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CASOS
Daños en apartamento por uso de terraza

La propietaria afectada vive en un primer piso y se queja por las goteras. La abogada Nora Pabón, experta en propiedad horizontal, la asesora.

Caso
La consultante dice que cuando llueve el agua se filtra y cae, incluso, en forma de chorros a los dos baños de su apartamento, donde hay eventuales inundaciones.

Se verificó el daño y se concluyó que la impermeabilización de la plaqueta está fracturada, lo que obliga a levantar la baldosa. Manifiesta que ha informado a la administración proponiendo ¿incluso¿ que paguen entre las tres partes. Sin embargo ni el administrador, ni la propietaria del apartamento que usa la terraza han sido solidarios; por el contrario, la dueña dice que no coloca plásticos para disminuir los efectos de la lluvia ¿porque se ve muy feo¿.

¿¿Es legal que deba asumir los costos de impermeabilización?, ¿qué debo hacer para que la usuaria de la terraza deje hacer la obra y el administrador la realice?, ¿cabría una acción de tutela?¿.

Respuesta
"Este caso es frecuente, pues los propietarios y algunos administradores no tienen en cuenta que las cubiertas son comunes y que los gastos de impermeabilización corresponden a todos los dueños, así el uso exclusivo haya sido asignado a determinada unidad (salvo que se compruebe que los daños se han producido por negligencia del usuario de la cubierta o terraza).

Informó a la administración y no hay solución¿
En el caso que nos ocupa, el administrador debe informar al consejo la urgencia de realizar las obras o, si es necesario, convocar una asamblea extraordinaria para aprobar una cuota extraordinaria. Si los propietarios no toman medidas, a ellos se extenderá la responsabilidad por los daños y perjuicios que se hayan ocasionado a la consultante.

A la  propietaria que se le adjudicó el uso de la zona común hay que recordarle que este bien pertenece también a los demás, incluida la vecina afectada, y que debe permitir las inspecciones y obras del caso. Incluso, el administrador puede  instaurar una querella policiva para que esta señora permita realizar los trabajos.

La afectada tiene la ley a su favor
La consultante debe solicitar a la administración, siempre con copia al consejo, que se impongan las sanciones a la administradora, incluyendo la imposición de multas sucesivas para que permita realizar los trabajos y tome otras mediadas  mientras se realicen.

Además, podrá instaurar una querella policiva por perturbación al uso y goce de su apartamento, solicitando a las autoridades que se ordene efectuar la construcción; igualmente, la ley le permite demandar ante la jurisdicción civil para reclamar daños y perjuicios a todas las personas citadas.

¿Y sobre la acción de tutela?
Se podría analizar no para que se realice la obra, salvo que las autoridades policivas tampoco cumplan con su deber, sino para que se proteja el derecho a la salud, a la tranquilidad y a un ambiente sano de la consultante y su familia. Le recomiendo que intente antes ¿y por última vez¿ acudir al administrador y al consejo.

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*Asesoría: Nora Pabón, abogada especializada en propiedad horizontal

 
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