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Andrés Martínez abogado experto en conciliación.

FORO
Consultas sobre arriendos

Respuestas del abogado Andrés Martínez, durante el foro virtual del 30 de marzo.

SANCIONES

María Cañón. Soy arrendataria, fui a la asamblea con poder pero llegué tarde, por lo que no me dejaron firmar la lista de asistencia y me van a sancionar con el valor de una cuota. ¿Si esto no está claro en el reglamento de propiedad horizontal es válida la sanción?

Para sancionar debe haber una norma en el reglamento. Igualmente, se debe fijar un procedimiento que garantice el debido proceso y el derecho de defensa.

CUOTAS, ARRIENDO Y ADMINISTRACIÓN

Damaris Correal. En el banco en el que consigno lo del arriendo no me dieron recibo y me dijeron que lo mandaban directamente al arrendador, ¿es correcto?

La ley prevé que el banco debe expedir un recibo para cada parte.

Roberto Aguilera. En mi edificio incrementaron las cuotas de administración en diferentes proporciones para unos, mientras que para otros no hubo aumento, ¿esto es legal?

Considero que no. Las cuotas de administración se calculan de acuerdo con el coeficiente de copropiedad; incluso, en los edificios mixtos y comerciales, además, hay que tener en cuenta los módulos de contribución. No obstante, habría excepciones para los propietarios de los primeros pisos en vivienda que no utilicen las escaleras y el ascensor.

Aurora de Rojas. Dentro de las cuentas que afectan un presupuesto está el seguro contra terremoto ¿los inquilinos deben pagarlo?

Sí. Es una expensa necesaria, además está incluida en el presupuesto y ha sido aprobada por la asamblea. Aclaro que esto se hace, siempre y cuando la cuota de administración esté a cargo del arrendatario; no obstante, recuerde que hay solidaridad entre propietario y tenedor a cualquier título.

David. Si un arrendatario se atrasa en las cuotas de administración, ¿el cobro jurídico se hace contra el arrendatario o este se considera solidario en esta labor?

Hay solidaridad entre el propietario y el tenedor del inmueble a cualquier título, entre el propietario anterior y el nuevo propietario.

Mauricio. Mi arrendador murió y no conozco heredero alguno; ¿a quién debo consignar?

Opino que debe consignar en el banco suministrando la dirección del arrendador; si no aparecen herederos puede iniciar la sucesión y/o consignarles a herederos indeterminados.   

Yolima. La señora que me arrendó no quiere recibirme el canon porque quiere tener argumentos para sacarme, ¿dónde puedo consignar?

La ley prevé que debe consignarse en el banco autorizado; si no lo hay, se puede hacer en el banco del municipio más cercano. Es importante anotar que la consignación debe hacerse dentro de los cinco días siguientes a la fecha oportuna y que es importante probar que el arrendador se negó a recibir. El Banco Agrario es el autorizado en Bogotá.

Ricardo. ¿Cuánto es el plazo máximo que debe esperar un administrador para iniciar cobro jurídico?

El administrador debe iniciar este cobro sin autorización de nadie, tan pronto estime que la persona morosa no cumple la obligación. Yo siempre he sugerido que se le requiera en el primer mes y que al segundo se le amoneste en lista en lugares permitidos o se cite a centro de conciliación.

Si fracasa debe iniciar el cobro a través de abogado, aunque también lo puede hacer directamente, pues ¿en su mayoría¿ son procesos de mínima cuantía.

Leonilde. Mi inquilino me ha consignado los cánones de arrendamiento pero, por enfermedad, no puedo ir al banco. ¿Cómo hago para que me los entreguen?

La Ley de Arrendamientos prevé que los títulos pueden ser entregados al arrendador o a quien le haya otorgado poder. Sugiero conferirle poder a una persona de su confianza.

CONTRATOS

Albeiro. Vendí mi casa estando arrendada, el inquilino no se quiere ir y el nuevo propietario me exige que le entregue saneado, ¿qué hago?

Según la Ley de Arrendamientos, si el inmueble se ha vendido esto es causal para que el arrendador dé por terminado el contrato unilateralmente; en consecuencia, al finalizar la vigencia del contrato el inquilino debe entregar.

