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Molano2 Germ�n Molano, director de la Lonja de Propiedad Horizontal, durante la segunda sesi�n del foro.


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El experto Germ�n Molano respondi� varias preguntas el 17 de marzo. Lea las respuestas aqu�.

Durante la actividad se registraron 422 ingresos y se atendieron varias consultas:

CONSEJOS DE ADMINISTRACI�N

Alberto Zu�iga.
�Ante cual entidad se debe registrar el consejo en caso de un municipio fuera de Bogot� como Subachoque?

El consejo de administraci�n no se registra. Se inscribe el nombramiento del administrador y revisor fiscal.

Siendo tan pocos en el edificio no nos obligan a tener consejo de administraci�n, pero s� nombramos un presidente por un a�o, aparte del administrador, �sus funciones son las mismas del consejo?

El consejo debe estar integrado, m�nimo, por tres personas.

�Un inquilino puede conformar el consejo de administraci�n?

S�, siempre y cuando el reglamento no lo proh�ba.

�En la elecci�n del consejo de administraci�n se puede tener en cuenta el voto de una persona que est� representando a un propietario con un poder no autenticado?

Se presume la buena fe en la suscripci�n del poder. Se puede confrontar con el libro de registro de propietarios.

***

ASAMBLEAS Y PODERES

Carmen. En el Reglamento se estableci� que el presidente y el secretario de la asamblea sean �a su vez� quienes las presidan. Hay voces discordantes, �qu� se puede hacer?

S� el reglamento as� lo expresa se debe cumplir.

En caso de irregularidades durante la asamblea general  (tambi�n en los municipios fuera de Bogot�) �ante cual autoridad se debe uno quejar? �Toca con apoderado, personalmente?

Se puede acudir con y sin apoderado ante el Juez Civil del municipio.

Cesar Pineda: �se puede demandar a un conjunto que efectuaba la asamblea ordinaria en marzo, pero por vencimiento de periodo presupuestal la convoca en abril?

Las asambleas ordinarias se realizan en enero, febrero y marzo. Fuera de esta fecha se llamar� extraordinaria. El punto importante es la convocatoria; obviamente, se puede demandar.

Cuando en una votaci�n se  haya presentado un poder sin firma de quien deleg� el voto y se descubre el enga�o d�as despu�s, �qu� se debe hacer? �Las elecciones se entienden anuladas?  �Qui�n las anula? �Cu�ndo se repiten? �Se debe denunciar  ante la Fiscal�a al presidente que la acept�?

Por el presunto enga�o se debe acudir al Juez para impugnar las decisiones por vicios de forma  en el poder. El juez decidir� sobre la ineficacia de las decisiones. Se repiten en nueva reuni�n. Quien conoce la comisi�n de un delito debe denunciar ante la autoridad competente.

Gloria Contreras. El consejo cit� a asamblea con 15 d�as calendario, pero un abogado residente en el edifico que debe ser con 15 d�as claendario. �Nuevamente tenemos que citar? �No hay problema que la hagamos el 14 de abril? �Estar�amos por fuera la Ley si es en esa fecha?

Se debe cumplir lo que expresa su reglamento, si este no ha sido adaptado a la Ley 675. Si all� existe alg�n vac�o sobre el tema, se aplica la Ley 675. Todas las reuniones extempor�neas, en los t�rminos de su reglamento, no ser�n ordinarias sino extraordinarias.

Arturo S�enz. �Qu� requisitos indispensables deben tener los poderes de representaci�n? �Pueden darse poderes permanentes para varias asambleas?

Puede otorgar poder quien sea titular de dominio de la unidad privada o est� legalmente autorizado para hacerlo, y para las reuniones que considere pertinentes (poder general).

�Se puede cobrar multa por no asistir a las asambleas?

La imposici�n de sanciones por no asistir a las asambleas es viable siempre y cuando se exprese en el reglamento como conducta que toca cumplir.

Luis Forero. �Es legal el cobro de la sanci�n por inasistencia a una asamblea ordinaria, estando incluida en el reglamento?

S� es legal.

Cuando un matrimonio es el propietario de un inmueble, �deben acudir ambos a la asamblea?, �si va uno solo debe dar poder al otro?

Debe asistir el propietario de la unidad privada, si los dos son titulares solamente podr� votar uno de ellos, pero pueden asistir los dos.

