En ese entorno, una de las figuras más relevantes en el nuevo esquema es la titularización de cartera hipotecaria, destinada a lograr un manejo eficiente de los riesgos de esta actividad y un desarrollo sostenible del sector hipotecario.
Con esta operación, las entidades financieras eliminan los inconvenientes derivados del descalce de plazo y tasa entre su activo de largo plazo denominado en Unidad de Valor Real (UVR) y su pasivo de corto plazo en pesos. Esto reduce la vulnerabilidad a los cambios del ciclo económico y a la volatilidad propia de variables como la tasa de interés o la tasa de inflación.
Herramienta macroeconómica
La titularización conlleva la vinculación de recursos de largo plazo de inversionistas institucionales (tradicionalmente concentrados en otros mercados) a la financiación de vivienda, lo que implica más oferta de recur-sos para esta actividad.
Así, la mitigación de los riesgos es clave en el desarrollo del nuevo esquema de financiamiento, ya que su existencia fue ¿precisamente¿ la causa central de la insostenibilidad del anterior sistema y de la crisis de las corporaciones de ahorro en los últimos años de los noventa.
Hacia el futuro, el crecimiento del sector hipotecario no puede continuar basado en un esquema de captaciones de corto plazo (cuentas corrientes, de ahorro y CDT) y colocaciones de plazos largos que alcanzan los 15 años, pues los riesgos de nuevas crisis en el sistema persistirán.
Por el contrario, un desarrollo basado en la titu-larización de la cartera de vivienda resulta más sólido al mitigar los problemas potenciales que enfrentan las entidades financieras y lograr acceder a mayores recursos para la financiación de vivienda, lo que ¿finalmente¿ tendrá que reflejarse en un sistema más eficiente.
Mercado de capitales
A Al vincular este ítem a la financiación de vivienda, la titularización logra que esta actividad se desarrolle con plazos y tasas acordes con las condiciones de la cartera y por lo tanto con menores riesgos para los agentes participantes.
En Colombia, a partir de la Ley de Vivienda de 1999, los esfuerzos para la introducción de la titularización han sido liderados por la Titularizadora Colombiana, que en un par de años ha adelantado titularizaciones por 1,8 billones de pesos (casi el 14 por ciento del total de la cartera de vivienda).
Esto ha permitido disminuir los riesgos del sistema y generar al sector recursos para la financiación de nuevas viviendas; además, ha apoyado el desarrollo del mercado de capitales y la diversificación en los portafolios de inversión.
Sistema con proyección
La consolidación de la titularización hipotecaria, como motor del sistema de financiación de vivienda, redundará en un esquema más eficiente y, por lo tanto, en una reducción del costo de los créditos. Sin embargo, la titularización en Colombia apenas se encuentra en su fase de desarrollo.
Otras ventajas de la figura: un mayor desarrollo del mercado secundario de títulos derivados de esta clase de procesos, estandarización del mercado primario de hipotecas y más conocimiento por parte de los diferentes agentes del mercado con respecto a estas operaciones.
Antes de finalizar el primer semestre del 2004, la Titularizadora Colombiana proyecta colocar ¿por primera vez en el mercado¿ títulos derivados de un proceso de titularización de cartera improductiva.
Así, las entidades financieras reducirán el peso de los activos improductivos en sus balances y, de paso, se generarán recursos que los intermediarios financieros podrán destinar a nuevos desembolsos de crédito hipotecario.
Si se logran desarrollar esquemas adecuados de financiación de vivienda para los niveles de menores ingresos de la población (rangos bajos de VIS), a través de la titularización hipotecaria se contará con los recursos para eliminar el actual déficit de vivienda.
