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Con la llegada de las asambleas  ordinarias en las copropiedades viene la oportunidad de los copropietarios para tomar partido en las decisiones en beneficio de la copropiedad.


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    Artículo
  Representaci�n en la copropiedad  

FOROS
Todo sobre asambleas de copropietarios

Con la ayuda de los abogados Nora Pab�n y Germ�n Molano, especialistas en propiedad horizontal, se llev� a cabo el foro sobre asambleas de copropietarios. Con este, se dio respuesta a cientos de dudas. Aqu� los apartes.

MOROSOS

Pregunta
�Que procedimiento o recurso debemos utilizar todos los copropietarios para que los deudores morosos paguen? �Podemos no prestarles alg�n servicio?  

Respuesta
El proceso ejecutivo es el medio id�neo para recuperar cartera morosa, la restricci�n de servicios es viable siempre y cuando no se afecten derechos esenciales.

                                            * * * * *

Pregunta
�Es posible mediante decisi�n del consejo de administraci�n, prohibir a los deudores morosos que en la asamblea ordinaria otorguen poder para que los represente, cuando el reglamento de propiedad horizontal ni lo prohibe ni lo permite?

Respuesta
El consejo no puede imponer medidas o sanciones no previstas en el reglamento. Adem�s, para que lo puedan hacer deben estar autorizados por este.

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Pregunta
�Qu� podemos hacer -en todos los sentidos- cuando un copropietario del edificio ha dejado de cancelar desde hace m�s de 2 a�os las cuotas de administraci�n y que jur�dicamente no se le puede embargar ya que su apartamento se encuentra afectado como patrimonio familiar?

Adem�s, el due�o del apartamento no tiene hijos menores de edad, todos trabajan y conviven en �l?

Respuesta
Qui�n debe pagar las expensas comunes es el propietario de la unidad privada y no los tenedores (a cualquier t�tulo). Las cuotas de administraci�n se pueden exigir judicialmente siempre y cuando no se incurra en el t�rmino de prescripci�n, es conveniente iniciar el proceso ejecutivo, notificar al demandado para evitar la prescripci�n.

                                               * * * * *

Pregunta
�Es legal, que la administraci�n de un centro comercial corte el servicio de luz a los locales en mora en el pago de cuotas de administraci�n, teniendo en cuenta que llega un solo recibo de energ�a por toda lo copropiedad, y este lo paga la administraci�n?

Respuesta
Si es legal porque el servicio es prestado por el centro comercial.

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Pregunta
�En el presupuesto se puede incluir un �tem de no recaudos equivalente al porcentaje de residentes que no cancelan administraci�n, pues el presupuesto que se tiene es contando con que el 100 por ciento cancele, lo que indica que existen �tems que no se pueden ejecutar?

Respuesta
El presupuesto se hace teniendo en cuenta a todos los copropietarios.

                                                * * * * *

Pregunta
�En el conjunto en que vivo sucede que los morosos toman las decisiones y el conjunto se encuentra en d�ficit, ya que la ley no lo reglamento y el conjunto tampoco tiene actualizaci�n a la propiedad horizontal y el antiguo reglamento del conjunto no condiciona el voto de los morosos, me gustar�a conocer el n�mero de la sentencia (jurisprudencia) que sostiene que no se viola el derecho fundamental a un moroso al que no se permite ingresar a la asamblea?

Respuesta
La sentencia su - 509 del 2001 de la Corte Constitucional.

                                                  * * * * *

Pregunta
�Que mecanismos se pueden utilizar contra los morosos para evitar que tomen decisiones, si no est� contemplado, ni el la ley, ni en le reglamento de propiedad horizontal?

Respuesta
Deber�a estar contemplado en el reglamento de PH la �nica forma de que se pueda sancionar es que est� prevista en el reglamento.

Sin embargo, no se debe suspender el voto cuando las decisiones requieran del 70% de copropiedad.

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Pregunta
�Qu� se puede hacer en caso de tener unos vecinos que no han pagado la cuota de administraci�n durante un a�o, han ocupado arbitrariamente un parqueadero com�n para uso de visitas, y han irrespetado en repetidas ocasiones a los vecinos? ya tienen una cauci�n policial, �pero qu� debe hacerse para que paguen y desocupen el parqueadero?

Respuesta
Primero, se les puede imponer la sanci�n de suspensi�n del uso del parqueadero. Segundo, hay que acudir a la polic�a y al juez, si es necesario.

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Pregunta
� Si uno es moroso y empieza a pagar, es verdad que le descuentan el 20% para d�rselo al abogado?

Respuesta
No

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Pregunta
�Es legal que un propietario moroso no pueda ser administrador del edificio?

Respuesta
Un moroso no debe ser administrador.

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Pregunta
�Es legal hacer cobros an�nimos a los morosos, no se sabe si por intermedio del consejo de administraci�n o por el supuesto administrador?

Respuesta
El administrador tiene la funci�n de cobrar y recaudar las cuotas (no el consejo).

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Pregunta
�Por situaciones de calamidad familiar he dejado de cancelar administraci�n. En d�as pasados, llego un juez, varios funcionarios de su despacho, la abogada representante de la administraci�n del conjunto y la administradora a efectuar el embargo de de mis bienes, lo cual hicieron a pesar de no encontrarme en la casa y en la presencia de mis hijos menores de 11 y 1 a�o con la se�ora que los cuida.

De otra parte al llegar la citaci�n a la asamblea encuentro que de 26 morosos solamente a 2 nos efectuaron embargo. Previamente a la anterior diligencia, ni la administradora ni la abogada me informaron nada. en reuni�n con la abogada reconoc� la deuda, y solicite verbalmente que para pagar se efectuara consulta al consejo de administraci�n para que me condonaran los intereses. al leer el informe de la abogada en los documentos de citaci�n de la asamblea, encuentro que �sta s�lo consulto a la administradora y ella fue quien tomo la decisi�n de no condonar los intereses, sin recurrir a la junta directiva de administraci�n.

Posibles acciones o gestiones que puedo realizar. �Qu� derechos se me est�n vulnerando?

Respuesta
Infortunadamente, el cobro se deb�a realizar. Para ello el administrador no requer�a autorizaci�n de la asamblea.

Sin embargo, es importante que se revisen los antecedentes del caso. En estos casos, el administrador debe tratar de conciliar o llegar a aun acuerdo de pago.

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Pregunta
�Se le puede pasar una cuenta de cobro a los copropietarios que se encuentran en mora si a�n el conjunto no esta registrado?

Respuesta
Si

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Pregunta
�Es legal impedir la salida de su trasteo a un copropietario o del arrendatario, que se encuentra en mora de las cuotas de administraci�n?

Respuesta
No es legal

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Pregunta
�El copropietario no ha seguido pagando ya que no le han hecho claridad, lo cual solicit� por escrito al consejo y a la administraci�n, sobre el coeficiente sobre el cual se fijo la cuota de administraci�n, la cual al parecer no corresponde a su �rea, sino que le han asignado un mayor valor. es obligatorio seguir pagando sin que haya habido una respuesta a la inquietud del copropietario sobre el valor real de su cuota? 

