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Molano2 Germán Molano, director de la Lonja de Propiedad Horizontal, durante la segunda sesión del foro.


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El experto Germán Molano respondió varias preguntas el 17 de marzo. Lea las respuestas aquí.

Durante la actividad se registraron 422 ingresos y se atendieron varias consultas:

CONSEJOS DE ADMINISTRACIÓN

Alberto Zuñiga.
¿Ante cual entidad se debe registrar el consejo en caso de un municipio fuera de Bogotá como Subachoque?

El consejo de administración no se registra. Se inscribe el nombramiento del administrador y revisor fiscal.

Siendo tan pocos en el edificio no nos obligan a tener consejo de administración, pero sí nombramos un presidente por un año, aparte del administrador, ¿sus funciones son las mismas del consejo?

El consejo debe estar integrado, mínimo, por tres personas.

¿Un inquilino puede conformar el consejo de administración?

Sí, siempre y cuando el reglamento no lo prohíba.

¿En la elección del consejo de administración se puede tener en cuenta el voto de una persona que está representando a un propietario con un poder no autenticado?

Se presume la buena fe en la suscripción del poder. Se puede confrontar con el libro de registro de propietarios.

***

ASAMBLEAS Y PODERES

Carmen. En el Reglamento se estableció que el presidente y el secretario de la asamblea sean ¿a su vez¿ quienes las presidan. Hay voces discordantes, ¿qué se puede hacer?

Sí el reglamento así lo expresa se debe cumplir.

En caso de irregularidades durante la asamblea general  (también en los municipios fuera de Bogotá) ¿ante cual autoridad se debe uno quejar? ¿Toca con apoderado, personalmente?

Se puede acudir con y sin apoderado ante el Juez Civil del municipio.

Cesar Pineda: ¿se puede demandar a un conjunto que efectuaba la asamblea ordinaria en marzo, pero por vencimiento de periodo presupuestal la convoca en abril?

Las asambleas ordinarias se realizan en enero, febrero y marzo. Fuera de esta fecha se llamará extraordinaria. El punto importante es la convocatoria; obviamente, se puede demandar.

Cuando en una votación se  haya presentado un poder sin firma de quien delegó el voto y se descubre el engaño días después, ¿qué se debe hacer? ¿Las elecciones se entienden anuladas?  ¿Quién las anula? ¿Cuándo se repiten? ¿Se debe denunciar  ante la Fiscalía al presidente que la aceptó?

Por el presunto engaño se debe acudir al Juez para impugnar las decisiones por vicios de forma  en el poder. El juez decidirá sobre la ineficacia de las decisiones. Se repiten en nueva reunión. Quien conoce la comisión de un delito debe denunciar ante la autoridad competente.

Gloria Contreras. El consejo citó a asamblea con 15 días calendario, pero un abogado residente en el edifico que debe ser con 15 días claendario. ¿Nuevamente tenemos que citar? ¿No hay problema que la hagamos el 14 de abril? ¿Estaríamos por fuera la Ley si es en esa fecha?

Se debe cumplir lo que expresa su reglamento, si este no ha sido adaptado a la Ley 675. Si allí existe algún vacío sobre el tema, se aplica la Ley 675. Todas las reuniones extemporáneas, en los términos de su reglamento, no serán ordinarias sino extraordinarias.

Arturo Sáenz. ¿Qué requisitos indispensables deben tener los poderes de representación? ¿Pueden darse poderes permanentes para varias asambleas?

Puede otorgar poder quien sea titular de dominio de la unidad privada o esté legalmente autorizado para hacerlo, y para las reuniones que considere pertinentes (poder general).

¿Se puede cobrar multa por no asistir a las asambleas?

La imposición de sanciones por no asistir a las asambleas es viable siempre y cuando se exprese en el reglamento como conducta que toca cumplir.

Luis Forero. ¿Es legal el cobro de la sanción por inasistencia a una asamblea ordinaria, estando incluida en el reglamento?

Sí es legal.

Cuando un matrimonio es el propietario de un inmueble, ¿deben acudir ambos a la asamblea?, ¿si va uno solo debe dar poder al otro?

Debe asistir el propietario de la unidad privada, si los dos son titulares solamente podrá votar uno de ellos, pero pueden asistir los dos.

