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Andr�s Mart�nez abogado experto en conciliaci�n.

FORO
Consultas sobre arriendos

Respuestas del abogado Andr�s Mart�nez, durante el foro virtual del 30 de marzo.

SANCIONES

Mar�a Ca��n. Soy arrendataria, fui a la asamblea con poder pero llegu� tarde, por lo que no me dejaron firmar la lista de asistencia y me van a sancionar con el valor de una cuota. �Si esto no est� claro en el reglamento de propiedad horizontal es v�lida la sanci�n?

Para sancionar debe haber una norma en el reglamento. Igualmente, se debe fijar un procedimiento que garantice el debido proceso y el derecho de defensa.

CUOTAS, ARRIENDO Y ADMINISTRACI�N

Damaris Correal. En el banco en el que consigno lo del arriendo no me dieron recibo y me dijeron que lo mandaban directamente al arrendador, �es correcto?

La ley prev� que el banco debe expedir un recibo para cada parte.

Roberto Aguilera. En mi edificio incrementaron las cuotas de administraci�n en diferentes proporciones para unos, mientras que para otros no hubo aumento, �esto es legal?

Considero que no. Las cuotas de administraci�n se calculan de acuerdo con el coeficiente de copropiedad; incluso, en los edificios mixtos y comerciales, adem�s, hay que tener en cuenta los m�dulos de contribuci�n. No obstante, habr�a excepciones para los propietarios de los primeros pisos en vivienda que no utilicen las escaleras y el ascensor.

Aurora de Rojas. Dentro de las cuentas que afectan un presupuesto est� el seguro contra terremoto �los inquilinos deben pagarlo?

S�. Es una expensa necesaria, adem�s est� incluida en el presupuesto y ha sido aprobada por la asamblea. Aclaro que esto se hace, siempre y cuando la cuota de administraci�n est� a cargo del arrendatario; no obstante, recuerde que hay solidaridad entre propietario y tenedor a cualquier t�tulo.

David. Si un arrendatario se atrasa en las cuotas de administraci�n, �el cobro jur�dico se hace contra el arrendatario o este se considera solidario en esta labor?

Hay solidaridad entre el propietario y el tenedor del inmueble a cualquier t�tulo, entre el propietario anterior y el nuevo propietario.

Mauricio. Mi arrendador muri� y no conozco heredero alguno; �a qui�n debo consignar?

Opino que debe consignar en el banco suministrando la direcci�n del arrendador; si no aparecen herederos puede iniciar la sucesi�n y/o consignarles a herederos indeterminados.   

Yolima. La se�ora que me arrend� no quiere recibirme el canon porque quiere tener argumentos para sacarme, �d�nde puedo consignar?

La ley prev� que debe consignarse en el banco autorizado; si no lo hay, se puede hacer en el banco del municipio m�s cercano. Es importante anotar que la consignaci�n debe hacerse dentro de los cinco d�as siguientes a la fecha oportuna y que es importante probar que el arrendador se neg� a recibir. El Banco Agrario es el autorizado en Bogot�.

Ricardo. �Cu�nto es el plazo m�ximo que debe esperar un administrador para iniciar cobro jur�dico?

El administrador debe iniciar este cobro sin autorizaci�n de nadie, tan pronto estime que la persona morosa no cumple la obligaci�n. Yo siempre he sugerido que se le requiera en el primer mes y que al segundo se le amoneste en lista en lugares permitidos o se cite a centro de conciliaci�n.

Si fracasa debe iniciar el cobro a trav�s de abogado, aunque tambi�n lo puede hacer directamente, pues �en su mayor�a� son procesos de m�nima cuant�a.

Leonilde. Mi inquilino me ha consignado los c�nones de arrendamiento pero, por enfermedad, no puedo ir al banco. �C�mo hago para que me los entreguen?

La Ley de Arrendamientos prev� que los t�tulos pueden ser entregados al arrendador o a quien le haya otorgado poder. Sugiero conferirle poder a una persona de su confianza.

CONTRATOS

Albeiro. Vend� mi casa estando arrendada, el inquilino no se quiere ir y el nuevo propietario me exige que le entregue saneado, �qu� hago?

Seg�n la Ley de Arrendamientos, si el inmueble se ha vendido esto es causal para que el arrendador d� por terminado el contrato unilateralmente; en consecuencia, al finalizar la vigencia del contrato el inquilino debe entregar.

