inmobiliaria, �cu�l es el porcentaje de retenci�n en la fuente, IVA e ICA que debe pagar por los seis meses que est� cancelando? �Cu�les son los �asientos� que se deben utilizar para causar el arrendamiento en la contabilidad comercial?

Respuesta
El aspecto tributario del tema de arriendos tiene varios componentes y circunstancias (r�gimen simplificado o com�n, personas naturales o jur�dicas, etc.), aunque todo depende del uso del inmueble arrendado (vivienda, comercial, industria, etc.).

El tema de los impuestos es muy �rido e inestable, cada a�o hay una reforma tributaria que engendra multitud de criterios, situaciones y opciones. En este caso, el arrendatario �por ser persona jur�dica y pertenecer al r�gimen com�n� debe pagar el valor del arriendo, m�s el 7 por ciento del valor del IVA, establecido en la ley 788 del 2002, art�culo 35.

Ahora bien, el concepto unificado sobre el impuesto de ventas No. 003 del 2002 de la Dian establece que los inmuebles sujetos a arrendamiento no est�n obligados al impuesto de IVA. Vale la pena aclarar que los conceptos no obligan.

De otro lado, la retenci�n en la fuente prevista es el 3,5 por ciento; respecto a la retenci�n del IVA, el inquilino por ser persona jur�dica deber� retener el porcentaje correspondiente y consignarlo a la DIAN, si est� debidamente autorizado; de lo contrario deber� pagarlo al arrendador y este deber�  consignarlo.

Respecto a la retenci�n en la fuente, el inquilino consignar� el porcentaje mencionado a la cuenta de la Dian y certificar� anualmente dichos valores, para que el arrendador los descuente en su declaraci�n de renta.

Finalmente en cuanto a ICA y RETEICA tiene un trato similar con el IVA y depende de unas condiciones espec�ficas, por tanto el con-sultante debe acudir a un contador p�blico o abogado tributarista, ya que de acuerdo al Estatuto Tributario seg�n la clasificaci�n de su empresa le corresponde un c�digo y a su vez seg�n este le corresponde un porcentaje a pagar.

Ser�n los respectivos recibos de  consignaci�n en asocio al contrato de arrendamiento los soportes contables de causaci�n de gastos operacionales de su empresa.

*****

Pregunta
En el caso de un inmueble comercial arrendado en proceso de desahucio por la v�a judicial, �c�mo opera la liquidaci�n y el pago del IVA que grava a los inmuebles comerciales? Eso debido a que el inquilino viene consignando el canon a trav�s de dep�sitos judiciales en el Banco Agrario (sin el pago del correspondiente IVA)

Adem�s, lo hace en dos pagos: uno con el canon de 1999 y otro con el incremento del a�o 2000. �Debe el propietario asumir el pago si el inquilino no lo hace? o, en el momento que el juzgado ordene la restituci�n y el pago de las sumas pendientes �se causar�a y pagar�a el respectivo impuesto?

Respuesta
El t�rmino desahucio equivale a notificaci�n de la decisi�n de  terminaci�n del contrato por cualquier causal contemplada en la ley o contrato de arrendamiento; en el caso consultado entendemos que el inmueble se encuentra en proceso judicial  de restituci�n por mora en el pago de los c�nones de arrendamiento y sus incrementos.

Consideramos que si el arrendador y el inquilino son personas jur�dicas del r�gimen com�n son responsables del IVA; el uno de recaudarlo y el otro de pagarlo respectivamente.

Para que opere el cobro  del IVA, el arrendador debe ser una persona jur�dica y el inquilino, quien lo paga, puede ser persona jur�dica o natural. El porcentaje es del  7 por ciento  sobre el precio del arriendo.

Como quiera que la ley procesal  civil en los casos de proceso de restituci�n de inmueble por mora exige  que se consigne al banco autorizado y a �rdenes del juzgado de conocimiento los c�nones adeudados y los que se causen  durante el proceso so pena de no ser o�do, el arrendatario solo est� obligado ante el juzgado a consignar el canon de arriendo pactado en el contrato.

Por ello, aconsejamos asesorase al elaborar el contrato de abogado especialista inmobiliario y contador p�blico, a fin de que en el documento se pacte en el valor del arrendamiento m�s el pago del IVA incluido como valor mensual de arrendamiento. En este caso el arrendatario debe pagar el canon pactado que comprende arriendo m�s  IVA.

De otro lado, usted  ya  sea directamente o a trav�s de su apoderado debe solicitar al  juzgado la entrega de los dineros consignados, a menos que el demandado haya solicitado la retenci�n de ellos por considerar no deberlos, caso en el cual el arrendador deber� esperar hasta que haya sentencia  y pronun-ciamiento en firme al respecto.

Cuando el juzgado  entregue los dineros al arrendador, y si en el precio estaba incluido el IVA, el arrendador  proceder� a efectuar los registros contables necesarios.

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*Asesor�a: 
Andr�s Mart�nez, Abogado Especializado en Arriendos
Corporaci�n Casa Jur�dico Social (Tel. 4081519, de Bogot�)

 
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