 

Diana Tochoy. ¿En el reglamento de propiedad horizontal de un conjunto residencial se puede establecer que la asamblea esté conformada por delegados de edificios?

Lo ideal es que asistan a la reunión todos los copropietarios y en el reglamento podrán establecer el sistema modular y de delegados para hacer más ágiles las sesiones.

 

César Pineda. Si un ex administrador entrega la contabilidad con dos meses de demora, se constituye en impedimento?, ¿carece de veracidad?, ¿existe plazo para corregirla?

Los estados financieros y los balances son el objeto principal de la asamblea general ordinaria, por ello, si no están al día no se podrá realizar la reunión.

 

***

CUOTAS Y REGLAMENTOS

Marta Lucía A. Estoy elaborando el reglamento con base en otros aprobados. Por bajo presupuesto y cartera morosa no podemos contratar un abogado para esto.

¿A las cuotas extraordinarias, después de un tiempo de no pagarlas, se les puede cobrar el interés demora legal?

Se debe tener cuidado al copiar o fusilar reglamentos toda vez que cada edificio es un mundo diferente. Por otra parte, Las cuotas extraordinarias una vez vencidas y no pagadas generan intereses moratorios.

Kela: ¿Es posible adelantar el cobro jurídico sin adaptar el reglamento a la Ley 675?

Sí, porque la comunidad acogida a la Ley 182 de 1948 es un ente legal que está representado y puede demandar y ser demandado.

Kela: ¿Las copropiedades que no han modificado el reglamento pierden la personería jurídica otorgada por la Ley anterior?

No se pierde la calidad de persona jurídica si estaba sometido a la Ley 16 del 85.

Esperanza Riveros. ¿Los inmuebles del proyecto aprobado para un lote de reserva que están sin construir deben pagar expensas de administración?

Si el proyecto ya tiene abiertas todas las matrículas inmobiliarias, el titular de dominio de estas está obligado a contribuir. Pero si se dejó cláusula de reserva en la escritura de constitución para no contribuir se debe cumplir lo expresado en la escritura.

 

Édgar. ¿La asamblea de copropietarios puede imponer multas por concepto de incumplimiento en el pago de expensas comunes?

No se pueden imponer sanciones por obligaciones pecuniarias, la única indemnización corresponde a los intereses.


***

ADMINISTRACIÓN

William. ¿Una persona puede ejercer la administración de un edificio sin tener la representación legal expedida por la alcaldía local?

El administrador debidamente elegido o nombrado es el representante del edificio o conjunto. La alcaldía expide una constancia de inscripción y representación.

Clara: Cuando la ley responsabiliza al administrador de la contabilidad ¿debo entender que los estados financieros tienen que ir firmados por el revisor fiscal y el adminisrador?

Los estados financieros deben ir firmados por el revisor fiscal, si se ha nombrado el cargo; para uso comercial y mixto sí es obligatorio el revisor, por lo tanto, debe firmar los estados.

Manuel Roldán. Cuando un administrador no cumple las disposiciones de la Ley, ni los mandamientos de la asamblea ¿ante quién debo acudir y cuéles son las posibles sanciones?

Hay que acudir a la asamblea para que tome la decisión de revocar el nombramiento del consejo vigente, para que uno nuevo cambie ese administrador e inicie las acciones legales por responsabilidades.

Henry Calderón: ¿Un contador puede ser al mismo tiempo revisor fiscal y administrador?

No es compatible ejercer los dos cargos al mismo tiempo.

 

Jaime Niño: Quisiera saber qué se esta haciendo para profesionalizar al administrador?

El Gobierno no ha reglamentado la idoneidad del administrador, lo que significa que oficialmente no hay ningún pronunciamiento. De todas formas, los particulares sí estamos buscando el reconocimiento de la actividad.

 

Campo E. ¿Se puede limitar la elección al consejo de un propietario que en periodos anteriores estuvo en ese cargo pero no cumplió con sus compromisos?

La asamblea determina si el señor puede o no ser integrante del consejo.

 

Berta Trujillo. ¿El el presidente del consejo de administración puede ser administrador de un conjunto?

No es compatible ejercer los dos cargos al tiempo.