Respuesta
Mientras no haya arreglo sigue incurriendo en mora. Debe informarse el factor sobre el cu�l se liquida su expensa. Podr�a acudir al juez.

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BIENES COMUNES

Pregunta
�Se puede cobrar el parqueadero comunitario a los copropietarios.

Respuesta
S�, de acuerdo con la regulaci�n que hagan el reglamento y la asamblea.

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Pregunta
� Al comprar mi apartamento, la constructora no me vendi� parqueadero, tengo o no derecho de usar los que son comunales pero que est�n marcados como espacio para visitantes? los parqueaderos de visitantes s�lo tienen un uso y destinaci�n de car�cter temporal?

Respuesta
No pueden utilizarse como parqueadero permanente.

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Pregunta
�Debe o no la administraci�n del conjunto residencial, reparar las goteras que caen sobre los autom�viles en sus respectivos parqueaderos?, para este caso, dichos parqueaderos est�n en el s�tano del edificio?

Respuesta
La administraci�n debe reparar los bienes comunes y los propietarios deben asumir este costo.

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Pregunta
�Los parqueaderos de uso com�n para todo el conjunto residencial pueden ser cedidos o vendidos a los propietarios de apartamentos del mismo conjunto?

Respuesta
No, se transfiere o se cede el derecho de uso exclusivo con la enajenaci�n de la unidad privada a la cual fue asignada.

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Pregunta
�Cual es el control u obligaciones que se puede y deben seguir los due�os de mascotas dentro de los conjuntos residenciales?

Respuesta
Especialmente, se refieren a normas de seguridad y
salubridad, y tambi�n a la tranquilidad que deben estar consagradas en el reglamento de propiedad horizontal.

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Pregunta
�Mediante cual ley se rige la entrega de la unidad por parte del constructor... adem�s garant�as como la red el�ctrica, parcheo de las v�as, se negocian con la empresa vendedora de la unidad (constructora) o con los contratistas que esta utiliz�?

Respuesta
Primero debe consultar el reglamento de propiedad horizontal, si all� no hay nada contemplado, se regir� por la ley 675 del 2001. Por su parte, el constructor debe entregar las garant�as.

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Pregunta
�La administraci�n de un edificio hasta que punto debe subsanar arreglos en los apartamentos como son las goteras pues ya se han realizado varias impermeabilizaciones y ha sido imposible que se cure el problema?

Respuesta
Si las goteras se deben a que no se han hecho las reparaciones del caso, el administrador debe insistir hasta que queden bien si no asumir da�os y perjuicios.

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Pregunta
�Existe alguna normatividad que obligue a las propiedades horizontales a realizar mantenimiento de sus fachadas, si es as� existe alg�n tipo de sanci�n?

Respuesta
Las normas policivas s� lo exigen y se podr� acudir a las mismas para las medidas correctivas del caso, (embellecimiento de fachadas).

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Pregunta
�Los parqueaderos de nuestro conjunto son de uso com�n y consta en las escrituras de cada apartamento, solo que de un tiempo para ac� la administradora cobra parqueadero a los visitantes y ha iniciado ejecutivos para el cobro de dichas expensas, qu� podemos hacer cuando no est� reglamentado el cobro del uso del parqueadero, de 95 unidades hay 100 parqueaderos de los cuales se usa la mitad?

Respuesta
El uso y explotaci�n de bienes comunes debe ser aprobado por asamblea de acuerdo con lo previsto en reglamento de propiedad horizontal. El administrador no puede cobrar, caprichosamente, el uso de parqueo a visitantes.

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Pregunta
El parqueadero es comunal y sobre el se estableci� una tarifa que le da derecho a utilizar el parqueadero por 3 meses. Sin embargo, algunos residentes cancelan este valor pero tienen el carro estacionado todo el tiempo all� (no lo mueven).

Se supone que este debe prestar un servicio social es decir para las personas que s� lo utilizan diariamente, dado que el parqueadero no da abasto para toda la demanda.

�De qu� manera se puede solicitar que retiren los veh�culos pues aducen que igual derecho tienen ellos adicionalmente que ya cancelaron?

Respuesta
La asamblea es el �rgano que puede reglamentar el uso de los parqueaderos comunes.

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Pregunta
En mi conjunto el parqueadero de visitantes es ya un parqueadero publico pues mantiene full a toda hora especialmente en la noche donde entran y salen carros a cualquier hora con el consabido perjuicio para las personas que madrugamos a nuestros distintos quehaceres.

Convirtieron esto en un gran negocio y ni siquiera la administraci�n sabe a d�nde va a parar el dinero recaudado. Pienso que el parqueadero debe ser �nicamente para visitantes como su nombre lo indica y es obvio que en la noche no debe permanecer ning�n carro en este.

�Qu� se debe hacer para evitar esta anomal�a?

Respuesta
Inicialmente acudir en reclamaci�n ante la administraci�n y de ser necesario demandar a la copropiedad ante el juez de la rep�blica.

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Pregunta
Soy residente de un condominio de 262 unidades con instalaciones deportivas. Hace un a�o y medio, le ped� por escrito a la junta administradora que terminara y le diera mantenimiento a la cunetas pues el agua lluvia corr�a por fuera de ellas (por las v�as).

Pasados 43 d�as cay� un aguacero que caus� inundaciones en varias unidades y significativos da�os a sus interiores. Le he reclamado a la junta su falta de acci�n y previsi�n y se niegan a asumir su falta de previsi�n y m�s a�n a rembolsar por los da�os.

�Que puedo hacer, pues pago mis cuotas por administraci�n y lo que obtenemos los copropietarios es desadministraci�n. Hay alguna acci�n de responsabilidad para la junta que no tom� las medidas correctivas a tiempo a�n estando preavisados por escrito?

Respuesta
En primer t�rmino, hacer el reclamo por escrito a la administraci�n. Si es desatendida, acudir a la autoridad de polic�a local en querella para tal efecto.

Si el problema contin�a, acudir a un centro de conciliaci�n para tratar de obtener soluci�n a su problema, y as� en caso de ser necesario acudir a la justicia ordinaria para obtener sentencia de responsabilidad a cargo de la copropiedad.

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Pregunta
�Nos han cobrado cuotas extraordinarias iguales a todos sin tener en cuenta los diferentes coeficientes y adicionalmente el local comercial ha sido exonerado de pagar dichas cuotas como por ejemplo para arreglar los techos. �Es esto legal? �C�mo exigir los dineros pagados de m�s?

Respuesta
El costo de reparaci�n de la cubierta debe ser asumido por todos los copropietarios. Adem�s, para uso mixto se deben establecer m�dulos de contribuci�n.

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Pregunta
�Qu� se puede hacer contra propietarios que deciden construir marquesinas, techar terrazas, o instalar vidrios en las barandas de balcones y terrazas, sin ning�n permiso. Muchos argumentan que al comprar la constructora les dio autorizaci�n de efectuar estos cambios?

Respuesta
En estos casos no solo se viola el r�gimen de propiedad horizontal sino las normas de urbanismo. Si no tienen licencia del curador o de la oficina de planeaci�n (si es fuera de bogot�) se debe instaurar acci�n ante la alcald�a. Previamente se le requerir� para que la retire y se le garantizar� el debido proceso.

