Se trata de la señora Magdalena Garzón, propietaria de un apartamento en un conjunto de Soacha, quien finalmente adquirió con otros propietarios los inmuebles que habían comprado, a pesar de los inconvenientes que han tenido con la firma constructora desde 1997.
La historia
Cuenta Garzón que hasta el momento han sido construidas 48 de 400 unidades aprobadas y que de acuerdo con la licencia de construcción, el reglamento y las promesas de compraventa les prometieron que les entregarían varios bienes comunes: guardería, salón comunal y oficina de administración, entre otros. La cuestión es que no les han cumplido.
Sin los terminados prometidos
A esto hay que sumarle que tampoco les entregaron los acabados ofrecidos inicialmente ¿Nos entregaron los bienes esenciales en cemento y aunque nos quejamos ante la Alcaldía, donde simplemente le han dicho que infortunadamente el constructor no cumple con la citas¿, comenta la afectada, quien hace varias preguntas recurrentes en este tipo de casos y cuyas respuestas se consideran importantes para orientar a otros lectores en las mismas situaciones.
Las inquietudes expresadas por la afectada
¿Tenemos derecho a que la constructora nos cumpla con lo que ofreció, más aún si aparece en el reglamento?
La obligación del constructor de entregar las zonas y bienes comunes no solo proviene del reglamento y de las promesas de compraventa, sino que son una exigencia de la norma urbanística. De tal manera que las debe entregar.
¿El hecho de haber reformado el reglamento el año pasado, para ajustarlo a la Ley 675 del 2001, exime a la constructora de cumplir con lo prometido?
La adaptación a la Ley se refiere a aspectos generales del régimen de propiedad horizontal y no debe afectar las disposiciones sobre los bienes comunes generales ofrecidos por el constructor, ni los derechos y deberes que nacieron de las negociaciones de las unidades privadas que tienen estrecha relación con esos bienes.
¿Pasado este tiempo existe alguna norma que nos permita hacer valer nuestros derechos?
El reglamento de propiedad horizontal y las promesas y escrituras de compraventa constituirán el soporte jurídico para obligar al cumplimiento de la constructora, siempre que se haya estipulado el momento y la forma en que se realizaría la entrega de los bienes comunes.
En vacío de estos se dará aplicación a lo dispuesto por el artículo 24 de la Ley 675 del 2001, que ordena que la entrega de los bienes comunes generales se realizará a más tardar cuando se haya terminado la construcción y la enajenación de un número de bienes privados que represente, por lo menos, el 51 por ciento de los coeficientes de copropiedad del conjunto.
El constructor ya está incumpliendo con el sólo hecho de que no entregar los bienes comunes esenciales (como las escaleras) con los acabados ofrecidos. En cuanto a los bienes comunes generales es necesario examinar los antecedentes del caso.
¿Haber modificado la licencia de construcción faculta al constructor para no entregar lo que prometió por escrito en el reglamento?
En el trámite de expedición de la licencia debieron ser citados los que ya adquirieron sus viviendas, ya que es un conjunto por etapas. Considero que salvo estipulaciones expresas en el reglamento sobre facultades del constructor para hacer reformas, estas no pueden desconocer lo ofrecido por los representantes de la firma edificadora.
¿Tiene alguna responsabilidad el municipio por el cumplimiento del constructor?
Si la alcaldía no cumplió con los deberes en cuanto a citar y sancionar a la constructora por su incumplimiento se impondrán sanciones a los funcionarios que no asuman sus funciones. Incluso, tendrán que responder por perjuicios ocasionados a los propietarios por sus omisiones.
¿Los gastos que nos ha generado el alquiler de otro salón comunal para nuestras reuniones debe ser reembolsado por la constructora?
En caso de que se haya prometido construir y entregar el salón en determinado momento y no haya cumplido considero que se puede solicitar este reembolso.
Vale anotar que la consultante advierte que la constructora aún funciona en Bogotá.
*Abogada, asesora externa.
Un análisis más detallado
La abogada Nora Pabón advierte que sus respuestas se dan con base en la información suministrada por la lectora y que ¿de todas formas¿ requiere de un análisis más detallado por parte de un abogado para examinar los antecedentes y determinar el incumplimiento de la constructora.
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¿De todas formas, es claro que esta no puede abandonar el proyecto sin justificación, pues ya ha transcurrido mucho tiempo para que haya continuado con las etapas que faltan¿, anota Pabón, quien les recomienda a los propietarios insistir ante la alcaldía para solicitar su intervención.
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¿En caso de no lograr que los funcionarios cumplan con su deber, y sin perjuicio de las investigaciones y sanciones administrativas a que haya lugar, podría intentarse interponer una acción de tutela por violación del derecho de petición.
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¿Por otra parte, existe la posibilidad de acudir ante un centro de conciliación y arbitraje para determinar los motivos por los cuales el constructor no ha avanzado con la obra generando perjuicios a los propietarios, y para buscar que les construya los bienes comunes ofrecidos.
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"Igualmente, podrán instaurar una acción civil en la que se solicitará que se obligue a la constructora a indemnizar daños y perjuicios si a ello hubiere lugar. Por último, podrán acudir a la Superintendencia de Industria y Comercio en caso de que los materiales ofrecidos en los bienes comunes esenciales no sean los mismos o similares¿.