 

Manuel Roldán. ¿El esposo de la administradora puede obtener poderes para participar en la asamblea?, ¿existen las incompatibilidades?

La ley no se manifiesta al respecto, pero el reglamento sí lo puede señalar. Es viable.

 

Clara. ¿En qué incurre un revisor fiscal que firma la contabilidad como si fuera contador?

En violación al estatuto del contador.

 

Juan C. Zuluaga. ¿Para qué existe un revisor fiscal elegido por asamblea y un fiscal (del consejo), ¿los fiscales pueden tener firma autorizada en el banco?

El cargo de fiscal no existe en la propiedad horizontal. El único ente de control es el revisor fiscal y no debe tener la firma registrada en el banco.

***

IMPUGNACIONES

Orlando Rueda. Opté por la impugnación y es un proceso complejo. Como esto aplica de los estratos 1 al 6, ustedes podrán observar que el procedimiento prácticamente formaliza la arbitrariedad y el atropello.

Las impugnaciones se deben accionar ante el Juez de la República exclusivamente. Los procedimientos judiciales no han sido modificados para tal asunto.

***

ENTIDADES

Luis Espitia. ¿Qué dependencia sustituyó a la Oficina Jurídica del ministerio de Desarrollo, donde anteriormente podíamos los usuarios de vivienda hacer las consultas? A hoy existe inasistencia en las consultas sobre la temática de la ley 675.

El ministerio de Vivienda, Ambiente y Desarrollo Territorial.

***

INTERESES DE MORA

¿Los intereses de mora de cada cuota mensual se calculan de acuerdo con el interés histórico de cada mes o se toma como base el interés de mora del mes actual para el cálculo?

Las expensas se deben pagar en la proporción de los coeficientes de copropiedad vigentes contenidos en la escritura pública inscrita en Registro. Si hay controversia se puede acudir al Juez Civil. Impera el Interés histórico.

Nelson Amorocho: ¿Cuál es la tasa de interés moratorio?

1,5 veces el interés bancario corriente.

***

MODIFICACIONES EN FACHADAS

Yolanda Vargas. ¿Para estas modificaciones se necesitan de licencia expedida por las Curadurías Urbanas?

Exactamente. Allí, además, se encargan de expedir las licencias de construcción.

***

VOZ Y VOTO

¿Estos conceptos pueden separarse? Es decir, ¿un copropietario tiene derecho a voz y voto pero si no se encuentra al día en sus obligaciones, se puede limitar a sólo participar y no votar? ¿Esto lo debe estipular la asamblea dentro de las modificaciones al reglamento ? ¿Alguna norma rige esto?

Si pueden ser separados según la calidad de quien actúe en la reunión. El propietario tiene voz y voto. El tenedor a cualquier título tiene voz pero no tiene voto. La restricción de la voz y el voto se ha utilizado como medio de presión, no tienen rango constitucional y si aparece la limitación en los reglamentos así se cumplirá, pero queda a salvo el derecho del afectado para acudir ante el Juez quien será quien decida sobre este punto.

Si el reglamento ordena que sea el consejo quien nombre al administrador, se deberá cumplir esto. Si lo nombra la asamblea, surgen problemas de legalidad en su nominación. Las restricciones para ser miembro de consejo deben estar expresas en el reglamento.

***

MOROSOS

Cesar Pineda: En un conjunto de morosos pensionados ¿qué se puede hacer para que cumplan con sus pago?

Se les puede perseguir bienes y créditos a su favor diferentes a la pensión.

Nelson Amorocho: para el proceso ejecutivo por expensas no pagadas ¿puede actuar directamente el administrador o hay que acudir al abogado?

En virtud del decreto 196 de 1971, el administrador puede actuar directamente sin acudir al abogado.

***

En los estados financieros de donde vivo existe mucha cartera (el 35 por ciento de los ingresos causados a diciembre del 2003). ¿Qué acciones de tipo legal se podrían aplicar?

Inicialmente se acude a la conciliación y en caso imposible, a un juez de la República.

***

Antonio Quijano. Le escribo desde Pereira. ¿La asamblea puede aprobar una norma que le prohíba el ingreso a unos arrendatarios por mora del propietario?

No es posible.