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Pregunta
�Si un copropietario quiere instalar un bicicletero personal en un �rea comunal o espacio publico, sin permiso de la administraci�n, el consejo, ni la asamblea, alegando que el espacio que se piensa utilizar nadie lo usa, y adem�s coloca en la puerta de su apto afiches alegando que hacen parte de la decoraci�n del piso, es correcto?

�El manual de convivencia prohibe la utilizaci�n de espacios p�blicos para estacionar bicis y/o cualquier otra actividad no autorizada por asamblea?

Respuesta
El uso de los bienes comunes debe ser autorizado por la asamblea, el consejo o en su defecto el administrador, no en forma arbitraria.

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Pregunta
�Los conjuntos abiertos se pueden encerar por seguridad?

Respuesta
Lo permiten las normas urban�sticas. Siempre y cuando no se encierren zonas de uso p�blico (sentencia c 265 del 2002).

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Pregunta
�Que tan correcto es cobrar parqueadero a visitantes y bajo que normas se deben regir estos cobros? Al parecer en el conjunto quieren cobrarle el parqueadero a los visitantes, pero no han establecido como lo har�n y supuestamente los vigilantes de seguridad deben recaudar el dinero , esto es permitido?

As�mismo, dicen que le cobraran a los propietarios un valor por dejar el carro en el parqueadero de visitantes �Esto lo pueden hacer?

Respuesta
La ley permite explotaci�n de bienes comunes y debe efectuarse de acuerdo con lo que establezcan la asamblea y el reglamento de propiedad horizontal hay muchos mecanismos.

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Pregunta
�Primero la constructora no vendi� parqueaderos a algunos propietarios. Quisi�ramos saber si se podr�an utilizar los espacios de parqueadero de visitantes para los propietarios, o si se pudieran aprovechar espacios de zonas comunes en el s�tano para poder parquear?

Respuesta
La reglamentaci�n de parqueaderos comunes se hace por la asamblea, de acuerdo con el reglamento.

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Pregunta
�Cuando los parqueaderos son privados, se puede colocar en ellos lugar para bicicletas, al que tendr�a acceso todos los copropietarios o arrendatarios, as� estos no sean due�os de un parqueadero?

Respuesta
Los parqueaderos tienen destinaci�n espec�fica para carros. El edificio puede determinar lugar com�n para las bicicletas.

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Pregunta
�La reglamentaci�n de cerramiento de piscinas y dem�s normas, que dict� la alcald�a de Cali, en marzo de 2006, son obligatorias para una unidad residencial construida 10 a�os atr�s. La norma dice que es para piscinas semip�blicas y p�blicas; una piscina de una unidad residencia es privada o semip�blica? hay otras reglamentaciones al respecto?

Respuesta
Siendo una norma local, tendr�amos que avaluar el caso con m�s documentaci�n. Sin embargo, la norma no es retroactiva, es necesario mirar aspectos sobre seguridad de las personas, ya que en determinados casos prima la imposici�n de medidas que garanticen los derechos fundamentales.

REGLAMENTOS

Pregunta
�Se debe y pueden modificar requisitos en el reglamento, es v�lido sin registrarlo?

Respuesta
La persona jur�dica nace cuando la reforma al reglamento haya quedado registrada en oficina de registro de instrumentos p�blicos. y tambi�n, el reglamento solo puede ser aplicado cuando se haya registrado.

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Pregunta
�Vivimos en un edificio de 10 apartamentos. No hemos hecho ninguna actualizaci�n al reglamento de propiedad horizontal desde los a�os 80. Cu�l es la conveniencia o ventaja de actualizarse frente a la ley 675 de 2001?

Respuesta
Aunque no es obligatorio, es importante y necesario hacerla, ya que la persona jur�dica de la propiedad horizontal solo nace cuando se registra la escritura de reforma al reglamento, y son muchos los beneficios de su existencia, entre ellos, exenci�n de impuestos nacionales.

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Pregunta
�Cu�l es el procedimiento "efectivo" para quitar las tiendas dentro de un conjunto cerrado cuyo uso (seg�n las escrituras) es exclusivamente residencial? cu�les podr�an ser las consecuencias de no tomar medidas para que no funcionen dichos negocios? (p.ej. podr�an levantar el cerramiento, cambiar de estrato o aumentar el pago en los servicios)?

Respuesta
El cambio de uso no solo es violaci�n al reglamento, sino a las normas urban�sticas. Por lo tanto, y sin perjuicios de que se impongan las sanciones previstas en el reglamento de PH se debe instaurar una querella ante la alcald�a.

Las consecuencias son inmediatas para el infractor, ya que se le podr�n imponer multas y hasta la demolici�n. Los vecinos no pueden callar ante este hecho, porque podr�a extenderse la falta a todo el edificio.

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Pregunta
�Soy arrendataria del apartamento donde vivo y la due�a poco o nada le importa lo que se decida en las asambleas, ni me otorga poder. Este a�o el aumento para mi apartamento (penthouse) fue del 7% es esto legal?

Respuesta
La arrendadora tiene muchas obligaciones como due�a, entre ellas, asistir a la asamblea y garantizar el uso debido del inmueble al arrendatario. De tal forma que est� incumpliendo con el contrato de arriendo y con las normas de propiedad horizontal.

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Pregunta
�Es legal una sanci�n por inasistencia a asamblea por valor de una cuota de administraci�n la cual fue aprobada en asamblea anterior?

Respuesta
Es legal siempre y cuando la asistencia aparezca en el reglamento con car�cter obligatorio y se haya cumplido el debido proceso.

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Pregunta
Soy arrendatario de un restaurante en un edificio de Chapinero donde tambi�n se expenden algunos licores. La asamblea de propietarios, aprob� la prohibici�n de vender licores a partir de las 6 de la tarde en los locales del edificio, Sin embargo, no entiende que �ste es un negocio, del cual dependemos los arrendatarios de los seis locales que forman parte del edificio.

�Si el distrito capital de Bogot� permite expender licores en las horas de la noche, puede la asamblea de propietarios ir en contra de lo dispuesto por la ley?

Adem�s, desde el momento en que la asamblea aprob� esta decisi�n nos cobran una multa mensual por vender licores �Es esto legal?

Respuesta
Primero, si al construirse el edificio el uso espec�fico aprobado en la licencia es el de venta de licores, adem�s de restaurante, y en el reglamento no se proh�be, ser�a necesaria su reforma para limitar este uso. es importante considerar no solo los derechos de este propietario, sino los de la comunidad.

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Pregunta
� Es posible imponer multas en dinero a los residentes por faltas contra el reglamento de propiedad horizontal y en que cuant�a?

Respuesta
S�. Las cuant�as las determina la asamblea. El m�ximo monto por cada sanci�n corresponde a 2 cuotas mensuales.

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Pregunta
�Si el conjunto figura en su raz�n social como urbanizaci�n conjunto residencial, puede ser cambiada �sta a urbanizaci�n conjunto residencial cerrado.

