Una persona que compró un apartamento en un conjunto cerrado, durante un remate, manifiesta que tanto a él como a otros dos propietarios les han hecho cobros por deudas de cuotas de administración que tenían los propietarios anteriores.
Dice que solo comenzaron a cancelarlas desde el momento en que les entregaron su unidad privada, la cual arrendó con el agravante de que al inquilino le han suspendido varios servicios y quiere devolverle el apartamento.
El consultante pregunta
¿Estoy obligado a cancelar la suma adeudada? (Recientemente me enteré por la prensa de que la Corte Constitucional se pronunció en el sentido de que las personas que adquieran en la misma forma no son solidarias con los propietarios que incurrieron en mora).
Agrega: ¿Cuando los apartamentos están en poder de las corporaciones de ahorro y vivienda que los embargan, ¿estas no deben asumir el pago de las cuotas?¿.
Respuestas. Antes de la Ley 675 del 2001 las normas establecían que la obligación de pagar las cuotas de administración correspondía a los propietarios. De tal manera que en el caso de las unidades adquiridas en remate, varios abogados opinamos que en cualquier momento los administradores podían cobrar la deuda a quienes las adquirían.
Sustentamos esto con base en que así como se aseguraba que el bien no tuviera deudas por servicios públicos debían ser diligentes al averiguar, previamente y ante el juzgado o la administración del edificio, si su anterior dueño estaba al día en sus pagos. Esto sin perjuicio de las acciones de rigor contra el administrador para establecer su negligencia en el cobro o por no haber hecho parte como acreedor.
Otros abogados opinaron que el dinero no cobrado a tiempo se perdía o lo pagaba el administrador que no hubiera efectuado el cobro a tiempo, pues el inmueble debía entregarse saneado y el adquirente no había utilizado los bienes y servicios que generaban la deuda.
La Ley 675 despejó las dudas al respecto y consagró varias previsiones para proteger, no solo a los adquirentes y usuarios a cualquier título, sino a los demás propietarios, especialmente porque la efectividad del régimen de propiedad horizontal y la labor del administrador dependen ¿en gran parte¿ de que los propietarios cumplan de manera oportuna con las expensas comunes ordinarias y extraordinarias.
Sobre la solidaridad
La Ley consagra la solidaridad que existe entre el anterior y el nuevo propietario con respecto al pago de expensas no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio.
Adicionalmente, se asegura agregando el deber que tiene el notario de exigir un paz y salvo del administrador al tramitar la escritura de transferencia de dominio. Si no se obtiene, debe dejar constancia de eso y de la solidaridad del nuevo propietario por las deudas que existan con la administración.
Ya la Corte Constitucional se pronunció sobre la exequibilidad de este artículo e hizo un análisis detallado (Sentencias C-408 de 2003 y C-376 de 2004). La Ley también determinará la solidaridad entre el propietario y el tenedor a cualquier título, en el caso del pago de las expensas ordinarias.
Esto significa, como en el caso del remate, que la persona deberá averiguar sobre las deudas del propietario del inmueble pues de lo contrario se hace solidario en su pago; más aún cuando decida adquirir, tomar en arriendo o recibir un bien a cualquier título (como adjudicación en liquidación de una sociedad conyugal, herencia, donación).
Sobre la sentencia que menciona el consultante
- Según la abogada Nora Pabón, esta corresponde a un pronunciamiento que hizo la Corte Constitucional al revisar un fallo de la Corte Suprema de Justicia dentro de una acción de tutela instaurada por una persona que adquirió un apartamento en remate.
- Este fue informado por el secuestre que solo pagaría las cuotas desde la entrega del apartamento, ya que las adeudadas antes serían pagadas por el juzgado; de tal manera que la acción se dirigió contra este último.
- Además de recordar las previsiones de la Ley, y las sentencias anteriores, la Corte manifiesta que el demandante no puede aducir como disculpa para no pagar que no sabía de la existencia de la obligación, ya el secuestre le informó.
- Aunque la Corte admite que los órganos de administración puede tomar las medidas que considere necesarias para garantizar el mantenimiento de los bienes comunes, en el caso concreto se debe tener en cuenta que la deuda era anterior y no se ha definido el proceso ejecutivo que debe establecer si la persona que adquirió en remate es solidario con el pago de la deuda.
- La Corte no aceptó, como se ha dicho de manera errónea, que el nuevo propietario estuviera exento de pagar, sino que previno al Consejo para que no lo sancionara hasta que el juez civil no definiera a quién correspondería cancelar las cuotas atrasadas. En síntesis, los propietarios y tenedores son solidarios en el pago de obligaciones anteriores, sin perjuicio de las decisiones de los jueces teniendo en cuenta circunstancias específicas en procesos particulares.
