Pregunta
¿Hay que pagarle indeminzación a un inquilino cuando este lleva varios años en un inmueble comercial o residencial?
Respuesta
El hecho de que el contrato varis años le da al inquilino el derecho (contado a partir de los dos años consecutivos que haya ocupado el inmueble con el mismo establecimiento comercial) de pedir renovación del contrato en el momento de su vencimiento, excepto si se presentan las siguientes circunstancias:
- Cuando el inquilino haya incumplido sus obligaciones contractuales.
- Cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado con obras que obliguen a desocuparlo.
- Cuando la construcción actual deba ser demolida por su estado de ruina o si se trata de la construcción de una obra nueva.
- Cuando el arrendador necesite el inmueble para habitarlo o para ubicar un establecimiento destinado a una empresa distinta a la del inquilino.
Para las circunstancias enunciadas en los dos últimos puntos, el inquilino tiene el derecho de que se le desahucie (es decir, que le notifiquen la decisión de terminar del contrato) con no menos de seis meses de anticipación al vencimiento del contrato. Si no se hace de esta forma se entenderá que el contrato fue renovado por otro término igual.
Incluso, al inquilino le asiste el derecho de ser preferido en similares circunstancias a cualquier otra persona en caso de que el inmueble se quiera arrendar luego de ser reconstruido o reparado; además, se le exime de la obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento.
Observaciónes:
1. En vivienda: el pago de indemnización por restitución a favor de el arrendatario solo aplica cuando ha perdurado el de arrendamiento entre las partes por el paso del tiempo en forma interrumpida, o por la entrega anticipada al vencimiento del contrato.
En este entorno se requiere previa y anticipada notificación al inquilino por correo autorizado de la decisión de dar por terminado el contrato, y el aviso de que consignará la indemnización, según el caso.
2. En inmuebles comerciales: habrá indemnización de perjuicios ¿tasada por peritos¿ si luego de restituido el local el arrendador no inicia las obras que prometió, no da el destino indicado dentro de los tres meses siguientes a la fecha de entrega o si arrienda los locales o los utiliza para establecimientos que realicen actividades similares a las que tenía el inquilino.
Estos perjuicios incluyen el lucro cesante sufrido por el comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalación del establecimiento, la indemnización de los trabajadores despedidos por el cierre o traslado del establecimiento, y el valor actual de las mejoras necesarias y útiles que hubiese hecho en el local entregado.
- El procedimiento para resolver las diferencias entre las partes contractuales al momento de renovar el contrato por voluntad de la ley comercial es verbal, aunque no se debe descartar la conciliación ante un centro autorizado para obtener la restitución.
- En el caso consultado sería distinto si el arrendador mediante conciliación acceda voluntariamente a: pagar una suma de dinero, por la compra el establecimiento, lo que incluye el valor de la prima (good will) buen nombre del establecimiento y prestigio de cara a la clientela; pagar ¿además¿ por la entrega anticipada a la fecha de vencimiento o, finalmente, conciliar en aras de obtener la restitución a que el arrendador otorgue un lapso de tiempo a favor del inquilino para que lo disfrute exento de renta.
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*Asesoría: Andrés Martínez, Abogado Especializado en Arriendos
Corporación Casa Jurídico Social (Tel. 4081519, de Bogotá)
