El encargo fiduciario permite pagar la cuota inicial a plazos. Las Fiduciarias no están llamadas a responder por los posibles incumplimientos de los constructores.
Aunque comprar vivienda sobre planos es una buena opción, ya que permite pagar en varios contados la cuota inicial, es necesario tener claras las condiciones del negocio para proteger su dinero.
Para este efecto, los constructores deberán constituir un encargo fiduciario para que los compradores paguen sus mensualidades a una fiduciaria hasta completar el valor pactado.
Durante este tiempo será, entonces, esta entidad la encargada de administrar los recursos y, a la vez, de verificar que las ventas y avances de la obra correspondan a las fechas y términos señalados en el proyecto.
Cuando el constructor logre el punto de equilibrio (algo así como la venta del 40 por ciento del proyecto) la fiduciaria le entregará el dinero. Pero para que ello ocurra es necesario que ya se haya firmado la promesa de compraventa.
Las claves
Esta figura le garantiza al comprador que sus dineros serán bien invertidos y administrados pero solo hasta el momento en que caduca el encargo fiduciario. Si después de ello, el constructor se quiebra o incumple con la calidad o el diseño prometidos la fiduciaria no tiene responsabilidad alguna.
Luego, una constructora jamás puede asegurar que cuenta con el respaldo de una fiduciaria y menos puede usar el nombre de un entidad de estas como argumento comercial para cerrar un venta, so pretexto de que esta garantizará la culminación y entrega de la obras en las fechas y condiciones estipuladas.
La Subsecretaria de control de Vivienda de Bogota, explica que ¿infortunadamente, la fiducia no ha dado los resultados que se buscaban con su implantación. Por el contrario, para el constructor se está convirtiendo en una excusa que le sirve -sin ser su fin- para eludir responsabilidades.
¿Por qué? Simplemente, porque el comprador no está firmando ningún acuerdo con él, sino directamente con el representante legal de la fiduciaria y -como no hay promesa- técnicamente existe la libertad de cambiar las condiciones físicas del bien las veces que sea necesario.
De hecho, muchos usuarios se quejan de que -aunque no han firmado promesa- cuando quieren desistir del negocio por incumplimiento del constructor se encuentran con la sorpresa de que les toca pagar una multa del 10 por ciento de las suma consignada.
Pida toda la información
Al respecto, la Superintendencia Financiera de Colombia, indica que "el problema es la falta de información que tiene el usuario sobre los verdaderos alcances que tiene el contrato de fiducia. No obstante estamos trabajando para crear mecanismos de control que se ajusten a las nuevas condiciones del mercado inmobiliario.
"Con seguridad, las quejas como cobros indebidos, demoras del constructor o cambio de especificaciones no vinculan a la fiduciaria porque esto se encuentra en las cláusulas del contrato.
"El problema es que el usuario no se toma el tiempo suficiente para leer la totalidad de las páginas y la letra menuda, entonces supone muchas cosas y luego se siente asaltado en su buena fe", explica la entidad.
Ella insiste en que la crisis de la construcción les enseñó a las fiduciarias muchas lecciones del negocio inmobiliario, a tal punto que hoy son especialistas en el tema. La falla está en que la fiduciaria es permisiva y no constata de qué forma se utiliza su nombre en la publicidad.
"Antes que nada, la fiduciaria no regula las actuaciones del constructor. La entidad se limita a recibir el dinero del comprador mientras se llega al punto de equilibrio (la mitad de las ventas) para asegurar -eso sí- que la parte financiera es suficientemente sólida y que el proyecto pueda empezar físicamente; también es de su competencia aplicar las multas por incumplimiento".
"De igual forma, la fiduciaria no garantiza que el proyecto se terminará ni que las condiciones físicas ofrecidas continuarán igual porque no es de su competencia. Cuando hay crisis o mala fe no hay salvaguarda que valga".
Aun así, es importante tener claro que, como figura, la fiducia es una herramienta válida y productiva siempre y cuando el constructor sea honrado y juicioso en la distribución del dinero.
Tome nota
Si la constructora logró el punto de equilibrio y no le ha firmado la promesa de compraventa usted puede exigir la devolución del dinero junto con los intereses correspondientes. Igual sucede si se vence la vigencia del encargo fiduciario.
Ojo a las cláusulas
Para evitar 'dolores de cabeza', la Superfinanciera de Colombia recomienda al comprador que haga el contrato como si la fiduciaria no estuviera de por medio, verifique que todas las cláusulas estén completas y que tome las precauciones que considere necesarias. Según la Subsecretaría de Control de Vivienda, el documento debe contener como mínimo la siguiente información:
* La indicación clara de que se trata de un encargo fiduciario y no una promesa de compraventa.
* Los requisitos y el plazo en que se deben cumplir para desembolsar los recursos al constituyente del encargo.
* El monto o porcentaje de penalización -si el contrato lo prevé- que se debe aplicar en caso de que una de las partes desista del negocio.
* El detalle de los costos, las deducciones y el término de las devoluciones cuando no se cumplan los requisitos establecidos.
* La descripción completa de los linderos, las dependencias, las áreas y la ubicación de los bienes separados.
* La posibilidad de que las condiciones técnicas y financieras cambien, previa comunicación escrita.
* En caso de que se citen artículos específicos, la entidad debe entregar copia de los mismos para que el usuario quede completamente documentado.
* Informar que el dinero debe ser entregado únicamente a la fiduciaria y que el constructor o sus agentes están completamente impedidos para exigir cualquier tipo de anticipos. Infringir esta instrucción, le acarrea al constructor una sanción del régimen de vivienda.
* Mensualmente, el cliente debe recibir un extracto bancario con la relación de los rendimientos de sus abonos.
* En caso de el defensor del cliente de la fiduciaria -figura que es totalmente obligatoria en las entidades financieras- es el encargado de recibir las quejas. Si no es suficiente la gestión, se puede acudir a la Superintendencia Financiera.
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