***

Luis Forero. Un copropietario que está en mora sólo canceló lo correspondiente a las cuotas, pero dejó pendientes los intereses argumentando que no se le puede obligar a ello. ¿Qué podemos hacer para hacerlos exigibles?

Según el Código Civil la imputación del pago se debe hacer primero a intereses y luego a capital.

***

VISITANTES Y PARQUEADEROS

Kela: En una copropiedad mixta se exige identificación a todos los visitantes. Un vecino no está de acuerdo y amenaza con tutela ¿es posible?

Es correcto que se exija la identificación. si no está contento puede acudir a la autoridad competente.

Patricia Sánchez. ¿Es legal cobrar por horas el parqueadero a los visitantes?

Este sitio tiene un uso y una destinación especiales, solamente la asamblea podrá determinar cobros.

***

TRASTEOS

Nora Peralta: No he podido subir la nevera al sexto piso porque el consejo prohibe usar ascensor para trasteos y exige 250.000 de depósito. Esto no aparece en el reglamento ni fue aprobado por asamblea.

Para cobrar ese depósito se necesita que esté expreso en el reglamento o aprobado por asamblea general, no por el consejo.

Tania Daza: ¿Es legal el cobro que algunas administraciones hacen por ingresar y salir trasteos?

Si la asamblea autoriza el cobro del depósito es legal.

***

REPARACIONES

Gustavo Aldana. Mi apartamento presenta goteras, acudí al administrador pero él dice que esto se aprueba en la asamblea. ¿Están en la obligacion de corregir la falla en la cubierta?

La cubierta es un bien común esencial y debe ser conservado por la copropiedad.

***

VIGILANCIA

Clara: ¿Es obligatoria la contratación de vigilancia avalada por la superintendencia de Vigilancia y Seguridad privada?

Sí, es de obligatorio cumplimiento contratar con empresas autorizadas por la Supervigilancia.

***

BIENES COMUNES

Nubia Parra: ¿La asamblea de copropietarios con mayoría calificada podría cambiar la destinación de bienes comunes, afectando los derechos de uso exclusivos consagrados en escrituras públicas de compraventa debidamente registradas?

El derecho de uso exclusivo asignado legalmente es un derecho accesorio al derecho real y por ninguna razón se puede desconocer ni por normas posteriores.

Amparo Cheque: En un proceso de recuperación de espacio comunal, el juez se declaró incompetente para fallar; todo el proceso de lo actuado fue anulado. Según la Ley 675, ¿cúal es el proceso que se debe seguir para recuperar este espacio?

El juez civil sí es competente para el proceso de restitución de bien común en los términos del Código de Procedimiento Civil por tenencia de inmuebles diferentes a arrendamiento.

 

Tanis Daza. Se entiende que un propietario es dueño en la proporción de su coeficiente de los bienes comunes. ¿Es legal cobrar por su uso?

El propietario de una unidad privada es titular de dominio en común y proindiviso sobre los bienes comunes en la proporción de su coeficiente, además, la explotación de estos es viable pero la asamblea debe autorizarla.

 

Berta León. ¿Cómo soluciono un problema que se presenta por un diseño arquitectónico de unidades privadas, en donde la sala de uno de los inmuebles colinda con la habitación principal de otro? La cuestión es que uno de los afectados ha procedido agresivamente contra la vigilancia, la administración y otros residentes.

Se debe acudir al comité de convivencia para encontrar la solución a ese conflicto, sin perjuicio de acudir a la alcaldía local en querella por perturbación a la tenencia.

 

Orlando Rueda. Cuando una persona contratada causa daños en zona comunal y no lo quiere reconocer, ¿responde quien lo contrato?

Responde quien contrató, sea el propietario o el administrador.

 

Yensy Vásquez. Si una persona instala un negocio en la portería con ventas de ¿mecato¿ y gaseosa, con permiso de administración, ¿está ejerciendo una actividad comercial y tendrá que pagar impuestos?

Si la comunidad es quien tiene el negocio no hay problema. Si es un tercero sí debe pagar su actividad comercial.


***

SERVICIOS PÚBLICOS


Jaime Niño. ¿Cuál es el procedimiento para solicitar rebajas en las tarifas de servicios públicos comunales?

Derecho de petición ante las empresas.

 
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