Al margen de lo netamente social, la industria inmobiliaria mueve mensualmente más de 1,4 billones de pesos, de los cuales 29.000 millones corresponden a créditos hipotecarios, lo que significa que la mayoría de los negocios se están haciendo con dinero 'constante y sonante'.
La situación ha impulsado al Gobierno -incluso, sacrificando ingresos tributarios- a apostarle al sector para darle más dinámica a la economía nacional, más aún si se tiene en cuenta que en el 2003 su aporte al Producto Interno Bruto fue de 15,3 billones de pesos.
Según datos de Fedelonjas, el ritmo de crecimiento de las transacciones inmobiliarias fue del 6 por ciento el año pasado, mientras que el de la construcción llegó al 11,61 por ciento (la economía nacional creció 3,64 por ciento).
Algunos dirigentes del sector atribuyen este fenómeno a las remesas de dólares desde el exterior. No obstante, Camacol y la banca hipotecaria dicen que los recursos provienen, en su mayoría, de ahorros, cesantías y la repatriación de capitales.
Pagos de contado
¿El dinero que los colombianos tenían en sus ¿reservas¿ desde 1996 ¿cerca de 48 billones de pesos- lo están invirtiendo en bienes raíces, ya que su rentabilidad es superior a la que ofrece en este momento cualquier otro tipo de negocio¿, destaca Camilo Silva, vicepresidente Técnico de Camacol.
Eso explica por qué de los 10 billones de pesos que se construyeron en vivienda sólo se financiaron 560.000 millones. "Las construcciones nuevas se están moviendo con plata de bolsillo, que cuando se agote motivará un nuevo auge del crédito", agrega el dirigente.
Para María Mercedes Cuéllar, presidenta del Instituto Colombiano de Ahorro y Vivienda (Icav), esta situación resulta inconveniente para la banca a y coincide en que esa demanda, con liquidez, tiene un límite. ¿Sin embargo, es preocupante la caída de la cartera hipotecaria en el último año, pues la gente no sólo está pidiendo menos plata sino que la está prepagando en menos de cuatro años¿.
La curva descendente es evidente cuando se hace un balance de los préstamos desembolsados a particulares, que se redujeron de 60.838 -en 1998- a 22.489 -en el 2003-.
Parte del dinero ¿en caja¿ que ha ocasionado ¿la abstención de crédito¿ se ve reflejado en las 22.378 cuentas de Ahorro para el Fomento de la Construcción (AFC) que suman 37.852 millones de pesos, y 421.064 Cuentas de Ahorro Programado que llegan a 184.500 millones.
El 'quite' al crédito también se da por el lado de los constructores, quienes, bajo la figura de encargo fiduciario, prefieren esperar a vender más del 50 por ciento del proyecto antes de iniciar la obra con el fin de tener el margen necesario para acceder a una financiación muy pequeña. Por eso, desde 1998, cuando se entregaron 8.588 préstamos, el número de créditos para constructores bajó hasta los 2.289 tramitados en el 2003.
Remesas y valorización
A este cúmulo de efectos se suman las remesas provenientes de colombianos residentes en el exterior que tienen la intención de adquirir vivienda en el país y que se da de dos formas: giradas a sus familiares o a través de la 'repatriación' de dineros ahorrados en cuentas o fondos internacionales.
"Este año se espera que ingresen 3.400 millones de dólares en remesas, de los cuales el 10 por ciento debería destinarse a la compra de vivienda de acuerdo con las tendencias del 2002, cuando sumaron 2.400 millones, y del 2003, con 3.000 millones de dólares", anota Sergio Mutis, presidente de Fedelonjas, quien advierte que este fenómeno se da porque los compradores entienden que, como ahora, la rentabilidad de las propiedades puede llegar al 22 por ciento efectivo anual -15,7 por ciento de valorización y 7 por renta, en el caso de quienes alquilan-".
"Esto ha incentivado tanto al sector, que en los tres primeros meses del 2003 se realizaron 74.504 transacciones por un valor total de 4,2 billones de pesos. Cabe decir que más del 70 por ciento corresponde a inmuebles usados.", concluye el dirigente.
Arriendo, negocio redondo
"Hoy, los mejores compradores son aquellos que ya poseen una vivienda, pues tienen el excedente necesario para adquirir otra y colocarla en renta. Tanto así, que ellos absorben el 50 por ciento de las unidades en oferta", señala Jorge Torres, director Ejecutivo del Centro Nacional de Investigaciones de la Construcción (Cenac).
El negocio es tan atractivo que en Colombia se renuevan cada año 850.000 contratos de vivienda, con un canon promedio de 164.375 pesos (a precios del 2001). El total de inmuebles en alquiler representa una inversión de 23,1 billones de pesos (en el PIB la actividad arrendadora rodea el 4,6 por ciento).
"El 29,2 de los hogares colombianos vive en arriendo y el 58 por ciento en vivienda propia (hace 10 años era el 65 por ciento). Es decir, que la tenencia se ha deteriorado, sobre todo en los estratos bajos en los que la demanda es inagotable y los ingresos económicos escasos.
Vivienda Social, el talón de Aquiles
La falta de articulación del Gobierno en el tema de subsidios y créditos hipotecarios ha sido el 'talón de Aquiles'. Por un lado, las cajas de compensación parecen estar solas en su intento no sólo de asignar, sino de hacer efectivos los auxilios (en el 2003 entregaron 163 millones de pesos, que beneficiaron a 24.847 familias).
Por su parte, el Gobierno apenas logró colocar 1.949 nuevos subsidios, a pesar de que una de las premisas del presidente Uribe era entregar 100.000 subsidios por año. A esto se suma la reciente medida mediante la cual el ministerio de Protección Social tuvo que impedir que a las madres cabeza de familia les embarguen las viviendas si no cumplen con las cuotas. Ante esto, los bancos cerraron sus puertas a esta financiación.
Para Camacol, el déficit habitacional del país, que se concentra en los estratos 1, 2 y 3, es superior a 1'200 mil viviendas, con el agravante de que no se construyen más de 40.000 por año. Cifras del Centro Nacional de Estudios de la Construcción indican que anualmente en Colombia se forman 170.000 nuevos hogares, de los cuales 100.000 ganan menos de cuatro salarios mínimos (1'432.000 pesos) y requieren de vivienda social.
A esto se suman los costos de las obras de vivienda, que están creciendo a un ritmo mensual del 2,44 por ciento, lo que está 'ahuyentando' a los constructores.
