CASO
El dueño no quiere pintar las paredes y tampoco autoriza hacerlo pese a que ya ha transcurrido más de un año desde que se tomó la vivienda en alquiler. En vista de que se le paga el arriendo puntual hay alguna manera de obligarlo. ¿Qué dice la Ley? ¿Cuál es el procedimiento a seguir?
RESPUESTA*
El contrato de arrendamiento como bilateral y recíproco que es, genera para el arrendador unas obligaciones frente al arrendatario y a su vez otras obligaciones del arrendatario hacia el arrendador.
En efecto, dispone el Código Civil y la ley 820 del 2003 que el arrendador debe mantener el inmueble en condiciones normales para que el arrendatario pueda disfrutarlo en el fin convenido en el contrato. En consecuencia, si la pintura de las paredes se ha deteriorado a consecuencia de fallas provenientes del inmueble en sí, como puede ser: deficiencia en canales recolectores de aguas, drenajes deficientes, humedades, dilataciones, fisuras , asentamientos diferenciales, y aún el deterioro normal de tres años de uso, opino que compete al arrendador realizar el mantenimiento.
Pero sí las causas de deterioro de la pintura e inmueble en general provienen de un uso anormal del inmueble o por culpa del arrendatario, es a cargo de este hacer las reparaciones necesarias para mantenerlo en las mismas condiciones que le fue ofertado y entregado por el arrendador.
De otro lado el Artículo 1993 del Código Civil en armonía con la ley de arrendamientos vigente, faculta al arrendador para realizar descuentos por reparaciones indispensables no locativas, teniendo en cuenta que en ningún caso podrán exceder el 30 por ciento del valor de la renta mensual.
Si el costo de las reparaciones es superior, el arrendador podrá realizar descuentos periódicos hasta el 30 porciento de la renta hasta completar el costo total. Igualmente se puede pactar con el arrendador la reparación y mantenimiento contra valor de la renta.
Sugerimos convocar al arrendador ante un centro de conciliación autorizado para tratar de llegar a un acuerdo sobre la realización del trabajo de la pintura, incluso se conocen acuerdos de que el arrendatario coloca la mano de obra y el arrendador los materiales por ejemplo.
Si persiste la intransigencia del arrendador, puede darse por terminado el contrato de arrendamiento unilateralmente, invocando la causal del desconocimiento por parte del arrendador de los derechos del arrendatario consagrados en las ley y/o contractualmente. Para mayor orientación es indispensable conocer documentos y mas detalles.
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*Asesoría: Andrés Martínez, Abogado Especializado en Arriendos
Corporación Casa Jurídico Social (Tel. 4081519, de Bogotá)