El hecho de que para efectos de propiedad horizontal pueda denominarse de otra forma no significa que cambi� para su efecto urban�stico �Las asociaciones no se rigen por las disposiciones de propiedad horizontal?

Respuesta
Se recomienda estudiar la posibilidad de constituirse como unidad inmobiliaria cerrada y establecer las normas que permite la ley 675

CUOTAS

Pregunta
�El propietario tiene derecho a conocer la forma de liquidar la cuota administraci�n y por ende revisar si el valor es proporcional en todas las viviendas que conforman la propiedad horizontal?

Respuesta
S�, claro.

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Pregunta
�C�mo se debe liquidar la cuota de administraci�n que debe pagar cada apartamento?

Respuesta
Se liquida seg�n el coeficiente de copropiedad.

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Pregunta
En un conjunto donde hay casas y apartamentos, en la aplicaci�n de los coeficientes -seg�n la ley-, las casas se oponen porque seg�n sus due�os, los apartamentos deben pagar m�s de administraci�n por el mantenimiento que se les hace. 

Ellos discuten que no es comunal sino de los apartamentos. �Esto es cierto y legal?

Respuesta
Todo depende de lo que diga el reglamento.

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Pregunta
�Cu�l es el valor m�ximo que puede tener una cuota de administraci�n, es decir en base a que valor se calcula dicha cuota y cual es su m�ximo aplicable?

Respuesta
Depende del presupuesto aprobado por la asamblea.

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Pregunta
En el a�o 2006 no se realiz� aumento de cuota de administraci�n;  este a�o autom�ticamente a partir de enero se hizo el incremento de la cuota.

La respuesta del administrador fue que qued� establecido en la asamblea anterior a la cual no asist�. All� se habl� de congelar la cuota para el a�o 2006 y aprobar el incremento autom�tico para el a�o 2007. 

�Es esto procedente, se trata de vigencias fiscales diferentes? Adem�s me parece un acuerdo condicionado no incrementar en un periodo pero si hacerlo para un periodo futuro. �Acaso los presupuestos que se deben aprobar en las asambleas no son anuales?

Respuesta
Las decisiones de la asamblea general se deben cumplir. En el evento de considerarse que son violatorias de la ley se debe acudir a la impugnaci�n de decisiones previa conciliaci�n.

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Pregunta
Vivo en un condominio conformado por 51 apartamentos distribuidos en 3 torres, m�s 8 casas. Los apartamentos de dos de las torres pagan de administraci�n 450 mil pesos al mes y los de la tercera 650 mil pesos al mes siendo de igual �rea.

La diferencia es solamente que la tercera torre es de construcci�n m�s reciente. Las casas pagan lo mismo que las dos primeras torres y su �rea construida es m�s del doble que la de los apartamentos y adem�s, exceden con holgura el �rea autorizada de construcci�n.

La junta de copropietarios se hace la de los o�dos sordos a la aplicaci�n de los coeficientes de �rea construida para distribuir la cuota de administraci�n pues est� conformada por una mayor�a de propietarios residentes en las casas y en las dos torres m�s antiguas que pagan menos cuota de administraci�n e igual sucede por obvias razones en las asambleas generales.

�Qu� mecanismo legal podemos utilizar los que conformamos la minor�a para obligar judicial o administrativamente a la junta y a la asamblea para que acaten las normas para fijaci�n de las cuotas de administraci�n?

Respuesta
Los coeficientes de copropiedad son los �nicos �ndices a utilizar para liquidar el valor de las expensas comunes. Para solucionar el problema se debe acudir a la conciliaci�n y de ser necesario al juez de la rep�blica.

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Pregunta
En mi conjunto, se est�n exigiendo cuotas extraordinarias con cierta frecuencia, algunas de ellas incluso con un valor de 5 o m�s veces la cuota de administraci�n.

La asamblea lo aprueba, pero �tiene esto alg�n l�mite o los propietarios que no estamos de acuerdo debemos siempre pagar as� se cobren sumas muy altas? �Hay alg�n recurso al respecto?

Respuesta
El fondo de imprevistos se cre�, precisamente, para tener recursos inmediatos. Esto conllevar�a a no generar cuotas extraordinarias. De ah� la importancia de hacer bien el presupuesto que, no olviden, debe ser bien revisado.

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Pregunta
Vivo en un conjunto de casas y apartamentos y la constructora defini� unos coeficientes estrictamente relacionados con el �rea del inmueble y algunos apartamentos tienen mayor �rea que las casas, a pesar de que las casas requieren mayor atenci�n de la administraci�n y los apartamentos peque�os que pagan poca administraci�n requieren mayor vigilancia.

Posteriormente y para compensar un poco, se definieron en asamblea unos valores ponderados de costo de administraci�n, mas balanceados, cada asamblea extraordinaria algunos detractores de la medida alegan que la ley 675 exige que la �nica opci�n de pago de administraci�n, es por coeficiente. 

�La asamblea tiene la potestad de definir el cobro de administraci�n sin tener en cuenta �nicamente los coeficientes o es legal esta tabla que se defini� y aprob� en asamblea general y la cual se ha aplicado por 2 a�os?

Respuesta
Mientras el reglamento est� as�, se debe pagar. Sin embargo, recomendamos revisar pues no existe prohibici�n legal de que las casas puedan tener un coeficiente especial distinto al de los apartamentos sin perjuicio de que haya un coeficiente general.

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Pregunta
�Si en reuni�n de asamblea ordinaria se aprueba una cuota extraordinaria para reparaciones locales sin tener en cuenta los coeficientes de los apartamentos es susceptible de ser apelada por ilegal?

Respuesta
Las cuotas se deben aprobar seg�n lo que diga el reglamento de propiedad horizontal. (hay reglamentos sin reformar)
.

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Pregunta
�Puede una asamblea de condominio (conjunto residencial de casas de dos pisos, propiedad no horizontal) imponer que propietarios de (lotes) unidades no construidas paguen igual cuota de condominio, igual a la que deben pagar los propietarios de las viviendas ya construidas?

Compr� unos lotes dentro del conjunto, y para ese entonces no exist�a en los reglamentos de copropiedad normas que as� lo establecieran. Igualmente el acta que estableci� este pago, fue aprobada antes de la compra y no aparec�a registrada en la escritura de condominio.

En conclusi�n nunca supe de esta decisi�n sino tiempo despu�s cuando se me exigi� el pago de las cuotas. Ahora la junta aduce que no tengo ni voz ni voto para participar en las asambleas supuestamente porque estoy en mora. �Es correcto?

Respuesta
Seg�n lo que dicte el reglamento. De todas formas, por tratarse de un caso m�s complejo, deber�amos analizarlo con m�s cuidado.

Sin embargo, si no se trata de una propiedad horizontal sino que se adopt� un reglamento de zonas comunes hay que acudir a este, para establecer la base del cobro de las cuotas e intentar conciliaci�n o arreglo.

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Pregunta
Soy copropietario en una parcelaci�n en la que el 40 por ciento est� a�n en manos del parcelador.

