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Las viviendas sometidas a r�gimen de propiedad horizontal ofrecen garant�as de seguridad a los habitantes pero implican tambi�n una serie de compromisos de convicencia y econ�micos para sus propietarios.
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PROPIEDAD HORIZONTAL
�Qu� debe saber sobre propiedad horizontal cuando compra vivienda?

Si va a comprar vivienda nueva o usada tenga en cuenta que la adquisici�n tambi�n incluye derechos y deberes relacionados con la normatividad de propiedad horizontal.

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Este tema hace referencia a  las copropiedades o unidades residenciales tales como edificios, conjuntos y cierto tipo de urbanizaciones -cerradas-, en las que se comparten �reas com�nes (zonas verdes, pasillos, ascensores, escales, terrazas, v�as, etc.).

Estos son los principales aspectos (los cuales se enmarcan dentro de la Ley 675 del 3 de agosto del 2001, que derog� las leyes 182 de 1948 y 16 de 1985):

  • En caso de adquirir vivienda nueva. La Ley obliga a los promotores inmobiliarios y constructores a someter los edificios y conjuntos al nuevo r�gimen.
  • Proyectos legalmente conformados. Si va a comprar observe, antes que todo, que la obra en proceso de ejecuci�n tenga una valla informativa en la que se identifiquen los nombres de la empresa constructora y del proyecto, la curadur�a urbana que expide la licencia y el �rea, entre otros datos de inter�s.
  • El constructor es el propietario inicial del inmueble. Al invertir en vivienda nueva tenga en cuenta este detalle. Incluso, recuerde que el constructor es el encargado de redactar el reglamento de propiedad horizontal. Adicionalmente, es de su competencia entregar las zonas comunes y privadas y de asumir �por un tiempo� la funci�n de administrador, aunque, seg�n la ley, puede contratar a un tercero que lo represente.

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  • Inversi�n: m�s all� de �las cuatro paredes�. Al negociar unidades sometidas al r�gimen de propiedad horizontal tambi�n se adquieren bienes privados (casas o apartamentos) y bienes comunes (zonas verdes, pasillos, etc.). De ah� la importancia de preguntar cu�ndo se van a construir, ya que algunas veces no se entregan al tiempo con la vivienda, sino que se proyectan para una fecha diferente.
  • Derechos y deberes que define el reglamento. Antes de hacer el negocio indague si los bienes comunes disponen de �reas y accesorios para discapacitados, si la arquitectura tiene en cuenta a los ni�os con espacios para el juego, si no hay zonas peligrosas, si se pueden tener mascotas�
  • Cobro de cuotas. Cuando se trata de proyectos construidos por etapas se cobran cuotas provisionales mientras se acaba de entregar el edificio. Por ello, es vital hacer la integraci�n peri�dica de los coeficientes definitivos.
  • La primera asamblea de copropietarios. Esta reuni�n se lleva a cabo cuando se ha completado el 51 por ciento de los coeficientes de copropiedad. El propietario inicial �es decir, el constructor� debe comunicar por escrito la hora y la fecha de esta asamblea en la que se eligen el administrador, el consejo de administraci�n, el revisor fiscal.
  • �Qu� entrega el constructor? Como m�nimo, el reglamento de propiedad horizontal debidamente protocolizado mediante escritura p�blica y registrado ante la oficina de Registro de Instrumentos P�blicos de la localidad. Adem�s, el comprador debe exigir los planos y el cuadro de �reas que permiten verificar que la licencia de construcci�n otorgada y lo construido coinciden.
  • �Y en cuanto a bienes privados y comunes? Salvo que el comprador est� de acuerdo con cambios en lo que se entrega, el constructor debe cumplir con lo prometido. De hecho, la Ley 66 de 1968, a�n vigente, establece que la venta comienza desde la misma oferta.
  • Otros documentos para el propietario. El constructor tambi�n debe entregarle al comprador las garant�as y el manual de funcionamiento de los ascensores, los cit�fonos, los equipos, la planta el�ctrica, la antena comunal y el listado de contratistas. A esto se suman los recibos de pago de los impuestos predial y de valorizaci�n, as� como los de las instalaciones de equipos y redes de servicios p�blicos domiciliarios, que son vitales para posteriores reclamaciones.
  • Reforma al reglamento. La Ley dice que en ning�n caso, salvo en lo relativo a la extinci�n del r�gimen de propiedad horizontal, se podr� exigir una mayor�a superior al 70 por ciento de los coeficientes de copropiedad de los edificios y conjuntos. Para la reforma del reglamento se exige una mayor�a calificada del 70 por ciento.
  • Sobre seguros. Los edificios o conjuntos sometidos al r�gimen de propiedad horizontal podr�n constituir p�lizas de seguros contra incendio y terremoto, que garanticen la reconstrucci�n total en eventuales casos. La constituci�n de p�lizas de seguros es obligatoria.
  • Los coeficientes de copropiedad. Todo reglamento tendr� que se�alar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, que se calcular�n de conformidad con lo establecido en la Ley.
  • Expensas comunes necesarias. Los propietarios de los bienes privados estar�n obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias para la existencia, seguridad y conservaci�n de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal. El incumplimiento  en el pago de expensas causa intereses de mora, equivalentes a una y media veces el inter�s bancario corriente certificado por la Superintendencia Bancaria.
  • Incumplimiento en pagos. Tal situaci�n podr� publicarse en el edificio o conjunto, pero s�lo en lugares donde no exista tr�nsito constante de visitantes, aunque s� se debe garantizar que los copropietarios lo conozcan.
  • La asamblea general. Estar� constituida por los propietarios de bienes privados, o por sus representantes o delegados, reunidos con el qu�rum y las condiciones previstas en la Ley y en el reglamento de propiedad horizontal. Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto pueden participar en sus deliberaciones y votar en ella.
  • Naturaleza del administrador. La asamblea general de propietarios elige al administrador, En los edificios donde se exista consejo, lo elige este. Debe contemplarse en el reglamento el modo de participaci�n de estos dos �rganos en la elecci�n.
  • El consejo de administraci�n. A este �rgano le corresponder� evaluar las determinaciones para que la administraci�n cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.
  • Revisor Fiscal. Los conjuntos de uso comercial o mixto, estar�n obligados a contar con Revisor Fiscal, contador p�blico titulado, con matr�cula profesional vigente e inscrito a la Junta Central de Contadores. Lo elige la asamblea general.
  • Soluci�n de conflictos. El Comit� de convivencia es una nueva figura para atender controversias en el d�a a d�a de los edificios de uso residencial. Sus miembros ser�n elegidos por la asamblea general de copropietarios para un per�odo de un a�o y estar� integrado por un n�mero impar de tres o m�s personas.

    Imagen: Fotolia

R�gimen de Propiedad Horizontal (Ley n�mero 675 de 2001)

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