 

Diana Tochoy. �En el reglamento de propiedad horizontal de un conjunto residencial se puede establecer que la asamblea est� conformada por delegados de edificios?

Lo ideal es que asistan a la reuni�n todos los copropietarios y en el reglamento podr�n establecer el sistema modular y de delegados para hacer m�s �giles las sesiones.

 

C�sar Pineda. Si un ex administrador entrega la contabilidad con dos meses de demora, se constituye en impedimento?, �carece de veracidad?, �existe plazo para corregirla?

Los estados financieros y los balances son el objeto principal de la asamblea general ordinaria, por ello, si no est�n al d�a no se podr� realizar la reuni�n.

 

***

CUOTAS Y REGLAMENTOS

Marta Luc�a A. Estoy elaborando el reglamento con base en otros aprobados. Por bajo presupuesto y cartera morosa no podemos contratar un abogado para esto.

�A las cuotas extraordinarias, despu�s de un tiempo de no pagarlas, se les puede cobrar el inter�s demora legal?

Se debe tener cuidado al copiar o fusilar reglamentos toda vez que cada edificio es un mundo diferente. Por otra parte, Las cuotas extraordinarias una vez vencidas y no pagadas generan intereses moratorios.

Kela: �Es posible adelantar el cobro jur�dico sin adaptar el reglamento a la Ley 675?

S�, porque la comunidad acogida a la Ley 182 de 1948 es un ente legal que est� representado y puede demandar y ser demandado.

Kela: �Las copropiedades que no han modificado el reglamento pierden la personer�a jur�dica otorgada por la Ley anterior?

No se pierde la calidad de persona jur�dica si estaba sometido a la Ley 16 del 85.

Esperanza Riveros. �Los inmuebles del proyecto aprobado para un lote de reserva que est�n sin construir deben pagar expensas de administraci�n?

Si el proyecto ya tiene abiertas todas las matr�culas inmobiliarias, el titular de dominio de estas est� obligado a contribuir. Pero si se dej� cl�usula de reserva en la escritura de constituci�n para no contribuir se debe cumplir lo expresado en la escritura.

 

�dgar. �La asamblea de copropietarios puede imponer multas por concepto de incumplimiento en el pago de expensas comunes?

No se pueden imponer sanciones por obligaciones pecuniarias, la �nica indemnizaci�n corresponde a los intereses.


***

ADMINISTRACI�N

William. �Una persona puede ejercer la administraci�n de un edificio sin tener la representaci�n legal expedida por la alcald�a local?

El administrador debidamente elegido o nombrado es el representante del edificio o conjunto. La alcald�a expide una constancia de inscripci�n y representaci�n.

Clara: Cuando la ley responsabiliza al administrador de la contabilidad �debo entender que los estados financieros tienen que ir firmados por el revisor fiscal y el adminisrador?

Los estados financieros deben ir firmados por el revisor fiscal, si se ha nombrado el cargo; para uso comercial y mixto s� es obligatorio el revisor, por lo tanto, debe firmar los estados.

Manuel Rold�n. Cuando un administrador no cumple las disposiciones de la Ley, ni los mandamientos de la asamblea �ante qui�n debo acudir y cu�les son las posibles sanciones?

Hay que acudir a la asamblea para que tome la decisi�n de revocar el nombramiento del consejo vigente, para que uno nuevo cambie ese administrador e inicie las acciones legales por responsabilidades.

Henry Calder�n: �Un contador puede ser al mismo tiempo revisor fiscal y administrador?

No es compatible ejercer los dos cargos al mismo tiempo.

 

Jaime Ni�o: Quisiera saber qu� se esta haciendo para profesionalizar al administrador?

El Gobierno no ha reglamentado la idoneidad del administrador, lo que significa que oficialmente no hay ning�n pronunciamiento. De todas formas, los particulares s� estamos buscando el reconocimiento de la actividad.

 

Campo E. �Se puede limitar la elecci�n al consejo de un propietario que en periodos anteriores estuvo en ese cargo pero no cumpli� con sus compromisos?

La asamblea determina si el se�or puede o no ser integrante del consejo.

 

Berta Trujillo. �El el presidente del consejo de administraci�n puede ser administrador de un conjunto?

No es compatible ejercer los dos cargos al tiempo.

 

Manuel Rold�n. �El esposo de la administradora puede obtener poderes para participar en la asamblea?, �existen las incompatibilidades?