En asamblea junto con otros copropietarios que sumaron el 75 por ciento aprobaron una cuota extraordinaria, pero el cobro lo repartieron "por cabeza", en lugar de proporcional a los coeficientes de copropiedad, con evidente beneficio para quienes poseen la mayor�a y perjuicio para quienes tienen solo un lote.

�Es esto legal? en caso negativo, �c�mo proceder?

Respuesta
Es importante que averig�� si en el reglamento de parcelaci�n se define la forma c�mo est�n calculadas las cuotas. No obstante que las parcelaciones posteriores a la ley 675 pueden beneficiarse, se podr�a apartar en otros.

                                             * * * * *

Pregunta
�Las expensas extraordinarias que requieren qu�rum m�nimo 70 por ciento - para un condominio de lote (para construcci�n progresiva de casas), considerando que uno de los casos de ley que requieren mayor�a calificada (qu�rum m�nimo 70%) es cuando se pretendan imponer expensas extraordinarias que superen 4 veces las "expensas comunes ordinarias". 

�Son estas expensas ordinarias las mensuales o las anuales?

�Son estas expensas ordinarias las del propietario con menor � la mayor expensa de todo el conjunto, o se refiere al promedio del proyecto completo

Respuesta
La unidad de valor ser�a la expensa com�n individual". "que no supere la cuota m�xima"

ADMINISTRACI�N

Pregunta
�Puede el administrador del edifico ser hermano de un propietario? ante quien se debe recurrir cuando el administrador no cita por escrito a todos los propietarios a la asamblea general?

Respuesta
No es impedimento que quien administre tenga v�nculos de afinidad con alg�n copropietario. Cuando el administrador no convoca a reuni�n a los copropietarios estos se pueden reunir por derecho propio en los t�rminos de la ley.

                                        * * * * *

Pregunta
�Puedo participar en el consejo de administraci�n del conjunto donde vivo, sabiendo que este es vis, y la escritura esta a nombre de mi esposa, yo parezco pero no como propietario?

Respuesta
La ley permite que el consejo de administraci�n est� integrado por los representantes o delegados de los copropietarios.

                                         * * * * *

Pregunta
�En el caso del robo de una bicicleta de propiedad de un copropietario, que estaba al cuidado de los vigilantes del conjunto, la empresa de vigilancia est� obligada a pagarla al copropietario?

Respuesta
S�lo si a trav�s de una investigaci�n se comprueba la responsabilidad.

                                              * * * * *

Pregunta
�Es legal realizar un paseo con parte de dineros de la administraci�n cuando no se ha advertido eso y adem�s no van todos los propietarios?

Respuesta
Es un acto de integraci�n, pero debe ser autorizado por la asamblea. De acuerdo con mecanismos del reglamento.

                                               * * * * * 

Pregunta
�Es funci�n del administrador implementar planes de prevenci�n de emergencia, proveer las herramientas necesarias e instruir a los porteros en como actuar en caso de inundaci�n, incendio, etc?

Respuesta
S�. el administrador debe tomar todas las medidas para garantizar la seguridad del edificio y sus residentes.

                                                    * * * * *

Pregunta
Hasta que punto debe responder la administraci�n por da�os dentro de los apartamentos causados por el tiempo, teniendo en cuenta que se realizaron impermeabilizaciones en la parte externa del edificio?

Respuesta
El administrador no debe responder por da�os de bienes privados, salvo que los da�os sean producidos por deterioros de bienes comunes.

                                                   * * * * *

 Pregunta
� Si no existe administrador legal, puede la persona que hace sus veces sin serlo, autorizar obras macro, ya sean, de empresas p�blicas o privadas, sin autorizaci�n de la asamblea?

Respuesta
Quien autoriza siempre es la asamblea. El administrador ejecuta.

                                                     * * * * *

Pregunta
�Qu� ingerencia o mando tiene el consejo de administraci�n sobre el administrador?
 
Respuesta
El presidente del consejo es quien firma el contrato con el administrador, a nombre de la persona jur�dica. en ciertos casos se requiere la autorizaci�n del consejo para que el administrador pueda ejecutar algunos actos.

                                                    * * * * *

Pregunta
�Soy el tesorero del conjunto y hemos detectado que la administradora ha abierto una cuenta en una entidad financiera a nombre del conjunto para realizar operaciones personales y a su vez tambi�n se ha inscrito a telefon�a celular a nombre del conjunto sin autorizaci�n alguna por parte del consejo. Ya hablamos con ella y nos ratifica la informaci�n.

�Que debemos hacer para demandarla?

Respuesta
Vale aclarar que la figura del tesorero no existe en propiedad horizontal es claro que es uno de los casos en que se presume la responsabilidad del administrador.

Es necesario, previa investigaci�n, iniciar las acciones judiciales pertinentes. En este caso se le debe revocar el nombramiento.

                                              * * * * *
 
Pregunta
�Es legal que un propietario que no vive en el edificio no pueda ser administrador pese a que el administrador actual no esta ning�n fin de semana en el edificio?

Respuesta
Si puede ser administrador. No importa que no viva, lo importante es que cumpla con sus funciones. De hecho, el esp�ritu legislador dice que es mejor que sea un tercero.

                                                * * * * *

Pregunta
� Cuando se realiza una asamblea y se aprueba la realizaci�n de ampliaciones en las casas, aun sin haber realizado el debido estudio sobre suelos, y estructuras de las casas para dichas obras, el administrador como representante legal del conjunto que debe hacer?

Respuesta
El administrador debe exigir un concepto previo del curador urbano sobre viabilidad de obras civiles.

                                                    * * * * *

Pregunta
�Residimos en un edificio, sometido al r�gimen de propiedad horizontal, compuesto por 18 apartamentos o unidades residenciales, de los cuales 10 tienen garaje y un local comercial en el edificio.

Estamos bajo r�gimen de propiedad horizontal, en asamblea general fue nombrado un administrador, ratificado por 4 a�os. Este administrador no ha tenido revisor fiscal, ni consejo de administraci�n.

�Es legal que la mayor�a apruebe sus estados financieros sin revisi�n alguna?

Respuesta
Es necesario mirar antecedentes. De todas formas, puede hacerse una auditor�a.

                                                 * * * * *

Pregunta
�Si la asamblea general nombra un administrador, a�n en contra de lo que determine el consejo de administraci�n, que administrador se debe nombrar? el que postula la asamblea o el que postula el consejo?

Respuesta
Si hay consejo, este es el encargado de nombrar al administrador. La asamblea lo nombrar�a, en caso de que no exista consejo.

                                               * * * * *

Pregunta
Es "legal" que uno de los copropietarios sea elegido como administrador del conjunto residencial?

Respuesta
Es legal

                                                * * * * *

Pregunta
El art�culo 35 de la ley 675 establece que el fondo de imprevistos se formar� e incrementar� con un porcentaje de recargo no inferior al uno por ciento (1por ciento) sobre el presupuesto anual de gastos comunes.

�Ser�a 1.500.000 pesos en el presupuesto;  este valor es a descontar mensualmente o anual? �Si es anual pasar�an a�os para llegar al 50% para suspender su cobro?

Respuesta
La apropiaci�n para el fondo de imprevistos debe ser mensual.

