Este estudio realizado por Samuel Jaramillo, profesor investigador del Centro de Estudios sobre Desarrollo Económico de la Universidad de Los Andes, muestra la dinamización y afinación del mercado del suelo urbano y de instrumentos operativos fundados en ellos.
Con base en un modelo aplicado a Bogotá se hace un análisis de la formación de los precios inmobiliarios en comparación con los bienes generales y agrícolas y las características específicas de la producción inmobiliaria.
En una rama como la agricultura no es razonable el supuesto de una ampliación sin límites de la producción. En este sector se requiere el uso de la tierra para la actividad productiva y ella (la tierra) tiene peculiaridades que introducen variantes en este mecanismo. Las tierras son heterogéneas en términos de fertilidad y localización, y eventualmente pueden ser escasas.
En el caso de la edificación urbana las categorías enunciadas antes, a pesar de que tienen un funcionamiento similar, se manifiestan de manera diferente porque de una parte las formas de transacción, tanto de la tierra como de los productos, son distintas del caso rural y de otro lado, porque las rentas que surgen en este ámbito son más complejas.
En el marco urbano no solamente aparecen rentas ligadas a la producción como en el caso agrícola (a las que se denominan Rentas Urbanas Primarias), sino también existen rentas que surgen del consumo del producto, es decir, del uso del espacio construido (Rentas Urbanas Secundarias).
El valor de la tierra
Cuando hablamos que un lote de tierra tiene un precio debemos hacer referencia a su cantidad física, y esto conlleva una noción espacial: debemos referirnos a su extensión. Lo que encontramos normalmente en las estadísticas, que permite su generalización y comparación, es el precio por unidad de superficie (usualmente una suma monetaria por metro cuadrado de tierra).
La noción intuitiva es sencilla. Se trataría simplemente de la división de lo que hemos llamado Precio del Suelo, que se refiere a la totalidad del lote, dividido por la extensión de ese terreno.
Sin embargo por razones de tipo técnico, pero que en general están codificadas por la reglamentación urbana, es necesario hacer diferenciaciones entre distintos tipos de áreas de terreno y discutir cómo se traduce el precio en ellas.
A manera de ilustración, presentamos los costos relativos que pueden observarse para uso residencial en Bogotá en la actualidad, por número de plantas y de acuerdo al estrato, tomando como referencia el costo de construcción para el estrato más bajo en el menor número de plantas El estudio aplicado a Bogotá hace especial énfasis:
|
Costo de construcción unitario por estrato según número de plantas |
|
Número de plantas |
Estrato 1 |
Estrato 2 |
Estrato 3 |
Estrato 4 |
Estrato 5 |
Estrato 6 |
| 1 |
1.000 |
1.289 |
1.579 |
2.368 |
2.895 |
3.684 |
| 2 |
1.000 |
1.289 |
1.579 |
2.368 |
2.895 |
3.763 |
| 3 |
1.000 |
1.289 |
1.579 |
2.447 |
3.053 |
3.763 |
| 4 |
1.000 |
1.289 |
1.579 |
2.447 |
3.053 |
3.842 |
| 5 |
1.079 |
1.368 |
1.895 |
2.553 |
3.053 |
3.842 |
| 10 |
1.421 |
1.763 |
2.632 |
2.789 |
3.316 |
4.053 |
| 15 |
2.053 |
2.447 |
2.895 |
3.237 |
3.684 |
4.421 |
| 20 |
2.211 |
2.763 |
3.158 |
3.500 |
4.000 |
4.684 |
| Estrato 1, 1 planta = 1.000 |