PARQUEADEROS

David. En mi conjunto cada casa tiene un parqueo. En la asamblea se decidi� que quien desee usar un segundo parqueadero deber� pagar un salario m�nimo diario �es legal?

Como se trata de parqueaderos comunales, la asamblea puede regular el cobro.   

Kela. �Los garajes asignados por escritura p�blica est�n obligados a pagar cuota de administraci�n independiente a la de la unidad privada?

S�, siempre y cuando tenga matr�cula inmobiliaria, c�dula catastral y coeficiente; en el caso de que est� asignado el uso exclusivo a una unidad, la cuota va incluida en el coeficiente de esta.

P�LIZAS Y SEGUROS

Mauricio Moya. Existe un predio con dos due�os y dos hipotecas, cada una con su propia p�liza de incendio y terremoto. �Es posible que esas p�lizas se conviertan en una sola?

S� se pueden unificar. Estar�amos frente a un coaseguro. De todas formas, al tomar la otra p�liza es obligaci�n informar a las compa��as de seguros.

CARTERA MOROSA

Giovanni. Soy nuevo en un conjunto construido por etapas. Los informes financieros presentan alta cartera morosa, �los nuevos tendr�amos que asumir �sta carga?

S�. Hay solidaridad entre el anterior y el nuevo propietario, aunque considero que con relaci�n a etapas anteriores no operar�a la solidaridad. Hay que estudiar el caso en concreto.

SERVICIOS P�BLICOS

�scar. Mi inquilino pidi� por su cuenta dos l�neas, se las cortaron y ahora me las quieran cobrar pese a que no soy el titular.

El art�culo 130 de la Ley 142 de 1994 establece la solidaridad entre el propietario del inmueble y el arrendatario; por ello, debe estipularse la previsi�n clara en el contrato de arrendamiento y desplegarse una gesti�n de control ante las empresas de servicio por parte del arrendador.   

VIGILANCIA

Ricardo. A los celadores nunca se les ha pagado conforme con la ley �qu� puedo hacer?

La contrataci�n de celadores debe hacerse a trav�s de una compa��a autorizada por la Superintendencia de Vigilancia Privada. De modo tal que esta compa��a asume el pago de las prestaciones de ley.

No obstante, si no lo hace, existe solidaridad en la responsabilidad laboral de la copropiedad pues el servicio se prest�. El Ministerio de Trabajo y la Ley laboral, adem�s de la jurisprudencia, consignan las prestaciones a que tiene lugar el trabajador, las horas extras m�ximas (8), el pago de festivos y dominicales.

Por esto, la copropiedad debe hacer un an�lisis concienzudo de cu�nto se debe para llegar a una conciliaci�n. Los derechos b�sicos, ciertos e indiscutibles no son conciliables, hay que pagarlos; s�lo se puede arreglar la forma.

REPARACIONES

Martha Devia: �Hace cuatro a�os he pagado muy puntual el arriendo, pero el tapete est� tan deteriorado que se arrug� y ya no retiene el polvo; se hacen unas bolas de tierra debajo. En la inmobiliaria aceptan que ya necesita cambio, pero me dicen que si el due�o no quiere debo aguantarme�.

La Ley Civil dice que el arrendador tiene la obligaci�n de mantener el inmueble en buen estado para que el arrendatario lo pueda disfrutar normalmente de acuerdo con las pautas con las cuales fue arrendado. Esto incluye hacer las reparaciones del caso, a�n las locativas, cuando son producto de la mala calidad.

Ante situaciones urgentes y el abandono de las obligaciones contractuales por parte del arrendador �con la indiferencia de la inmobiliaria� considero que al arrendatario puede acudir a la conciliaci�n y obtener un acuerdo de reparaci�n o preconstituir prueba del mal estado del inmueble.

Incluso, si surge la necesidad de hacer reparaciones mediante una inspecci�n judicial deben intervenir los peritos y �cuando el caso lo amerite� requerir al arrendador en mora sobre la obligaci�n de realizar los arreglos urgentes; para ello �precisamente� se requiere instaurar un proceso judicial en el que el juez decidir� y le ordenar� hacer los trabajos. Incluso, se podr�a lle-gar a la terminaci�n del contrato por mal estado de lo arrendado, conceder una rebaja del precio o instar al pago de  indemnizaci�n por el da�o emergente. De todas formas, aconsejamos consultar un abogado.

