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En Colombia no existe la modalidad de las hipotecas de alto riesgo y el sistema financiero se soporta en la banca. Por eso no hay razones para que Colombia pueda vivir la misma situación de Estados Unidos.

VIVIENDA EL TIEMPO / FEBRERO DE 2008
Colombia y la crisis hipotecaria en E.U.

Para explicar cuáles fueron las circunstancias de la crisis inmobiliaria del 2007 en Estados Unidos (E.U.) debemos recordar aspectos del funcionamiento hipotecario en ese país.

Allí el sistema financiero se basa en el mercado de capitales, a diferencia del caso colombiano soportado, principalmente, en los bancos.

En E.U. una entidad con un mínimo de requisitos podía ser originadora de hipotecas, efectuar captaciones, emitir bonos respaldados con el compromiso de pago de los deudores hipotecarios, titularizaciones adquiridas por fondos de inversión, recompras e inversiones de entidades financieras de parte de su portafolio... en fin, a través de una cadena de intermediarios hipotecarios.

Cuando el respaldo de los créditos tenían un nivel de riesgo normal (soportado por buenos ingresos y puntualidad en los pagos) no había dificultades. Los problemas surgieron con las hipotecas de mayor riesgo como respaldo de los bonos, los títulos y las inversiones de los fondos.

Estas hipotecas, conocidas como subprime o de alto riesgo se remontan al 2000, año en el que se presentó un bajón en la economía mundial, una alta liquidez e intereses bajos.

El alto riesgo se dio porque se trató de créditos otorgados a clientes con ingresos no recurrentes o no demostrables, con mala historia crediticia, con una capacidad de pago comprometida o con préstamos negados por un banco o una entidad regulada por organismos de control financiero.

El monto prestado bajo esta modalidad de hipotecas -que se multiplicó por cinco entre los años 2001 y 2007- presentan un indicador de morosidad precocupante de 15 por ciento, cuando la morosidad en las hipotecas normales había sido de solo 2 por ciento.

Según las estadísticas, las subprime representan entre 13 y 15 por ciento del mercado hipotecario de E.U., y han generado pérdidas que -dicen los cálculos- superan los 400.000 millones de dólares, una cifra sin precedentes y realmente alarmante.

El sistema se reventó porque además del riesgo, 60 por ciento de ellas tenían un interés variable. Esta variación era ignorada por algunos pero muchos la conocían y jugaban a obtener una valorización del inmueble entre el momento de la compra sobre planos y la reventa, antes del aumento de la tasa de interés.

A los créditos de alto riesgo, la mayoría con tasa variable y con expectativa de valorización, se le sumó el aumento de los precios de la vivienda que se volvieron artificiales.

Surgieron cadenas de grupos de compradores que se organizaron y propiciaron un efecto de puja que hizo subir el precio de los inmuebles que todavía estaban en proyecto; luego, muchos de esos compradores se retiraron.

La mayoría solo hizo el negocio para revender antes de que la tasa de interés subiera, a manera de una inversión y rentabilidad especulativa, rompiendo la proporción de personas y familias con quienes -luego de entregado el proyecto- negociaban las viviendas nuevas para venta o arriendo.

Cuando no hubo suficientes personas para ofertar la finca raíz, subió el interés y la valorización no fue real, se incumplió en los pagos, se hicieron efectivas las garantías y -por lo tanto- se procedió a rematar.

Así las cosas, el valor de la casa o del apartamento fue inferior a la deuda, los precios cayeron y los compradores disminuyeron dando pie a la crisis. Eso fue lo que sucedió en E.U..

En Colombia no tenemos la modalidad de las "hipotecas de alto riesgo" y nuestro sistema financiero se soporta en la banca. Por eso es importante tener en cuenta que no hay razones para decir que Colombia podría vivir la misma situación.

Lo ocurrido en E.U. podría impactarnos por el lado de la devaluación del dólar, causada por la disminución en las tasas de interés y la puesta en marcha de otras normas más estrictas para los originadores de hipotecas.

De hecho, una nueva ley busca regularizar a los agentes hipotecarios y prohíbe los préstamos 'engañosos' como estrategia para amortiguar las dificultades que se han presentado, facilitar los pagos, inyectar liquidez al mercado y disminuir el impacto negativo de la crisis en toda la economía estadounidenese.

Hoy los resultados son una lección para el mercado estadounidense y un espejo para otros dispuestos a apostarle al riesgo.

 
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