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En Colombia no existe la modalidad de las hipotecas de alto riesgo y el sistema financiero se soporta en la banca. Por eso no hay razones para que Colombia pueda vivir la misma situaci�n de Estados Unidos.

VIVIENDA EL TIEMPO / FEBRERO DE 2008
Colombia y la crisis hipotecaria en E.U.

Para explicar cu�les fueron las circunstancias de la crisis inmobiliaria del 2007 en Estados Unidos (E.U.) debemos recordar aspectos del funcionamiento hipotecario en ese pa�s.

All� el sistema financiero se basa en el mercado de capitales, a diferencia del caso colombiano soportado, principalmente, en los bancos.

En E.U. una entidad con un m�nimo de requisitos pod�a ser originadora de hipotecas, efectuar captaciones, emitir bonos respaldados con el compromiso de pago de los deudores hipotecarios, titularizaciones adquiridas por fondos de inversi�n, recompras e inversiones de entidades financieras de parte de su portafolio... en fin, a trav�s de una cadena de intermediarios hipotecarios.

Cuando el respaldo de los cr�ditos ten�an un nivel de riesgo normal (soportado por buenos ingresos y puntualidad en los pagos) no hab�a dificultades. Los problemas surgieron con las hipotecas de mayor riesgo como respaldo de los bonos, los t�tulos y las inversiones de los fondos.

Estas hipotecas, conocidas como subprime o de alto riesgo se remontan al 2000, a�o en el que se present� un baj�n en la econom�a mundial, una alta liquidez e intereses bajos.

El alto riesgo se dio porque se trat� de cr�ditos otorgados a clientes con ingresos no recurrentes o no demostrables, con mala historia crediticia, con una capacidad de pago comprometida o con pr�stamos negados por un banco o una entidad regulada por organismos de control financiero.

El monto prestado bajo esta modalidad de hipotecas -que se multiplic� por cinco entre los a�os 2001 y 2007- presentan un indicador de morosidad precocupante de 15 por ciento, cuando la morosidad en las hipotecas normales hab�a sido de solo 2 por ciento.

Seg�n las estad�sticas, las subprime representan entre 13 y 15 por ciento del mercado hipotecario de E.U., y han generado p�rdidas que -dicen los c�lculos- superan los 400.000 millones de d�lares, una cifra sin precedentes y realmente alarmante.

El sistema se revent� porque adem�s del riesgo, 60 por ciento de ellas ten�an un inter�s variable. Esta variaci�n era ignorada por algunos pero muchos la conoc�an y jugaban a obtener una valorizaci�n del inmueble entre el momento de la compra sobre planos y la reventa, antes del aumento de la tasa de inter�s.

A los cr�ditos de alto riesgo, la mayor�a con tasa variable y con expectativa de valorizaci�n, se le sum� el aumento de los precios de la vivienda que se volvieron artificiales.

Surgieron cadenas de grupos de compradores que se organizaron y propiciaron un efecto de puja que hizo subir el precio de los inmuebles que todav�a estaban en proyecto; luego, muchos de esos compradores se retiraron.

La mayor�a solo hizo el negocio para revender antes de que la tasa de inter�s subiera, a manera de una inversi�n y rentabilidad especulativa, rompiendo la proporci�n de personas y familias con quienes -luego de entregado el proyecto- negociaban las viviendas nuevas para venta o arriendo.

Cuando no hubo suficientes personas para ofertar la finca ra�z, subi� el inter�s y la valorizaci�n no fue real, se incumpli� en los pagos, se hicieron efectivas las garant�as y -por lo tanto- se procedi� a rematar.

As� las cosas, el valor de la casa o del apartamento fue inferior a la deuda, los precios cayeron y los compradores disminuyeron dando pie a la crisis. Eso fue lo que sucedi� en E.U..

En Colombia no tenemos la modalidad de las "hipotecas de alto riesgo" y nuestro sistema financiero se soporta en la banca. Por eso es importante tener en cuenta que no hay razones para decir que Colombia podr�a vivir la misma situaci�n.

Lo ocurrido en E.U. podr�a impactarnos por el lado de la devaluaci�n del d�lar, causada por la disminuci�n en las tasas de inter�s y la puesta en marcha de otras normas m�s estrictas para los originadores de hipotecas.

De hecho, una nueva ley busca regularizar a los agentes hipotecarios y proh�be los pr�stamos 'enga�osos' como estrategia para amortiguar las dificultades que se han presentado, facilitar los pagos, inyectar liquidez al mercado y disminuir el impacto negativo de la crisis en toda la econom�a estadounidenese.

Hoy los resultados son una lecci�n para el mercado estadounidense y un espejo para otros dispuestos a apostarle al riesgo.

 
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