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Los coeficientes de copropiedad se calculan con base en el �rea privada construida de cada bien de dominio particular con respecto al �rea total privada del edificio o conjunto.

CUOTAS
Cuotas con base en los coeficientes

El consejo y la administraci�n no son competentes para determinar la forma de liquidar las cuotas. Es labor de la asamblea con base en el presupuesto aprobado.

Es �poca de asambleas y para orientar a los lectores que viven en edificios o conjuntos sometidos al r�gimen de propiedad horizontal, dedicamos un espacio did�ctico con respuestas sobre el tema y con casos del d�a a d�a que seguramente ser�n tratados en estas importantes reuniones. 

Ernesto Bernal pregunta: "En un conjunto cerrado de La Dorada, la administraci�n y el consejo decidieron que los due�os de los lotes, sin tener en cuenta su �rea, cancelar�an una cuota fija mensual de 90 mil pesos, y los de las casas, una de 100 mil.

"Esto significa que un lote de 3.000 metros cuadrados paga lo mismo que uno de 10 mil. Y una casa con aval�o de 200 millones paga igual que una de 400.

"Lo anterior va en contra v�a de la Ley de propiedad horizontal que establece que los costos deben regirse por los coeficientes predeterminados, los cuales son inmodificables salvo casos espec�ficos, �qu� opina de la decisi�n?"

Respuesta
La Ley 675 prev� que, salvo casos espec�ficos, los coeficientes de copropiedad se calcular�n con base en el �rea privada construida de cada bien de dominio particular con respecto al �rea total privada del edificio o conjunto.

El �rea privada libre se determinar� en el reglamento, en proporci�n al �rea privada construida indicando los factores de ponderaci�n utilizados.

Teniendo en cuenta que el coeficiente es la base para el cobro de las cuotas de administraci�n, considero que estos se deben revisar para que el pago se ajuste a la Ley.

Como lo respond� en fecha anterior, creo que estos conjuntos en los que se construyen las casas de manera progresiva se asemejan a los conjuntos por etapas y, por ello, los coeficientes deber�an tenerse como provisionales y ajustarse a medida que se vayan edificando e incorporando jur�dicamente las construcciones.

No es posible emitir una opini�n m�s profunda sin conocer las previsiones del reglamento y los antecedentes del caso.

Por eso recomiendo su estudio y adecuaci�n si es el caso.

Sin embargo, es claro que ni el consejo, ni la administraci�n tienen la competencia para determinar la forma de liquidar las cuotas pues esta tarea corresponde a la asamblea con base en el presupuesto aprobado.

De segunda convocatoria
Salvador Bele�o pregunta: "�Es legal que en una asamblea convocada por segunda vez para sesionar con cualquier n�mero de propietarios, la presidencia suspenda la reuni�n sin agotar el orden del d�a con el argumento de constatar el qu�rum, que en el momento de la suspensi�n era inferior a 50 por ciento de los asistentes que iniciaron la asamblea?"

Respuesta
Seg�n la Ley, la asamblea de segunda convocatoria sesionar� y decidir� v�lidamente con un n�mero plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados.

Considero que adem�s de que se present� una arbitrariedad, y se incurri� en un vicio, se genera una responsabilidad por los perjuicios causados pues no se agot� el orden del d�a.

Adem�s, es por decisi�n de la asamblea que se puede suspender la sesi�n; no es atribuci�n del presidente y eso hay que tenerlo claro.

�El voto de los morosos se puede suspender?
Aunque la Ley establece varios mecanismos para lograr que se tomen las decisiones, advierte que las que requieran un qu�rum de 70 por ciento no se pueden decidir en asambleas no presenciales ni en las de segunda convocatoria, salvo que en estas se obtenga la mayor�a exigida por la ley.

La sanci�n puede imponerse si est� prevista en el reglamento de propiedad horizontal.

En cuanto a la suspensi�n del voto de los morosos, aunque estuvo contemplada hasta �ltimo momento en los proyectos de ley que fueron base de la Ley 675, al final se suprimi�.

Por los antecedentes de la norma se deduce que el voto no debe ser suspendido en los casos en que se requiera el qu�rum decisorio.

Esto, porque adem�s se requiere un qu�rum alto para definir. Por lo tanto, esta sanci�n solo proceder�a en eventos relacionados con la simple administraci�n de los bienes comunes.

Considero, por ello, que solo ser� viable si est� contemplada en el reglamento de propiedad horizontal de conformidad con lo dispuesto por el art�culo 60 de la Ley.

Como esta dice que la asamblea la conforman los propietarios, y la jurisprudencia ha sostenido que no se viola el derecho fundamental a un moroso al que no se permite ingresar a la asamblea, se han presentado muchas discusiones y esto -dice la abogada Nora Pab�n- solo constituye una opini�n.

Sobre la multa
El lector Jairo Rojas dice que en su edificio tienen personer�a jur�dica, escrituras bajo la Ley 675, pero en sus estatutos no contemplan una sanci�n para quienes abandonen la asamblea antes de que termine.

Pregunta si la asamblea puede imponer una sanci�n a quienes la abandonen y que esto se vuelva norma de ahora en adelante sin tener que entrar a reformar los estatutos.

Respuesta
La Ley establece como condici�n para que se puedan imponer las sanciones, que estas se contemplen en el reglamento, con las faltas que las ocasionan. La asistencia obligatoria es una previsi�n importante pues hay decisiones que requieren qu�rum calificado.

Se ha mostrado que cuando esta sanci�n se impone la asistencia es numerosa.

M�s sobre coeficientes de copropiedad
�En la adecuaci�n del reglamento a la Ley 675 es correcto transcribir los coeficientes de copropiedad que entreg� el constructor en el a�o 1995?

Si los coeficientes no han sido reformados es correcto incluir los que defini� el propietario inicial en el reglamento original, que adem�s determina el derecho proporcional que transfiri� a los adquirentes de las unidades privadas sobre los bienes comunes.

�Al modificar las �reas privadas por la construcci�n de patios y altillos en las casas o unidades se deben ajustar los coeficientes de copropiedad. De ser as�, �qu� procedimiento se debe seguir?

Cuando las �reas libres son edificadas, el �rea construida de las unidades privadas cambia y, en consecuencia, los coeficientes deben ajustarse. No obstante, la reforma de los coeficientes por la asamblea no procede sino en los casos establecidos por la Ley 675 (art�culo 28).

En los dem�s eventos se requiere la aprobaci�n de los propietarios; si no se obtiene hay que acudir al juez civil. Por otra parte, para la legalizaci�n se requiere la aprobaci�n de la asamblea y la obtenci�n de una licencia de ampliaci�n y modificaci�n.

�En el c�lculo de los coeficientes de copropiedad, seg�n la Ley 675, se deben incluir las �reas privadas de los patios descubiertos?

Al calcular el coeficiente de un bien privado que tenga entre sus dependencias una zona libre, es necesario tener cuenta esta.
El c�lculo del coeficiente, en cuanto a las �reas libres, se realizar� en la forma anotada y es diferente a la parte construida.

Asesor�a: Nora Pab�n, abogada
Imagen: Fotolia

 
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