Jairo Rodríguez, propietario de un apartamento en un conjunto residencial de Engativá, comenta que en el reglamento original -sometido inicialmente a la Ley 16 de 1985- se asignaron unos garajes al uso exclusivo de determinados apartamentos.
Ahora, con la reforma a la Ley 675 del 2001, desconocieron estos derechos y quieren cobrarles a los propietarios por el uso. Incluso, quieren cambiar la ubicación de los parqueaderos. El consultante pregunta si es legal este procedimiento del consejo y la administración.
Respuesta
En varias ocasiones, y con base en la Ley 675 y la jurisprudencia emitida por la Corte Constitucional, he insistido en la obligación que tienen los órganos de administración y los propietarios de respetar los derechos que fueron concedidos a determinadas personas con base en la legislación anterior (sentencias C-488 y C-738 del 2002).
La jurisprudencia señala que ningún propietario debe asumir cargas que antes no tenía y resalta la protección de los derechos adquiridos.
En el caso de la consulta, el parqueadero no puede cambiarse sin consentimiento de su usuario exclusivo. Tampoco es posible darles a estos espacios el carácter de bien común rentable, pues ya existen otros propietarios que tienen un derecho legal sobre ellos.
Por otra parte, es la asamblea -y no el consejo- la que debe regular el uso de los bienes comunes, aunque siempre respetando los derechos adquiridos. Le sugiero que en caso de que la administración insista en cambiarle su parqueadero o cobrarle por el uso (por el cual ya pagó desde hace años) instaure una querella policiva ante la Alcaldía de Engativá por perturbación al uso y goce del garaje.
Parqueaderos comunes
El señor Miguel García comenta: "En mi conjunto existe un espacio común que deseamos utilizar como parqueadero para los vecinos.
"Como no hay plazas suficientes para todos, los interesados acceden a los que vayan quedando libres. Pero surge una duda:
"¿Se puede limitar el paso a un vehículo por propiedad? o, por el contrario, ¿el número de carros por propietario debería calcularse con base en la cuota de participación en el edificio?
Respuesta. El uso de los bienes comunes debe ser regulado por la asamblea de copropietarios de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal y tratando de que no se afecte el equilibrio que debe existir entre los derechos de los propietarios de estos parqueaderos , que son todos de conformidad con su coeficiente de copropiedad.
En el reglamento se pueden determinar los parqueaderos como bienes comunes rentables y en este caso el producto que se reciba beneficiará a todos ( caso de inmuebles residenciales) .
Igualmente se podría cada mes una tarifa igual a los propietarios de carros y estacionarán los que primero ingresen. Hay otras alternativas que pueden ser tenidas en cuenta por la asamblea .
Poderes en la asamblea
¿En una asamblea ordinaria cuántos poderes puede tener un propietario? ¿Tiene alguna limitación legal, más de dos? ¿Puede algún propietario limitar o alegar que no es legal? ¿Se viola el derecho de los otorgantes cuando la asamblea no acepta los poderes sin fundamento legal? ¿Se puede rechazar en plena asamblea a quién solicite no tener en cuenta esos poderes?
Respuesta. Salvo disposición del reglamento de propiedad horizontal, no existe límite legal en cuanto al número de poderes que puede tener cada propietario en la asamblea.
Ante la frecuente inasistencia, otorgarlos es uno de los mecanismos más efectivos para lograr el quórum requerido, especialmente en aquellos asuntos que requieran 70 por ciento del total de coeficientes de copropiedad.
Si los poderes no fueron admitidos en una asamblea, sin existir esta restricción, las decisiones podrían impugnarse.
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| *Asesoría: Nora Pabón, abogada especializada en propiedad horizontal |