***

RESTITUCI�N DE INMUEBLES


Roc�o Oviedo: A mitad de a�o, cuando a�n no se hab�a cumplido el contrato, me pidieron el apartamento donde resid�a; sin embargo, al solicitar la indemnizaci�n decidieron dej�rmelo hasta el termino anual, pero en noviembre consegu� un inmueble m�s econ�mico.

El d�a del trasteo me llam� la due�a para decirme que me quedara con el apartamento porque ya no lo iba a vender. Me fui de vacaciones y �como la abogada nunca ha querido que le consigne� no pude pagar a tiempo. Como no me recibi� el dinero proced� a consignar con dep�sitos judiciales; ella me dijo que entregara en ocho d�as el apartamento o, de lo contrario, iniciar� la restituci�n.

La mora en el pago del alquiler es causa de terminaci�n del contrato, lo que ocurri� en este caso. Al haberse convenido el pago anticipado de la mensualidad y al no hacerlo oportunamente, sino mes vencido (incluyendo el incremento legal al iniciar la pr�rroga), se le dio pie al arrendador para terminar el contrato y exigir su inmediata restituci�n.

Como quiera que antes de la mora en el pago de la renta la due�a lleg� a un acuerdo para prorrogar el contrato, creo que la consultante debe tratar de citarla en un centro de conciliaci�n para llegar a un acuerdo. As� va a satisfacer la necesidad temporal de mantener el pacto, estipulando una fecha cierta de entrega, lo que  puede evitar o suspender el proceso judicial de restituci�n que muy probablemente se inici�.

De otro lado, si el arrendador se niega a recibir el arriendo la ley establece la consignaci�n de la renta ante un banco autorizado, enviando copia del recibo al arrendador �a m�s tardar� de-ntro de los cinco d�as siguientes mediante correo certificado, cumpliendo as� su obligaci�n de pagar la renta y el incremento.

Por lo reciente del caso, y en vista de que algunos despachos judiciales no estaban funcionando, no creemos que a la fecha de absolver esta inquietud exista sentencia de restituci�n;  por lo que  de continuar el proceso ser� notificada de la demanda y si considera que sus derechos han sido vulnerados debe consultar un abogado para que haga parte en el proceso y evite excesos.

***

P�LIZAS Y CONTRATOS

Mar�a: �Hace seis a�os arrend� un bien por un canon de 200.000 pesos, pero hace tres se le rebaj� a 150.000. El arrendatario ha pagado con un mes de atraso, auque el inmueble ha tenido problemas de goteras. �Puedo solicitarle que me desocupe por atraso en el canon?, �lo puedo pedir para reparaciones locativas o tengo que esperar hasta que se le venza el contrato?, �c�mo y qui�n debe constituir las p�lizas de arriendo?

Opino que ha existido una renovaci�n del contrato inicial de arrendamiento, donde la consultante ha rebajado la renta y  consentido que el arrendamiento se pague mes vencido por espacio mayor a un a�o. Por ello, si se invoca esta causal para la restituci�n probable-mente el arrendatario se defender� con mucha probabilidad de �xito.

Aconsejo que solicite la entrega del inmueble con la anticipaci�n legal al vencimiento de la actual pr�rroga. Ahora, si  las reparaciones son necesarias y de tal magnitud que perturban el disfrute del inmueble, el arrendador puede invocar esta casual  para dar por terminado el con-trato y exigir la restituci�n.

Claro que deber� prestar cauci�n para garantizar la ejecuci�n de la obra y, si requiere el inmueble durante la pr�rroga, debe avisarle al arrendatario con tres meses de anticipaci�n o indemnizarlo.

De otra parte, las p�lizas de arrendamiento las debe constituir el arrendatario a favor del arrendador. Estas amparan el pago de la renta, las cuotas de administraci�n, costos judiciales y servicios p�blicos domiciliarios. Justamente, el Decreto 3130 del 2003 reglament� la constituci�n de garant�as o fianzas para las empresas de servicios p�blicos (dep�sitos en dinero, garant�as constituidas ante fianzas o fiduciarias, p�liza de seguros, fiador, etc.).

Adicionalmente, las garant�as deben ser constituidas por parte del arrendatario, a favor de las empresas prestadoras del servicio; as� se evita la solidaridad del arrendador en el pago de los servicios. Por lo tanto, es  facultad de este �ltimo exigirle a quien toma en alquiler su constituci�n; en este documento, incluso, el arrendador adquiere la obligaci�n de denunciar el inicio y la terminaci�n del contrato oportunamente ante estas empresas so pena de  ser solidario en el pago.

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