La ley no se manifiesta al respecto, pero el reglamento s� lo puede se�alar. Es viable.

 

Clara. �En qu� incurre un revisor fiscal que firma la contabilidad como si fuera contador?

En violaci�n al estatuto del contador.

 

Juan C. Zuluaga. �Para qu� existe un revisor fiscal elegido por asamblea y un fiscal (del consejo), �los fiscales pueden tener firma autorizada en el banco?

El cargo de fiscal no existe en la propiedad horizontal. El �nico ente de control es el revisor fiscal y no debe tener la firma registrada en el banco.

***

IMPUGNACIONES

Orlando Rueda. Opt� por la impugnaci�n y es un proceso complejo. Como esto aplica de los estratos 1 al 6, ustedes podr�n observar que el procedimiento pr�cticamente formaliza la arbitrariedad y el atropello.

Las impugnaciones se deben accionar ante el Juez de la Rep�blica exclusivamente. Los procedimientos judiciales no han sido modificados para tal asunto.

***

ENTIDADES

Luis Espitia. �Qu� dependencia sustituy� a la Oficina Jur�dica del ministerio de Desarrollo, donde anteriormente pod�amos los usuarios de vivienda hacer las consultas? A hoy existe inasistencia en las consultas sobre la tem�tica de la ley 675.

El ministerio de Vivienda, Ambiente y Desarrollo Territorial.

***

INTERESES DE MORA

�Los intereses de mora de cada cuota mensual se calculan de acuerdo con el inter�s hist�rico de cada mes o se toma como base el inter�s de mora del mes actual para el c�lculo?

Las expensas se deben pagar en la proporci�n de los coeficientes de copropiedad vigentes contenidos en la escritura p�blica inscrita en Registro. Si hay controversia se puede acudir al Juez Civil. Impera el Inter�s hist�rico.

Nelson Amorocho: �Cu�l es la tasa de inter�s moratorio?

1,5 veces el inter�s bancario corriente.

***

MODIFICACIONES EN FACHADAS

Yolanda Vargas. �Para estas modificaciones se necesitan de licencia expedida por las Curadur�as Urbanas?

Exactamente. All�, adem�s, se encargan de expedir las licencias de construcci�n.

***

VOZ Y VOTO

�Estos conceptos pueden separarse? Es decir, �un copropietario tiene derecho a voz y voto pero si no se encuentra al d�a en sus obligaciones, se puede limitar a s�lo participar y no votar? �Esto lo debe estipular la asamblea dentro de las modificaciones al reglamento ? �Alguna norma rige esto?

Si pueden ser separados seg�n la calidad de quien act�e en la reuni�n. El propietario tiene voz y voto. El tenedor a cualquier t�tulo tiene voz pero no tiene voto. La restricci�n de la voz y el voto se ha utilizado como medio de presi�n, no tienen rango constitucional y si aparece la limitaci�n en los reglamentos as� se cumplir�, pero queda a salvo el derecho del afectado para acudir ante el Juez quien ser� quien decida sobre este punto.

Si el reglamento ordena que sea el consejo quien nombre al administrador, se deber� cumplir esto. Si lo nombra la asamblea, surgen problemas de legalidad en su nominaci�n. Las restricciones para ser miembro de consejo deben estar expresas en el reglamento.

***

MOROSOS

Cesar Pineda: En un conjunto de morosos pensionados �qu� se puede hacer para que cumplan con sus pago?

Se les puede perseguir bienes y cr�ditos a su favor diferentes a la pensi�n.

Nelson Amorocho: para el proceso ejecutivo por expensas no pagadas �puede actuar directamente el administrador o hay que acudir al abogado?

En virtud del decreto 196 de 1971, el administrador puede actuar directamente sin acudir al abogado.

***

En los estados financieros de donde vivo existe mucha cartera (el 35 por ciento de los ingresos causados a diciembre del 2003). �Qu� acciones de tipo legal se podr�an aplicar?

Inicialmente se acude a la conciliaci�n y en caso imposible, a un juez de la Rep�blica.

***

Antonio Quijano. Le escribo desde Pereira. �La asamblea puede aprobar una norma que le proh�ba el ingreso a unos arrendatarios por mora del propietario?

No es posible.

