Antes de su expedición se consideraba al arrendatario como la parte fuerte del contrato, sin embargo, se invirtieron los papeles y el arrendador hoy ocupa ese lugar.
La ley aporta cambios relevantes al desarrollo del contrato, entre ellos, que el arrendador debe suministrar al arrendatario copia del contrato con las firmas originales, dentro de los diez días siguientes a la fecha de su celebración, lo mismo que copia de la normatividad del Reglamento de Propiedad Horizontal cuando se trata de inmuebles sometidos a tal régimen. Medidas para la solución de eventuales conflictos.
Desde el punto de vista práctico, la ley determina que el contrato de arrendamiento de inmuebles urbanos para vivienda debe indicar el lugar donde recibirán notificaciones el arrendador, el arrendatario, los codeudores y los fiadores.
Así, deja de lado la presunción de que las partes podrían recibir las notificaciones, tanto judiciales como extrajudiciales, relacionadas con actividades relativas al contrato, en el inmueble arrendado.
Para suplir la ausencia de direcciones determina ¿de pleno derecho¿ que el arrendador recibirá notificaciones en el lugar donde recibe el pago de la renta, y el arrendatario, los codeudores y los fiadores, en la dirección del inmueble objeto del contrato.
Según la Ley, el incremento al canon de la renta ya no se fija en el contrato. Ahora, es necesario que el arrendador le avise al arrendatario por escrito, a la dirección reportada en el contrato, a través del servicio postal autorizado.
Allí le debe informar el monto del alza y la fecha a partir de la cual se hará efectivo; sin embargo, si el arrendatario paga un reajuste no comunicado, esto no le da derecho a solicitar reintegro.
Contrato terminado
Por otro lado, el pago de la indemnización para dar por terminado unilateralmente el contrato se diversifica: el arrendador podrá terminar el contrato durante las prórrogas, previo aviso escrito, notificación formal, con antelación de tres meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres meses de arrendamiento, sistema que venía de la Ley 56 de 1985.
A partir de la Ley 820 del 2003 se acepta la plena voluntad del arrendador de terminarlo unilateralmente, cuando cumpla cuatro años o más de ejecución, caso en el que deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de un mes y medio de arriendo.
En los dos casos, el pago seguirá el procedimiento administrativo ante la Alcaldía Municipal, previa comunicación al arrendatario en la que se indicará la fecha de terminación del contrato.
La indemnización se consignará a favor de la Alcaldía Municipal dentro de los tres meses anteriores a la fecha señalada para la terminación. Si el arrendatario cumple con la obligación de entregar, la Alcaldía le entregará un título contentivo del valor de la indemnización.
Una novedad, que poco se utiliza, es la entrega provisional del inmueble, que se puede solicitar al juez presentando la demanda de restitución, cuando se abandona o hay amenaza de ruina.
En estos casos el inmueble se le entregará a un secuestre nombrado para el caso mientras se dicta sentencia. Al parecer, la designación del auxiliar de la justicia hace que los arrendadores piensen más de una vez si solicitan tal medida.
En forma poco adecuada se le impone al arrendatario la necesidad de subvencionar al arrendador en caso de que realice reparaciones indispensables no locativas, pues podrá descontar del valor de la renta su costo sin que el monto exceda el 30 por ciento del valor de la renta.
Es claro que las partes, por determinación legal, pueden acordar algo diferente.
Algunos puntos que deberían revaluarse
La ley 820 del 2003 o de arriendos fue demasiado severa en el tratamiento que les da a los arrendatarios, pues creó diferencias en las obligaciones y las hizo más estrictas.
De hecho, brindó prerrogativas a favor de los arrendadores, entre ellas la rebaja de las indemnizaciones y la posibilidad de pedir el inmueble si quería.
De otra parte, generó cierta discriminación frente a las garantías de pago de los servicios públicos domiciliarios y creó procedimientos para otorgarlas, lo que las hizo algo inoperantes.
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| *Asesoría: Jorge E. Fernández, abogado externo Protección Inmobiliaria S.A |
