DERECHOS Normas aplicables al corretaje inmobiliario
Aunque en Colombia no hay una reglamentación específica que proteja a los agentes de bienes raíces, si existen ciertas consideraciones que obligan a los propietarios a pagar los honorarios ¿comisiones- pactados.
Hay que tener claro que en el país cualquier persona puede ejercer la actividad inmobiliaria sin importar su profesión y que el valor de la comisión también es fijado entre las partes ¿no hay una tarifa preestablecida-, pues la idea del Estado es promover un mercado de libre oferta y demanda.
Esta falta de reglamentación específica es la que permite que clientes inescrupulosos incumplan con el pago de las comisiones pactadas con los agentes inmobiliarios, quienes en últimas solo cuentan con: 1) Su experiencia para evitar que ello ocurra; 2) Los procedimientos que establezcan (como la firma del contrato de consignación y el envío de cartas sobre los avances del negocio); 3) Las referencias legales -muy generales- contempladas en el Código de Comercio Colombiano, a saber:
Artículos 1340 a 1346 (Código de Comercio Colombiano).
Definición. Artículo 1340. Se llama corredor a la persona que, por su especial conocimiento de los mercados, se ocupa como agente intermediario en la tarea de poner en relación a dos o más personas con el fin de que celebren un negocio comercial, sin estar vinculado a las partes por relaciones de colaboración, dependencia, mandato o representación.
Características - El Corredor no contrata por cuenta de las partes y son las partes las que deben perfeccionar el negocio. - Su actuación está circunscrita al desarrollo del contrato de corretaje. - Debe tener especial conocimiento de los mercados.
Remuneración.
Artículo 1341. El corredor tendrá derecho a la remuneración estipulada; a falta de estipulación, a la usual y, en su defecto, a la que se fije por peritos.
- Salvo estipulación en contrario, la remuneración del corredor será pagada por las partes, por partes iguales. El corredor tendrá derecho a su remuneración en todos los casos en que sea celebrado el negocio en que intervenga. - Cuando en un mismo negocio intervengan varios corredores, la remuneración, se distribuirá entre ellos por partes iguales, salvo pacto en contrario. - La comisión es la contraprestación del servicio de intermediación que presta el corredor. En consecuencia, el corredor no tiene derecho a la comisión si el negocio se realiza sin su intervención. - El negocio de corretaje conlleva una obligación de resultado, lo que significa que debe concluirse el negocio comercial en que el corredor haya intervenido.
Expensas de la Gestión. Artículo 1342. A menos que se estipule otra cosa, el corredor tendrá derecho a que se le abonen las expensas que haya hecho por causa de la gestión encomendada o aceptada, aunque el negocio no se haya celebrado. Cada parte abonará las expensas que le correspondan.
Remuneración en negocios bajo condición o nulos Artículo 1343. Cuando el negocio se celebre bajo condición suspensiva, la remuneración del corredor sólo se causará al cumplirse la condición. Si está sujeta a condición resolutoria, el corredor tendrá derecho a la comisión desde la fecha del negocio.
- La nulidad del contrato no afectará estos derechos cuando el corredor haya ignorado la causal de invalidez.
Información del corredor a las partes. Artículo 1344. El corredor deberá comunicar a las partes todas las circunstancias conocidas por él, que en alguna forma pueden influir en la celebración del negocio.
Deber adicional del corredor. Artículo 1345. Los corredores, están obligados además, a llevar en sus libros una relación de todos y cada uno de los negocios en que intervengan con indicación del nombre y domicilio de las partes que lo celebren, de la fecha y cuantía de los mismos o del precio de los bienes sobre los que versen, de la descripción de éstos y de la remuneración obtenida.
Sanciones. Artículo 1346. El corredor que falte a sus deberes o en cualquier forma quebrante la buena fe o la lealtad debidas será suspendido en el ejercicio de su profesión hasta por cinco años y, en caso de reincidencia, inhabilitado definitivamente.
- Conocerá de esta acción el juez civil del circuito del domicilio del corredor mediante los trámites del procedimiento verbal.
Fuente: Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia
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