                                             * * * * *

Pregunta
�Una persona a la cual se le otorg� poder para representar a un propietario puede ser elegida como miembro de consejo de administraci�n?

Respuesta
Puede hacerlo siempre y cuando tenga la facultad de integrar el consejo de administraci�n.

                                               * * * * *

Pregunta
�Hace dos a�os fui nombrado como administrador del conjunto, el cual contaba con m�s de la mitad de casas construidas (fui el primer administrador).

En este periodo de tiempo se realiz� la unificaci�n de la cuota de administraci�n, y se le dio al conjunto un RUT ante la Dian, cuando sacamos el RUT yo quede inscrito como el representante legal. 

Seis meses despu�s presente mi renuncia y desde entonces se nombraron 2 administradores los cuales dividieron el conjunto; adem�s no se han presentado libros de contabilidad ni se han presentado declaraciones de renta.

�Con estos antecedentes a que instancia puedo recurrir pues mi nombre a�n figura como representante legal y debo librar la responsabilidad ante lo que esta sucediendo? �Que se puede hacer si el conjunto esta dividido y no se quiere hacer asamblea?

Respuesta
Debe acudir al juez civil, pues, efectivamente, quien aparece como administrador ante la alcald�a es quien responde.

All�, adem�s, podr� poner a consideraci�n este hecho. La convocatoria a una asamblea extraordinaria para tal fin, puede ser hecha por el administrador o por el revisor fiscal; los propietarios interesados (si es que los hay) tambi�n pueden convocarla si representan, por lo menos, la quinta parte de los coeficientes.

Todos los �rganos de la administraci�n responder�n por los da�os y perjuicios que se ocasionen a otros due�os, a la persona jur�dica o a terceros.

                                              * * * * *

Pregunta
�Existe norma, decreto o ley que obligue a someter al r�gimen de propiedad horizontal a un conjunto de casas construidas sobre un mismo terreno?

La mitad de las mismas tienen salida directa a la v�a p�blica. el art�culo 64 de la ley 675 dice: "podr�n solicitar a las autoridades..."?
Respuesta
Es facultativo de los propietarios.

                                                    * * * * *

Pregunta
Soy propietario de un apartamento en Bogot� y debo cuotas de "administraci�n"; ellos est�n constituidos como asociaci�n de copropietarios mas no como junta de administraci�n. 

Tengo entendido que ellos no est�n autorizados para cobrar cuotas de administraci�n como tal, sin embargo amenazan con adelantar procesos de cobro en contra de los deudores, adem�s publican listas de deudores morosos, cuando en realidad las cuotas de una asociaci�n son voluntarias.

�Estas personas est�n autorizadas para cobrar ejecutivamente tales cuotas? �Si cancelo lo que ellos llaman cuotas de administraci�n, puedo exigir el cumplimiento de las funciones de los integrantes de la asociaci�n de copropietarios?

Respuesta
La decisi�n de asociarse es voluntaria, pero si usted se est� beneficiando con los servicios que presta, esta puede ejercer mecanismos legales para cobrar.

                                            * * * * *

Pregunta
�C�mo se calcula el coeficiente de propiedad? �Si este se encuentra mal calculado, se puede modificar?

Respuesta
Es necesario detrerminar si se trata de un reglamento anterior la ley 675 del 2001, pues, en estos casos, el c�lculo se hac�a con diferentes criterios. si lo que existe es un error matem�tico, las normas de notariado y registro permiten que se hagan las correciones a trav�s de escritura p�blica.

En este caso acudir�an a quienes se les modifica el coeficiente. si es posterior a ley 675 y hay error matem�tico se requiere del 70 por ciento de coeficientes.

                                           * * * * *

Pregunta
�Los estatutos dicen que la asamblea elegir� al administrador y no se�ala el procedimiento. Al respecto, �se puede proponer en la asamblea ( o esto lo puede decidir previamente el consejo de administraci�n) que dicha elecci�n se haga mediante una convocatoria o concurso de m�ritos, en cuyo caso podr�a delegarse en el consejo tal decisi�n mientras se lleva a cabo dicho concurso?

Respuesta
De acuerdo con el desarrollo jurisprudencial que ha tenido la ley, cuando exista el consejo, este nombrar� al administrador. Considero que se debe hacer con base en el procedimiento establecido para ello.

                                                * * * * *

Pregunta
�Como se debe reflejar el fondo de reserva en el balance anual?

Respuesta
Se debe contabilizar como un pasivo porque no forma parte del patrimonio.

                                             * * * * *

Pregunta
Vivo en un edificio situado en �rea tur�stica de Cartagena. Tengo tres preguntas:
-Los linderos del edificio quedaron mal ubicados (se�ala como norte lo que realmente es occidente) en las escrituras del reglamento de propiedad horizontal y por ende en las escrituras de cada propietario, �que efectos legales tiene esto?

-Algunos extranjeros entran prostitutas o chicas prepago �C�mo frenar legal y efectivamente esto?

-�Es legal que un propietario venda el garaje a alguien que no es copropietario? esto genera problemas de seguridad?

Respuesta
-Sobre los linderos, se debe hacer un estudio t�cnico jur�dico y realizar las modificaciones correspondientes.

-El reglamento de propiedad horizontal establece el uso y la destinaci�n de las unidades privadas por lo que si esto es contrariado debe acudirse inmediatamente a la administraci�n.

- Si el garaje es una unidad privada se puede enajenar a cualquier persona.

                                              * * * * *

Pregunta
�A qui�n corresponde hacer los arreglos del apartamento que con siete meses de ocupaci�n y en edificio nuevo, ya esta presentado grietas en todas la paredes internas?

Respuesta
Acudir al constructor.

                                                * * * * *

Pregunta
�Cu�l es la diferencia entre decisi�n residencial y econ�mica para que se utilice en una u otra , una unidad un voto o el coeficiente seg�n el �rea del apartamento.

Respuesta
En general se aplica el coeficiente. Cuando se tiene en cuenta el voto unitario es para asuntos de simple administraci�n; la corte constitucional, en sentencia c522 del 2002, explica que en los edificios residenciales se aplicar� el coeficiente en las decisiones con alcance econ�mico.

                                                   * * * * *

Pregunta
�En la citaci�n de la asamblea de este a�o se propone la contrataci�n de los servicios de vigilancia contratado directamente a los vigilantes como empleado del edifico, es esto posible, existe alg�n tipo de sanci�n por contratar de esta manera la vigilancia?

Respuesta
Se puede contratar por la persona jur�dica, pero a trav�s de una empresa de vigilancia, afiliada a la superintendencia de vigilancia y seguridad privada.

ASAMBLEAS

Pregunta
�Qu� consecuencias trae a una asamblea y su respectiva acta, que haya faltado notificar debidamente a uno de sus propietarios de la convocatoria a la asamblea?

Respuesta
Es esto motivo de impugnaci�n del acta. Si no lo notificaron debidamente. Adem�s depende del reglamento y del r�gimen al que est� sometido.

                                          * * * * *

Pregunta
Despu�s de que se anuncia la convocatoria a la asamblea mediante cartelera y se publica con una fecha cualquiera, y por cualquier raz�n se tenga que cambiar la fecha, �esto se puede hacer?

