Además, hay un desconocimiento generalizado acerca de la importancia de recibir una adecuada y calificada asesoría en el proceso de compra o venta de un inmueble.
Informalidad en el desempeño de las funciones.
Número importante de firmas y vendedores profesionales que atienden una porción relativamente baja del mercado.
Desprotección jurídica
La Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia efectuó una recopilación de sentencias en demandas por negociaciones de bienes inmuebles, en juzgados, tribunales y Corte Suprema de Justicia.
Conclusiones de las sentencias:
Juzgados
Para que se configure el contrato de corretaje, debe mediar autorización directa y expresa de parte del mandante para con el corredor.
La obligación del corredor se satisface con la diligencia que se cumple para poner en relación a las personas con el objeto de que celebren el negocio propuesto; por lo tanto, basta que se ejecute los medios para que se aproximen en orden a la celebración del negocio, luego su obligación es de medio, no de resultado.
El negocio de corretaje conlleva una obligación de resultado, pues sólo se tiene derecho a la comisión cuando efectivamente las partes a quienes puso en contacto celebran el negocio.
No puede desconocerse el pago de la comisión estipulada, porque no se haya demostrado que el acreedor tenía la calidad de corredor.
La comisión debe ser pagada por ambas partes, salvo estipulación expresa en contrario.
La simple información de la existencia de un posible comprador o vendedor no es una circunstancia que convierte una persona en corredor y jamás puede llegar a generar las obligaciones propias del mandato que se le da a un comisionista para que realice una venta (reconocimiento de la comisión).
La gestión del corredor de propiedad raíz es compleja, no solo debe participar activamente en el proceso de la venta, sino que debe estar atento en ilustrar a los contratantes sobre cualquier particularidad que surja dentro de la negociación.
Para que la orden de promesa de compraventa utilizada internamente por las personas que se dedican al corretaje inmobiliario tenga validez como prueba dentro de un proceso, debe estar firmada por las partes.
Tribunales
Para pretender válidamente obtener el pago de la comisión, las personas que como intermediarios o corredores en la compraventa o permuta de bienes inmuebles, deben acreditar que realmente se dedica a tal actividad y que tiene conocimiento especial del mercado, además de haber tomado parte activa en la negociación.
Para dar nacimiento a la obligación debe haber, como primer elemento, un convenio entre quien va a vender el inmueble y el intermediario (relación contractual de intermediación).
La función del corredor está conformada por tres elementos fundamentales:
- Acercamiento de los presuntos contratantes o interesados.
- Gestión positiva en el desarrollo de la negociación.
- Participación cierta en su culminación.
Corte suprema de justicia
No puede desconocerse el pago de la comisión estipulada porque no se haya demostrado que el acreedor tenía la calidad de comerciante o porque no fuese un corredor matriculado para ejercer tal actividad, o porqueno llevase los libros que están obligados a llevar los corredores; conforme a un principio general que rige los actos jurídicos, todo contrato legalmente celebrado es ley para las partes (c.c.c. 1606).