PARQUEADEROS

David. En mi conjunto cada casa tiene un parqueo. En la asamblea se decidió que quien desee usar un segundo parqueadero deberá pagar un salario mínimo diario ¿es legal?

Como se trata de parqueaderos comunales, la asamblea puede regular el cobro.   

Kela. ¿Los garajes asignados por escritura pública están obligados a pagar cuota de administración independiente a la de la unidad privada?

Sí, siempre y cuando tenga matrícula inmobiliaria, cédula catastral y coeficiente; en el caso de que esté asignado el uso exclusivo a una unidad, la cuota va incluida en el coeficiente de esta.

PÓLIZAS Y SEGUROS

Mauricio Moya. Existe un predio con dos dueños y dos hipotecas, cada una con su propia póliza de incendio y terremoto. ¿Es posible que esas pólizas se conviertan en una sola?

Sí se pueden unificar. Estaríamos frente a un coaseguro. De todas formas, al tomar la otra póliza es obligación informar a las compañías de seguros.

CARTERA MOROSA

Giovanni. Soy nuevo en un conjunto construido por etapas. Los informes financieros presentan alta cartera morosa, ¿los nuevos tendríamos que asumir ésta carga?

Sí. Hay solidaridad entre el anterior y el nuevo propietario, aunque considero que con relación a etapas anteriores no operaría la solidaridad. Hay que estudiar el caso en concreto.

SERVICIOS PÚBLICOS

Óscar. Mi inquilino pidió por su cuenta dos líneas, se las cortaron y ahora me las quieran cobrar pese a que no soy el titular.

El artículo 130 de la Ley 142 de 1994 establece la solidaridad entre el propietario del inmueble y el arrendatario; por ello, debe estipularse la previsión clara en el contrato de arrendamiento y desplegarse una gestión de control ante las empresas de servicio por parte del arrendador.   

VIGILANCIA

Ricardo. A los celadores nunca se les ha pagado conforme con la ley ¿qué puedo hacer?

La contratación de celadores debe hacerse a través de una compañía autorizada por la Superintendencia de Vigilancia Privada. De modo tal que esta compañía asume el pago de las prestaciones de ley.

No obstante, si no lo hace, existe solidaridad en la responsabilidad laboral de la copropiedad pues el servicio se prestó. El Ministerio de Trabajo y la Ley laboral, además de la jurisprudencia, consignan las prestaciones a que tiene lugar el trabajador, las horas extras máximas (8), el pago de festivos y dominicales.

Por esto, la copropiedad debe hacer un análisis concienzudo de cuánto se debe para llegar a una conciliación. Los derechos básicos, ciertos e indiscutibles no son conciliables, hay que pagarlos; sólo se puede arreglar la forma.

REPARACIONES

Martha Devia: ¿Hace cuatro años he pagado muy puntual el arriendo, pero el tapete está tan deteriorado que se arrugó y ya no retiene el polvo; se hacen unas bolas de tierra debajo. En la inmobiliaria aceptan que ya necesita cambio, pero me dicen que si el dueño no quiere debo aguantarme¿.

La Ley Civil dice que el arrendador tiene la obligación de mantener el inmueble en buen estado para que el arrendatario lo pueda disfrutar normalmente de acuerdo con las pautas con las cuales fue arrendado. Esto incluye hacer las reparaciones del caso, aún las locativas, cuando son producto de la mala calidad.

Ante situaciones urgentes y el abandono de las obligaciones contractuales por parte del arrendador ¿con la indiferencia de la inmobiliaria¿ considero que al arrendatario puede acudir a la conciliación y obtener un acuerdo de reparación o preconstituir prueba del mal estado del inmueble.

Incluso, si surge la necesidad de hacer reparaciones mediante una inspección judicial deben intervenir los peritos y ¿cuando el caso lo amerite¿ requerir al arrendador en mora sobre la obligación de realizar los arreglos urgentes; para ello ¿precisamente¿ se requiere instaurar un proceso judicial en el que el juez decidirá y le ordenará hacer los trabajos. Incluso, se podría lle-gar a la terminación del contrato por mal estado de lo arrendado, conceder una rebaja del precio o instar al pago de  indemnización por el daño emergente. De todas formas, aconsejamos consultar un abogado.

