Definir el valor de venta de una propiedad no es una tarea sencilla, es más un cálculo mal hecho puede significar la pérdida de mucho dinero a la hora de vender un inmueble. Por eso, es necesario acudir a un especialista tomando ciertas precauciones ya que en Colombia miles de personas ejercen esta actividad sin tener la formación ni la experiencia necesaria.
"Tanto así que en los avisos clasificados se ofrecen avalúos a 20.000 pesos, cuyos resultados son entregados en una sola hoja sin ningún tipo de metodología por lo que no resultan nada confiables¿, advierte Juan Darío Guzmán, director Ejecutivo del Registro Nacional de Avaluadores, quien agrega que ese valor no cubre ni los gastos de movilización ni el valor de los documentos necesarios para una investigación seria.
Por esta razón ¿indica el dirigente-, lo primero que debe hacer alguien que va a contratar a un avaluador es cerciorarse de que este pertenezca al Registro Nacional de Avaluadores. ¿Además, debe estar inscrito en la especialidad que se requiere para el trabajo y debe acreditar la vigencia de su credencial¿.
Razones de peso
¿Una vez elegido el avaluador deberá facilitarle la información jurídica del inmueble y acordar la fecha de entrega del mismo, que puede ser de unas dos semanas, y el valor de este trabajo. Cabe anotar que aunque no hay una tarifa establecida ¿salvo cuando se trata de créditos hipotecarios o peritazgos judiciales-, el costo de un avalúo serio en el mercado no es inferior a los 100.000 pesos¿, sostiene Guzmán.
Para Clemencia Parra, presidenta de la Unión Inmobiliaria de Colombia (UIC), el no acudir a un avaluador certificado implica poner en riesgo el patrimonio familiar en el caso de las viviendas o un capital de trabajo cuando se trata de inversionistas en diferentes tipos de inmuebles. ¿Por ello es vital ser muy exigente con la elección del avaluador y con el informe que este entregará¿.
Los bancos y entidades ¿expone Parra- estatales deben cumplir con lo estipulado en las normas por lo que obligan a los avaluadores a entregar la información de una manera rigurosa y detallada, pero no ocurre lo mismo cuando en el trato participan personas naturales. ¿A los avaluadores que no pertenecen al RNA o a un ente con disciplina gremial, solo es interesan lo honorarios sin darse cuenta de la importancia de esta labor y del riesgo social que ella implica¿.
Contenido mínimo
Un informe profesional debe contener como mínimo la descripción física del inmueble, un análisis urbanístico de la zona, la aplicación de por lo menos dos metodologías, según el tipo de inmueble, la memoria de los cálculos realizados, el registro fotográfico, el valor del avalúo y una estimación de la valorización.
Un avaluador idóneo está en la capacidad de analizar todos estos aspectos jurídicos, físicos, metodológicos, económicos y urbanos para garantizar la estimación de un precio acorde con el mercado y justo para todos.
Además de la firma con el respectivo número de registro y credencial del RNA, el documento que le entregue el avaluador debe contener como mínimo los siguientes elementos:
- Características del inmueble
- Información jurídica y de titulación
- Los datos urbanísticos del sector
- Descripción de servicios e infraestructura
- Consideraciones acabados, usos y localización
- Metodologías aplicadas (por lo menos dos)
- Memorias de los cálculos realizados
- Estimaciones sobre valorización
- Avalúo comercial (valor del inmueble)
- Registro fotográfico de la visita
- Anexos de documentos urbanísticos consultados
Realización de avalúos, un oficio
De acuerdo con la Constitución colombiana hay plena garantía para que los nacionales puedan ejercer oficios como el de avaluador, ya que este menester no es considerado como una profesión.
Por esta razón, y muy a peras de que existen varias normas al respecto, cualquier persona con una par de cursos puede prestar sus servicios como avaluador, previa inscripción ante la Superintendencia de Industria y Comercio, trámite que toma apenas algunas de horas.
No obstante, gremios como Fedelonjas y la Sociedad Colombina de Avaluadores fundaron el Registro Nacional de Avaluadores (RNA), que cuenta con el espaldarazo de la Superintendencia, con el propósito de fijar una serie de pautas y requisitos para que sus afiliados pudieran ejercer la actividad con plena idoneidad y ofrecerle así seguridad y confiabilidad a sus clientes.
Para pertenecer a este ente es necesario realizar seguir un conducto en el que se han de realizar cursos certificados de avalúos, acreditar experiencia en una especialidad y presentar un examen y una entrevista ante un comité regional. Entidades del Estado y del sector privado, como los bancos, exigen este aval a quienes les ofrecen sus servicios como avaluadores.