***

Luis Forero. Un copropietario que est� en mora s�lo cancel� lo correspondiente a las cuotas, pero dej� pendientes los intereses argumentando que no se le puede obligar a ello. �Qu� podemos hacer para hacerlos exigibles?

Seg�n el C�digo Civil la imputaci�n del pago se debe hacer primero a intereses y luego a capital.

***

VISITANTES Y PARQUEADEROS

Kela: En una copropiedad mixta se exige identificaci�n a todos los visitantes. Un vecino no est� de acuerdo y amenaza con tutela �es posible?

Es correcto que se exija la identificaci�n. si no est� contento puede acudir a la autoridad competente.

Patricia S�nchez. �Es legal cobrar por horas el parqueadero a los visitantes?

Este sitio tiene un uso y una destinaci�n especiales, solamente la asamblea podr� determinar cobros.

***

TRASTEOS

Nora Peralta: No he podido subir la nevera al sexto piso porque el consejo prohibe usar ascensor para trasteos y exige 250.000 de dep�sito. Esto no aparece en el reglamento ni fue aprobado por asamblea.

Para cobrar ese dep�sito se necesita que est� expreso en el reglamento o aprobado por asamblea general, no por el consejo.

Tania Daza: �Es legal el cobro que algunas administraciones hacen por ingresar y salir trasteos?

Si la asamblea autoriza el cobro del dep�sito es legal.

***

REPARACIONES

Gustavo Aldana. Mi apartamento presenta goteras, acud� al administrador pero �l dice que esto se aprueba en la asamblea. �Est�n en la obligacion de corregir la falla en la cubierta?

La cubierta es un bien com�n esencial y debe ser conservado por la copropiedad.

***

VIGILANCIA

Clara: �Es obligatoria la contrataci�n de vigilancia avalada por la superintendencia de Vigilancia y Seguridad privada?

S�, es de obligatorio cumplimiento contratar con empresas autorizadas por la Supervigilancia.

***

BIENES COMUNES

Nubia Parra: �La asamblea de copropietarios con mayor�a calificada podr�a cambiar la destinaci�n de bienes comunes, afectando los derechos de uso exclusivos consagrados en escrituras p�blicas de compraventa debidamente registradas?

El derecho de uso exclusivo asignado legalmente es un derecho accesorio al derecho real y por ninguna raz�n se puede desconocer ni por normas posteriores.

Amparo Cheque: En un proceso de recuperaci�n de espacio comunal, el juez se declar� incompetente para fallar; todo el proceso de lo actuado fue anulado. Seg�n la Ley 675, �c�al es el proceso que se debe seguir para recuperar este espacio?

El juez civil s� es competente para el proceso de restituci�n de bien com�n en los t�rminos del C�digo de Procedimiento Civil por tenencia de inmuebles diferentes a arrendamiento.

 

Tanis Daza. Se entiende que un propietario es due�o en la proporci�n de su coeficiente de los bienes comunes. �Es legal cobrar por su uso?

El propietario de una unidad privada es titular de dominio en com�n y proindiviso sobre los bienes comunes en la proporci�n de su coeficiente, adem�s, la explotaci�n de estos es viable pero la asamblea debe autorizarla.

 

Berta Le�n. �C�mo soluciono un problema que se presenta por un dise�o arquitect�nico de unidades privadas, en donde la sala de uno de los inmuebles colinda con la habitaci�n principal de otro? La cuesti�n es que uno de los afectados ha procedido agresivamente contra la vigilancia, la administraci�n y otros residentes.

Se debe acudir al comit� de convivencia para encontrar la soluci�n a ese conflicto, sin perjuicio de acudir a la alcald�a local en querella por perturbaci�n a la tenencia.

 

Orlando Rueda. Cuando una persona contratada causa da�os en zona comunal y no lo quiere reconocer, �responde quien lo contrato?

Responde quien contrat�, sea el propietario o el administrador.

 

Yensy V�squez. Si una persona instala un negocio en la porter�a con ventas de �mecato� y gaseosa, con permiso de administraci�n, �est� ejerciendo una actividad comercial y tendr� que pagar impuestos?

Si la comunidad es quien tiene el negocio no hay problema. Si es un tercero s� debe pagar su actividad comercial.


***

SERVICIOS P�BLICOS


Jaime Ni�o. �Cu�l es el procedimiento para solicitar rebajas en las tarifas de servicios p�blicos comunales?

Derecho de petici�n ante las empresas.

 
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