Cada vez que se intenta una reforma a la logística que implica conservar el inventario de los bienes raíces y su valor se genera una polémica.
En esta ocasión se trata de un proyecto de ley que, sin lugar a dudas, tiene aspectos novedosos: resalta la inconveniente mezcla de catastro y el tema fiscal y el impacto negativo en las finanzas de los municipios.
En su lectura, además, se pueden observar contradicciones técnicas y ambigüedades que de hacer tránsito -tal como y se encuentra escrito- introduciría ruido y malestar a una acción tan importante para el país.
Por ejemplo, se establece: "Fijar de manera razonable (...) el avalúo catastral. Tomando en cuenta que este valor tiene dos interesados, el posible contribuyente y el Estado...". La inquietud que surge es ¿razonable para quién?
¿Razonable para aquellos que tradicionalmente desean contribuir con lo mínimo posible a la acción del Estado o para este que muestra un deseo voraz por obtener recursos que -en oportunidades- no se administran adecuadamente?
De hecho, el problema se torna contradictorio al leer "El valor de los inmuebles (...) se determina objetivamente tomando como referencia los valores comerciales", aspecto que se ratifica en otro artículo que habla de que "los métodos que se aplicaran serán los que universalmente se utilizan para la estimación del valor comercial".
Entonces, ¿cuál de los dos criterios debe prevalecer: el razonable o el comercial? Pero luego, para resolver la cuestión, determina: "La oferta y demanda del mercado inmobiliario no podrán fundamentar con carácter preponderante el avalúo de un inmueble".
La tan controvertida actualización catastral es otro punto de ambigüedades. De una parte dice que es el conjunto de operaciones y actividades destinadas a renovar total o parcialmente los datos de la formación catastral de un municipio o distrito, en el cual lógicamente se deben corregir los cambios económicos, empleando los métodos propios de la actividad valuatoria.
Sin embargo, en otro numeral sobre los límites al avalúo de la actualización, se dice que el avalúo determinado por la autoridad catastral -resultante de actualización catastral- no podrá representar un incremento superior al cincuenta por ciento del avalúo de la formación o actualización anterior.
Pero si las condiciones del mercado se modificaron en un porcentaje superior ¿la información no se debe incorporar al catastro? Si se analiza la cuestión y, como dicen que se pretende, se separan los aspectos del avalúo (técnicos) del tema fiscal (aspecto político), la conclusión debería ser: registre los valores del mercado pero para efectos fiscales el tributo solo será sobre el avalúo de la formación o de la actualización, incrementado en 50 por ciento.
Este mandato mantendrá vigente la obligación que hoy tienen quienes estudian el comportamiento de los precios de los inmuebles: seguir obteniendo la información de organismos privados (que afortunadamente existen), cuando en realidad esto es la función del Catastro.
Como si esto fuera poco, los precios se distorsionan todavía más cuando se refiere a la vivienda social y a la pequeña propiedad fijándoles límites a los avalúos en un 25 por ciento del anterior.
Esto determina que el censo de este tipo de propiedades queda incompleto en el aspecto económico dado que solo se registra una porción de su verdadero valor por la confusión entre el aspecto técnico y el fiscal. La importancia de la fidelidad de la información física y económica que se le da al inventario de tierras y bienes es tal que se establece que "el catastro es el Sistema de Información de Tierras (SIT) basado en el predio para el desarrollo económico, social, administración de tierras, planeación urbana y regional, monitoreo ambiental y desarrollo sostenible".
Pero si los cultivos no hacen parte de la valoración del inmueble rural y la información no se incluye ¿tendremos los datos necesarios para realizar el monitoreo ambiental que se plantea? Sin información fiel ¿se puede planificar un desarrollo sostenible?
Para no quedar solo en la crítica se puede proponer que los organismos catastrales capturen y registren en sus bases de datos los valores comerciales de los bienes con la aplicación de los métodos universalmente utilizados.
Pero para los fines fiscales deberán suministrar a las secretarias de hacienda la base de cada año -excluyendo aquellos que por conveniencia social (o política)- no deban ser sujeto de tributación.
Este aspecto ya existió en la legislación Colombiana en la ley 75 de 1986 para los fines impositivos del orden nacional, pero para el caso se puede extender a los ámbitos municipal y distrital.
Para determinar dicha base o avalúo 'fiscal' se tomarán en cuenta las condiciones macroeconómicas, de conveniencia social, de equidad y de capacidad de pago de los contribuyentes, aspectos necesarios pero que en general corresponde al Conpes o al Confis.
"Tomando en cuenta que este valor tiene dos interesados, el posible contribuyente y el Estado, la inquietud que surge es ¿razonable para quien?", expresa Rodrigo Castellanos, economista, avaluados y docente universitario.
