Pregunta
¿Si una empresa de régimen común y pago 650.000 de canon durante seis meses ¿a partir del primero de enero¿ a una inmobiliaria, ¿cuál es el porcentaje de retención en la fuente, IVA e ICA que debe pagar por los seis meses que está cancelando? ¿Cuáles son los ¿asientos¿ que se deben utilizar para causar el arrendamiento en la contabilidad comercial?
Respuesta
El aspecto tributario del tema de arriendos tiene varios componentes y circunstancias (régimen simplificado o común, personas naturales o jurídicas, etc.), aunque todo depende del uso del inmueble arrendado (vivienda, comercial, industria, etc.).
El tema de los impuestos es muy árido e inestable, cada año hay una reforma tributaria que engendra multitud de criterios, situaciones y opciones. En este caso, el arrendatario ¿por ser persona jurídica y pertenecer al régimen común¿ debe pagar el valor del arriendo, más el 7 por ciento del valor del IVA, establecido en la ley 788 del 2002, artículo 35.
Ahora bien, el concepto unificado sobre el impuesto de ventas No. 003 del 2002 de la Dian establece que los inmuebles sujetos a arrendamiento no están obligados al impuesto de IVA. Vale la pena aclarar que los conceptos no obligan.
De otro lado, la retención en la fuente prevista es el 3,5 por ciento; respecto a la retención del IVA, el inquilino por ser persona jurídica deberá retener el porcentaje correspondiente y consignarlo a la DIAN, si está debidamente autorizado; de lo contrario deberá pagarlo al arrendador y este deberá consignarlo.
Respecto a la retención en la fuente, el inquilino consignará el porcentaje mencionado a la cuenta de la Dian y certificará anualmente dichos valores, para que el arrendador los descuente en su declaración de renta.
Finalmente en cuanto a ICA y RETEICA tiene un trato similar con el IVA y depende de unas condiciones específicas, por tanto el con-sultante debe acudir a un contador público o abogado tributarista, ya que de acuerdo al Estatuto Tributario según la clasificación de su empresa le corresponde un código y a su vez según este le corresponde un porcentaje a pagar.
Serán los respectivos recibos de consignación en asocio al contrato de arrendamiento los soportes contables de causación de gastos operacionales de su empresa.
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Pregunta
En el caso de un inmueble comercial arrendado en proceso de desahucio por la vía judicial, ¿cómo opera la liquidación y el pago del IVA que grava a los inmuebles comerciales? Eso debido a que el inquilino viene consignando el canon a través de depósitos judiciales en el Banco Agrario (sin el pago del correspondiente IVA)
Además, lo hace en dos pagos: uno con el canon de 1999 y otro con el incremento del año 2000. ¿Debe el propietario asumir el pago si el inquilino no lo hace? o, en el momento que el juzgado ordene la restitución y el pago de las sumas pendientes ¿se causaría y pagaría el respectivo impuesto?
Respuesta
El término desahucio equivale a notificación de la decisión de terminación del contrato por cualquier causal contemplada en la ley o contrato de arrendamiento; en el caso consultado entendemos que el inmueble se encuentra en proceso judicial de restitución por mora en el pago de los cánones de arrendamiento y sus incrementos.
Consideramos que si el arrendador y el inquilino son personas jurídicas del régimen común son responsables del IVA; el uno de recaudarlo y el otro de pagarlo respectivamente.
Para que opere el cobro del IVA, el arrendador debe ser una persona jurídica y el inquilino, quien lo paga, puede ser persona jurídica o natural. El porcentaje es del 7 por ciento sobre el precio del arriendo.
Como quiera que la ley procesal civil en los casos de proceso de restitución de inmueble por mora exige que se consigne al banco autorizado y a órdenes del juzgado de conocimiento los cánones adeudados y los que se causen durante el proceso so pena de no ser oído, el arrendatario solo está obligado ante el juzgado a consignar el canon de arriendo pactado en el contrato.
Por ello, aconsejamos asesorase al elaborar el contrato de abogado especialista inmobiliario y contador público, a fin de que en el documento se pacte en el valor del arrendamiento más el pago del IVA incluido como valor mensual de arrendamiento. En este caso el arrendatario debe pagar el canon pactado que comprende arriendo más IVA.
De otro lado, usted ya sea directamente o a través de su apoderado debe solicitar al juzgado la entrega de los dineros consignados, a menos que el demandado haya solicitado la retención de ellos por considerar no deberlos, caso en el cual el arrendador deberá esperar hasta que haya sentencia y pronun-ciamiento en firme al respecto.
Cuando el juzgado entregue los dineros al arrendador, y si en el precio estaba incluido el IVA, el arrendador procederá a efectuar los registros contables necesarios.
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*Asesoría: Andrés Martínez, Abogado Especializado en Arriendos
Corporación Casa Jurídico Social (Tel. 4081519, de Bogotá)