Respuesta
Ser�a una nueva convocatoria porque la fecha es elemento esencial de esta reuni�n.

                                            * * * * *

Pregunta
Nuestro conjunto residencial funciona para las asambleas ordinarias y extraordinarias con delegados,  por su tama�o. Se ha presentado una divergencia: como la ley expresamente dice que la asamblea esta conformada por sus propietarios, delegados o representantes pero por otro lado la ley dice que son propietarios los que aparecen en los certificados de libertad o tradici�n, se cuestiona si los c�nyuges que no aparecen en estos certificados la ley les permite operar como propietarios para ser delegados e incluso para hacer parte del consejo de administraci�n.

�Qu� sucede cuando hay una sucesi�n il�quida donde los padres han fallecido y queda uno o m�s hijos, pueden ellos hacer la representaci�n para participar en las asambleas o consejos de administraci�n?

Respuesta
El poder debe ser de quien aparece como propietario.

                                           * * * * *

Pregunta
Para las votaciones en las asambleas se han contado por cabeza los votos de los propietarios sin tener en cuenta que los coeficientes son diferentes. �Es correcta esta votaci�n?

Respuesta
Si se trata de un edificio de uso comercial o mixto, los votos deben ser por coeficiente. si es residencial, todos los asuntos de alcance econ�mico tambi�n deben ser por coeficiente. solo en casos de normas de convivencia y simples actos de administraci�n se podr�a teniendo en cuenta el voto unitario.

                                             * * * * *

Pregunta
�Que se debe hacer cuando las asambleas se han realizado de manera irregular, por ejemplo: cada miembro de consejo con cinco poderes, sin balances, demandas laborales con cuentas embargadas, proceso en la fiscal�a desde hace dos a�os y otros?

�Donde debemos acudir si la alcald�a en Pereira dice que no puede inmiscuirse y la administradora no quiere renunciar amparada en una minor�a?

Respuesta
Se debe impugnar dentro de los dos meses siguientes a la fecha de la comunicaci�n o publicaci�n del acta.

                                             * * * * *

Pregunta
� Cu�les son las consecuencias para el proyecto, de un fallo judicial que anule un acta en un condominio (loteo para construcci�n progresiva de casas)? �puede haber nulidad parcial del acta?

�Qu� sucede con las decisiones de asamblea que declare nulas un juez?, pueden adoptarse entonces decisiones con efectos retroactivos?

Respuesta
La nulidad procede desde que se tomaron las decisiones.

                                            * * * * *

Pregunta
�En el edificio donde vivo se han realizado varios llamados para asamblea general y los propietarios no asisten, que se debe hacer en este caso?

Respuesta
Si no asisten con la primera convocatoria se debe citar para la segunda, en la que har� qu�rum o cualquier n�mero plural de propietarios que asista.

                                               * * * * *

Pregunta
La asamblea del a�o pasado fue impugnada por algunos copropietarios aduciendo inconsistencias en el registro de asistencia. �Puede la asamblea de este a�o, anticip�ndose a un eventual fallo adverso, ratificar las decisiones de la pasada, como se har�a?

Respuesta
Hay que esperar qu� dice el juez, pues ahora no podr�amos saber si fue adversa o no la decisi�n. Lo que si se puede, es presentar una nueva propuesta cumpliendo con el reglamento y la ley.

Pregunta
Para la aprobaci�n de los estados financieros, que tipo de informaci�n es la que se debe presentar en la asamblea, es necesario la elaboraci�n de las notas?

Respuesta
El balance y el estado de ingresos y egresos.

                                            * * * * *

Pregunta
�Cuando la asamblea de copropietarios aprueba con mas del 70 por ciento la individualizaci�n de medidores de acueducto en 25 edificaciones multiusuario de un mismo conjunto residencial, acogi�ndose a las disposiciones de la ley 675 y de la resoluci�n 319 de 2005 de la CRA, queda facultada la administraci�n para diligenciar ante el ente prestador de servicios p�blicos la independizaci�n en nombre del 100 por ciento de los copropietarios sin que ello implique comprometer los dineros de la copropiedad?.

�Puede la empresa de servicios p�blicos exigir el compromiso individual del 100% de los copropietarios para su instalaci�n?

Si las facturas multiusuario llegan a nombre de la administraci�n, �puede �sta negarse a recolectar los dineros para el pago de las mismas?

Respuesta
La sugerencia es que se haga la individualizaci�n pero de forma particular, que no se comprometa la administraci�n en ese tr�mite.

                                            * * * * *

Pregunta
�Si un copropietario es due�o del 60 por ciento de la copropiedad y otros siete son due�os del 40 por ciento, en peque�as proporciones cada uno, puede el due�o mayoritario adoptar �l solo decisiones que corresponden a la asamblea, a pesar de estar los otros siete copropietarios en contra?

�Se requiere que por lo menos uno de los dem�s copropietarios vote favorablemente las decisiones de quien solo detenta m�s de la mitad de la copropiedad?

Respuesta
Aclaro que de acuerdo con la ley, la pluralidad de propietarios se requiere para deliberar. Para decidir, la ley solo toma en cuenta el porcentaje de coeficientes de copropiedad; por ello, se requerir� de un n�mero plural solo cuando supere este 60% (caso de la consulta).

                                         * * * * *

Pregunta
�Con la firma de cuantos propietarios se puede citar a una asamblea extraordinaria?, esta asamblea puede ser citada por cual quiera de los propietarios?
 
Respuesta
Puede ser citada por el administrador, el consejo de administraci�n o un n�mero de propietarios que represente, al menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.

                                                 * * * * *

Pregunta
�Tiene vigencia la aplicaci�n de medidas tomadas en una asamblea ordinaria como incremento de cuotas, si nunca lo informaron por ning�n medio a los propietarios que no asistieron ,el acta respectiva no la publicaron dentro de los plazos que da la ley y habiendo comisi�n para aprobarla, no lo hicieron?

Respuesta
Las decisiones de la asamblea son obligatorias para los ausentes, siempre y cuando se haya hecho en debida forma la convocatoria y se hayan cumplidos los requisitos de ley dentro de ley para la asamblea.

Para hacer efectivas las decisiones se requiere la publicaci�n del acta, en caso contrario, se puede impugnar.

                                           * * * * *
 
Pregunta
�Para impugnar una acta de estas se debe hacer por intermedio de una abogado?, esta impugnaci�n se puede hacer en un juzgado diferente al sito del domicilio del conjunto?

Respuesta
Las decisiones de la asamblea son obligatorias para los ausentes, siempre y cuando se haya hecho en debida forma la convocatoria y se haya cumplidos los requisitos de ley dentro de ley para la asamblea.

Para hacer efectivas las decisiones se requiere la publicaci�n del acta, en caso contrario, se puede impugnar. Para acudir ante el juez civil se requiere abogado. El domicilio de la persona jur�dica es el mismo.

                                             * * * * *

Pregunta
�Si me encuentro fuera del pa�s, puedo autorizar al arrendatario para que me represente en la asamblea de copropietarios?

