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CASOS
Da�os en apartamento por uso de terraza

La propietaria afectada vive en un primer piso y se queja por las goteras. La abogada Nora Pab�n, experta en propiedad horizontal, la asesora.

Caso
La consultante dice que cuando llueve el agua se filtra y cae, incluso, en forma de chorros a los dos ba�os de su apartamento, donde hay eventuales inundaciones.

Se verific� el da�o y se concluy� que la impermeabilizaci�n de la plaqueta est� fracturada, lo que obliga a levantar la baldosa. Manifiesta que ha informado a la administraci�n proponiendo �incluso� que paguen entre las tres partes. Sin embargo ni el administrador, ni la propietaria del apartamento que usa la terraza han sido solidarios; por el contrario, la due�a dice que no coloca pl�sticos para disminuir los efectos de la lluvia �porque se ve muy feo�.

��Es legal que deba asumir los costos de impermeabilizaci�n?, �qu� debo hacer para que la usuaria de la terraza deje hacer la obra y el administrador la realice?, �cabr�a una acci�n de tutela?�.

Respuesta
"Este caso es frecuente, pues los propietarios y algunos administradores no tienen en cuenta que las cubiertas son comunes y que los gastos de impermeabilizaci�n corresponden a todos los due�os, as� el uso exclusivo haya sido asignado a determinada unidad (salvo que se compruebe que los da�os se han producido por negligencia del usuario de la cubierta o terraza).

Inform� a la administraci�n y no hay soluci�n�
En el caso que nos ocupa, el administrador debe informar al consejo la urgencia de realizar las obras o, si es necesario, convocar una asamblea extraordinaria para aprobar una cuota extraordinaria. Si los propietarios no toman medidas, a ellos se extender� la responsabilidad por los da�os y perjuicios que se hayan ocasionado a la consultante.

A la  propietaria que se le adjudic� el uso de la zona com�n hay que recordarle que este bien pertenece tambi�n a los dem�s, incluida la vecina afectada, y que debe permitir las inspecciones y obras del caso. Incluso, el administrador puede  instaurar una querella policiva para que esta se�ora permita realizar los trabajos.

La afectada tiene la ley a su favor
La consultante debe solicitar a la administraci�n, siempre con copia al consejo, que se impongan las sanciones a la administradora, incluyendo la imposici�n de multas sucesivas para que permita realizar los trabajos y tome otras mediadas  mientras se realicen.

Adem�s, podr� instaurar una querella policiva por perturbaci�n al uso y goce de su apartamento, solicitando a las autoridades que se ordene efectuar la construcci�n; igualmente, la ley le permite demandar ante la jurisdicci�n civil para reclamar da�os y perjuicios a todas las personas citadas.

�Y sobre la acci�n de tutela?
Se podr�a analizar no para que se realice la obra, salvo que las autoridades policivas tampoco cumplan con su deber, sino para que se proteja el derecho a la salud, a la tranquilidad y a un ambiente sano de la consultante y su familia. Le recomiendo que intente antes �y por �ltima vez� acudir al administrador y al consejo.

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*Asesor�a: Nora Pab�n, abogada especializada en propiedad horizontal

 
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