***

RESTITUCIÓN DE INMUEBLES


Rocío Oviedo: A mitad de año, cuando aún no se había cumplido el contrato, me pidieron el apartamento donde residía; sin embargo, al solicitar la indemnización decidieron dejármelo hasta el termino anual, pero en noviembre conseguí un inmueble más económico.

El día del trasteo me llamó la dueña para decirme que me quedara con el apartamento porque ya no lo iba a vender. Me fui de vacaciones y ¿como la abogada nunca ha querido que le consigne¿ no pude pagar a tiempo. Como no me recibió el dinero procedí a consignar con depósitos judiciales; ella me dijo que entregara en ocho días el apartamento o, de lo contrario, iniciará la restitución.

La mora en el pago del alquiler es causa de terminación del contrato, lo que ocurrió en este caso. Al haberse convenido el pago anticipado de la mensualidad y al no hacerlo oportunamente, sino mes vencido (incluyendo el incremento legal al iniciar la prórroga), se le dio pie al arrendador para terminar el contrato y exigir su inmediata restitución.

Como quiera que antes de la mora en el pago de la renta la dueña llegó a un acuerdo para prorrogar el contrato, creo que la consultante debe tratar de citarla en un centro de conciliación para llegar a un acuerdo. Así va a satisfacer la necesidad temporal de mantener el pacto, estipulando una fecha cierta de entrega, lo que  puede evitar o suspender el proceso judicial de restitución que muy probablemente se inició.

De otro lado, si el arrendador se niega a recibir el arriendo la ley establece la consignación de la renta ante un banco autorizado, enviando copia del recibo al arrendador ¿a más tardar¿ de-ntro de los cinco días siguientes mediante correo certificado, cumpliendo así su obligación de pagar la renta y el incremento.

Por lo reciente del caso, y en vista de que algunos despachos judiciales no estaban funcionando, no creemos que a la fecha de absolver esta inquietud exista sentencia de restitución;  por lo que  de continuar el proceso será notificada de la demanda y si considera que sus derechos han sido vulnerados debe consultar un abogado para que haga parte en el proceso y evite excesos.

***

PÓLIZAS Y CONTRATOS

María: ¿Hace seis años arrendé un bien por un canon de 200.000 pesos, pero hace tres se le rebajó a 150.000. El arrendatario ha pagado con un mes de atraso, auque el inmueble ha tenido problemas de goteras. ¿Puedo solicitarle que me desocupe por atraso en el canon?, ¿lo puedo pedir para reparaciones locativas o tengo que esperar hasta que se le venza el contrato?, ¿cómo y quién debe constituir las pólizas de arriendo?

Opino que ha existido una renovación del contrato inicial de arrendamiento, donde la consultante ha rebajado la renta y  consentido que el arrendamiento se pague mes vencido por espacio mayor a un año. Por ello, si se invoca esta causal para la restitución probable-mente el arrendatario se defenderá con mucha probabilidad de éxito.

Aconsejo que solicite la entrega del inmueble con la anticipación legal al vencimiento de la actual prórroga. Ahora, si  las reparaciones son necesarias y de tal magnitud que perturban el disfrute del inmueble, el arrendador puede invocar esta casual  para dar por terminado el con-trato y exigir la restitución.

Claro que deberá prestar caución para garantizar la ejecución de la obra y, si requiere el inmueble durante la prórroga, debe avisarle al arrendatario con tres meses de anticipación o indemnizarlo.

De otra parte, las pólizas de arrendamiento las debe constituir el arrendatario a favor del arrendador. Estas amparan el pago de la renta, las cuotas de administración, costos judiciales y servicios públicos domiciliarios. Justamente, el Decreto 3130 del 2003 reglamentó la constitución de garantías o fianzas para las empresas de servicios públicos (depósitos en dinero, garantías constituidas ante fianzas o fiduciarias, póliza de seguros, fiador, etc.).

Adicionalmente, las garantías deben ser constituidas por parte del arrendatario, a favor de las empresas prestadoras del servicio; así se evita la solidaridad del arrendador en el pago de los servicios. Por lo tanto, es  facultad de este último exigirle a quien toma en alquiler su constitución; en este documento, incluso, el arrendador adquiere la obligación de denunciar el inicio y la terminación del contrato oportunamente ante estas empresas so pena de  ser solidario en el pago.

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