�Si no me comunican que se realizara la asamblea, y esta toma medidas econ�micas, debo someterme a ellas o tengo alguna forma de declarar nula la asamblea?

Respuesta
S�, se puede autorizar al arrendatario. las decisiones de la asamblea son obligatorias y si no est� de acuerdo puede acudir al proceso de impugnaci�n de decisiones de asamblea.

                                              * * * * *

Pregunta
�Qu� validez jur�dica tiene la decisi�n de una asamblea, en donde se estableci� que para vender o arrendar debe existir una aprobaci�n previa del consejo de administraci�n, en lo que respecta a los nuevos propietarios o inquilinos?

Respuesta
No tiene ninguna validez jur�dica.

                                             * * * * *

Pregunta
�Qu� sucede si en las asambleas de copropietarios los decisiones que se toman no son calculadas de acuerdo al coeficiente de propiedad sino por asistencia �Son validas las decisiones, cuando el consejo de administraci�n incurre ante varios vicios de procedimiento y faltas a la ley de propiedad horizontal? �Qu� medidas se pueden tomar al respecto y si es ante un juez cual es el procedimiento?

Respuesta
Cuando se trate de tipo residencial, las decisiones se tomar�n con el voto por cada unidad, es decir una unidad es un voto. Para las decisiones de tipo econ�mico se aplicar�n los coeficientes de copropiedad.

Por el incumplimiento de la ley y el reglamento se debe acudir inicialmente a la conciliaci�n y luego al juez de la rep�blica.

                                             * * * * *

Pregunta
�Se pueden presentar dos presupuestos ante la asamblea para buscar reducci�n de gastos?

Respuesta
S�, se pueden presentar dos presupuestos.

                                          * * * * *

Pregunta
�Si no puedo asistir a las asambleas puedo otorgar poder con voz y voto a mis hijos para que asistan?
 
Respuesta
Lo puede hacer siempre y cuando sus hijos cuenten con la mayor�a de edad.

                                                * * * * *

Pregunta
�Las decisiones adoptadas por la asamblea de copropietarios son de obligatorio cumplimiento. en caso de que ni el administrador, ni el consejo de administraci�n las ejecuten y m�s bien lo hagan en "contra v�a" a qui�n se debe recurrir?

Respuesta
Inicialmente, puede acudir a la conciliaci�n para obtener el requisito de procedibilidad y posteriormente a accionar judicialmente contra la copropiedad, el administrador y el consejo.

REVISOR FISCAL

Pregunta
�El revisor fiscal para un conjunto mixto (40 apartamentos 1 local) siempre debe ser contador?

Respuesta
La ley 675 dice que en edificios de uso comercial o mixto debe ser contador p�blico.

                                                * * * * *

Pregunta
� El revisor fiscal puede limitar al consejo de administraci�n imponiendo sus �rdenes?

Respuesta
Los expertos aclaran que el revisor recomienda pero, definitivamente, no deber�an limitar aunque en la pr�ctica lo hagan.

                                                * * * * *

Pregunta
�Cuantos per�odos puede permanecer un revisor fiscal?

Respuesta
Los que determine la asamblea

                                                   * * * * *

Pregunta
�Se le puede rebajar el sueldo al revisor fiscal en la asamblea?

Respuesta
S�, la asamblea puede tomar esa determinaci�n.

                                            * * * * *

Pregunta
�Cu�les son las funciones del revisor fiscal? est�n determinadas en el estatuto del contador y en el art. 207 del c�digo de comercio.

Pregunta
�Es obligatorio nombrar revisor fiscal suplente?

Respuesta
S�, es obligatorio

                                             * * * * *

Pregunta
�Cual es el sueldo promedio de un revisor fiscal para conjunto peque�o?

Respuesta
Lo que diga la asamblea.

CONVIVENCIA

Pregunta
�C�mo se hace para proceder en el caso que un consejo de administraci�n haya manifestado abiertamente una adversidad personal contra uno de los copropietarios?

�Cu�l ser�a en argumento v�lido para separar los problemas personales de miembros del consejo contra un propietario que no traga entero y que se hace sentir usando los recursos normales?

Respuesta
Acuda a mecanismos de soluci�n de conflictos (comit� de convivencia). Si se trata de agresiones personales podr� acudir a las autoridades policivas. Y si es el caso, a la fiscal�a.

                                            * * * * *

Pregunta
�Cual es el conducto regular a seguir, pues en mi manzana tenemos problemas constantes con un vecino bastante antisocial el cual recurrentemente genera conflictos. Debo hacer un oficio o algo por el estilo y dirigirlo en primera instancia a quien: a la junta al administrador o directamente con la polic�a? �Esto deber� ir respaldado por la firma de varios copropietarios?

Respuesta
Inicialmente, se debe dirigir a la estaci�n de polic�a m�s cercana. Despu�s, si contin�an las infracciones, debe acudir a la alcald�a para interponer la querella del caso.

Imagen: Fotolia

 
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Voz y voto de morosos en las asambleas
 
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Al administrador s�lo lo 'ronda' el consejo
 
  CONTROL
Arriendos y propiedad horizontal
 
  CONSULTORIO
Respuestas a las dudas m�s comunes
 
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Cuotas
 
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Modificaciones
 
  CONSULTORIO
Morosos
 
  GU�AS
Bienes
 
  PARTICIPACI�N
Votos
 
  VIVIENDA EL TIEMPO / JUNIO DE 2008
�Es correcto hacer modificaciones en las copropiedades?
 
  VIVIENDA EL TIEMPO / JUNIO DE 2008
�Se pueden vender zonas comunes?
 
  VIVIENDA EL TIEMPO / ENERO DE 2009
A la hora de entregar los bienes comunes tenga en cuenta...
 
  VIVIENDA EL TIEMPO
Acciones contra el ruido en conjuntos residenciales y v�as p�blicas
 
  VIVIENDA EL TIEMPO
Sanci�n por no asistir a la asamblea de copropietarios
 
  VIVIENDA EL TIEMPO
Morosos en conjuntos pierden importantes derechos
 
  VIVIENDA EL TIEMPO
Ruidos
 
  VIVIENDA EL TIEMPO
A adecuarse a normas de piscinas
 
  VIVIENDA EL TIEMPO
Reglamentan vivienda tur�stica
 
  VIVIENDA EL TIEMPO / AGOSTO DE 2009
Mascotas
 
  VIVIENDA EL TIEMPO / AGOSTO DE 2009
Quejas por humedad, sin recibir respuesta
 
  VIVIENDA EL TIEMPO
Problemas por venta de salones comunales
 
  VIVIENDA EL TIEMPO / SEPTIEMBRE DE 2009
'Invasi�n' en el garaje de una copropiedad
 
  PROPIEDAD HORIZONTAL
Mascotas: c�mo hacerlas parte de la convivencia
 
  CONSULTAS
�Las rutas escolares peque�as pueden ingresar a los conjuntos residenciales ?
 
 
�Cu�ndo un propietario no paga una cuota extraordinaria eso le genera intereses?
 
  CONSULTAS
Legalmente qu� diferencia existe entre un condominio y un Conjunto residencial.
 
     
 
 
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