Caso
Álvaro Gaviria comenta que en la entrada de su apartamento hay una zona común (de 18 metros cuadrados, aproximadamente) que da acceso a cuatro apartamentos y al ascensor.
"Mi esposa y yo decoramos esta zona con tres materas, una mesa de madera (consola) y arreglos florales, pero un miembro de la junta de administración está presionando a la administradora para que nos obligue a retirarlas, supuestamente por "invasión del espacio común".
¿Esto es verdad? ¿Están en el derecho de retirar estos elementos?"
Respuesta
La asamblea de propietarios es la encargada de eglamentar el uso de las zonas comunes. No obstante el ánimo de colaboración de los consultantes, y a diferencia de los apartamentos que se pueden decorar y ocupar libremente, la ubicación de accesorios decorativos u otros elementos en las áreas comunes corresponde a todos los copropietarios.
Lo que a muchos les puede parecer adecuado a otros les puede producir impacto visual. Por eso -insisto- la asamblea debe determinar este aspecto, más aún si eventualmente se disminuye u obstaculiza el paso o el uso de la zona común.
Considero que el Comité de Convivencia podría intervenir para dirimir esta controversia.
* * * * *
Bienes comunes de uso exclusivo
Caso
El señor Marco Tulio Mahecha comenta que en la reunión anual de copropietarios realizada en enero del 2006 se aprobó por unanimidad el cobro de compensaciones por el uso exclusivo de bienes comunes a los apartamentos del primer piso (101 y 102), propiedades a las cuales se les había asignado tal uso en 1980, aproximadamente, sin ningún tipo de compensación.
La misma asamblea delegó en el Consejo de Administración la puesta en práctica de la decisión que -vale decirlo- se tomó con base en el Numeral 4 del Artículo 23 (Régimen especial de los bienes comunes de uso exclusivo) de la Ley 675 del 2001 que avala la acción.
"¿A partir de ahora pueden establecerse las compensaciones o es que adquirieron en 1980 el derecho vitalicio sin asumir ningún pago?
"¿Cuáles serían los mecanismos para cobrar la compensación: un valor mensual, un contrato de arrendamiento, venta de las zonas comunes de uso exclusivo u otro?"
Respuesta
La norma no es retroactiva. En varias ocasiones he tratado este tema con base en en la Constitución Nacional, en la Ley 675 del 2001, en la jurisprudencia y, concretamente, en las sentencias C-488 y 738 del 2002 de la Corte Constitucional frente a algunas de las demandas presentadas contra la Ley.
La Corte es enfática en que la adaptación a la Ley no debe implicar la imposición de cargas económicas que antes no tenían los propietarios.
Por otra parte, la misma normatividad dice claramente que estas condiciones se imponen cuando se asigna el uso exclusivo, es decir, hacia el futuro.
Antes de la Ley, en el cálculo de los coeficientes se tenía en cuenta el mayor uso en las zonas comunes lo que significa que los usuarios anteriores ya habían pagado por este beneficio.
En el caso que expone el consultante y en otros que hemos recibdido muy similares y recurrentes en las copropiedades, no procede la compensación y por lo tanto pueden impugnar la decisión.
Una figura de la Ley 675 que no se utiliza
"Al Comité de Convivencia se le debería sacar más provecho, sobre todo para dirimir conflictos y crear la cultura de convivencia",
Nora Pabón, abogada, asesora externa.
* * * * *
Sobre las cuotas de administración
Caso
Alexandra Hincapié expone algunas dudas
La mayoría de propietarios del conjunto no han pagado la cuota de administración y, según dijeron en la asamblea, van a cumplir cinco años de mora y quedan a paz y salvo ¿Cómo se pueden evitar esta situación?
La Ley 791 del 2002 señala que la acción ejecutiva prescribe en los cinco años siguientes al momento en que se hace exigible la obligación. Es necesario mirar los antecedentes del caso , especialmente para determinar si se ha interrumpido este término.
Para evitar estas situaciones el administrador debe ser diligente en los cobros y para ello no necesita autorización, so pena de la responsabilidad que tiene ante los propietarios, la persona jurídica o terceros.
El apartamento en el que vivo da hacia la calle donde la constructora hizo unas sillas en cemento. Allí se la pasan unos jóvenes que toman, fuman y hacen escándalos; mi hijo, menor de edad, observa estas actitudes y aunque he pasado cartas a la administración no hacen nada ¿qué hago?
Aunque el administrador puede coadyuvar la queja a nombre del edificio, cada propietario puede instaurar las acciones policivas pertinentes. Para ello se tienen en cuenta los códigos de policía. En un comienzo debe informar a la estación de policía, si la perturbación se repite tiene que acudir a la respectiva alcaldía.
* * * * *
Entes de control en las propiedades
Caso
Lenis Yasmin Rincón Aguilar pregunta:
¿Es cierto que por ley, en el consejo de administración deben existir los cargos de tesorero y fiscal?
La regulación al respecto la debe hacer el reglamento de propiedad horizontal, ya que la Ley no hace referencia. Sin embargo, no encuentro justificación para estos cargos, pues la función de fiscalización la ejerce el revisor fiscal (si lo hay), y el recaudo y manejo del dinero es labor del administrador.
Si el administrador y el revisor fiscal renuncian ante el consejo y no ante la asamblea y dejan el puesto tirado, y -además- el revisor no tiene suplente, ¿cómo se realiza la asamblea?
La asamblea puede ser convocada por el consejo o por un número de propietarios que represente -al menos- la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.
¿Qué perfil o estudios debe tener el revisor fiscal?
Debe tener una profesión relacionada con las funciones que ejerza y no estar inhabilitado.
