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Los coeficientes de copropiedad se calculan con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular con respecto al área total privada del edificio o conjunto.

CUOTAS
Cuotas con base en los coeficientes

El consejo y la administración no son competentes para determinar la forma de liquidar las cuotas. Es labor de la asamblea con base en el presupuesto aprobado.

Es época de asambleas y para orientar a los lectores que viven en edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal, dedicamos un espacio didáctico con respuestas sobre el tema y con casos del día a día que seguramente serán tratados en estas importantes reuniones. 

Ernesto Bernal pregunta: "En un conjunto cerrado de La Dorada, la administración y el consejo decidieron que los dueños de los lotes, sin tener en cuenta su área, cancelarían una cuota fija mensual de 90 mil pesos, y los de las casas, una de 100 mil.

"Esto significa que un lote de 3.000 metros cuadrados paga lo mismo que uno de 10 mil. Y una casa con avalúo de 200 millones paga igual que una de 400.

"Lo anterior va en contra vía de la Ley de propiedad horizontal que establece que los costos deben regirse por los coeficientes predeterminados, los cuales son inmodificables salvo casos específicos, ¿qué opina de la decisión?"

Respuesta
La Ley 675 prevé que, salvo casos específicos, los coeficientes de copropiedad se calcularán con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular con respecto al área total privada del edificio o conjunto.

El área privada libre se determinará en el reglamento, en proporción al área privada construida indicando los factores de ponderación utilizados.

Teniendo en cuenta que el coeficiente es la base para el cobro de las cuotas de administración, considero que estos se deben revisar para que el pago se ajuste a la Ley.

Como lo respondí en fecha anterior, creo que estos conjuntos en los que se construyen las casas de manera progresiva se asemejan a los conjuntos por etapas y, por ello, los coeficientes deberían tenerse como provisionales y ajustarse a medida que se vayan edificando e incorporando jurídicamente las construcciones.

No es posible emitir una opinión más profunda sin conocer las previsiones del reglamento y los antecedentes del caso.

Por eso recomiendo su estudio y adecuación si es el caso.

Sin embargo, es claro que ni el consejo, ni la administración tienen la competencia para determinar la forma de liquidar las cuotas pues esta tarea corresponde a la asamblea con base en el presupuesto aprobado.

De segunda convocatoria
Salvador Beleño pregunta: "¿Es legal que en una asamblea convocada por segunda vez para sesionar con cualquier número de propietarios, la presidencia suspenda la reunión sin agotar el orden del día con el argumento de constatar el quórum, que en el momento de la suspensión era inferior a 50 por ciento de los asistentes que iniciaron la asamblea?"

Respuesta
Según la Ley, la asamblea de segunda convocatoria sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados.

Considero que además de que se presentó una arbitrariedad, y se incurrió en un vicio, se genera una responsabilidad por los perjuicios causados pues no se agotó el orden del día.

Además, es por decisión de la asamblea que se puede suspender la sesión; no es atribución del presidente y eso hay que tenerlo claro.

¿El voto de los morosos se puede suspender?
Aunque la Ley establece varios mecanismos para lograr que se tomen las decisiones, advierte que las que requieran un quórum de 70 por ciento no se pueden decidir en asambleas no presenciales ni en las de segunda convocatoria, salvo que en estas se obtenga la mayoría exigida por la ley.

La sanción puede imponerse si está prevista en el reglamento de propiedad horizontal.

En cuanto a la suspensión del voto de los morosos, aunque estuvo contemplada hasta último momento en los proyectos de ley que fueron base de la Ley 675, al final se suprimió.

Por los antecedentes de la norma se deduce que el voto no debe ser suspendido en los casos en que se requiera el quórum decisorio.

Esto, porque además se requiere un quórum alto para definir. Por lo tanto, esta sanción solo procedería en eventos relacionados con la simple administración de los bienes comunes.

Considero, por ello, que solo será viable si está contemplada en el reglamento de propiedad horizontal de conformidad con lo dispuesto por el artículo 60 de la Ley.

Como esta dice que la asamblea la conforman los propietarios, y la jurisprudencia ha sostenido que no se viola el derecho fundamental a un moroso al que no se permite ingresar a la asamblea, se han presentado muchas discusiones y esto -dice la abogada Nora Pabón- solo constituye una opinión.

Sobre la multa
El lector Jairo Rojas dice que en su edificio tienen personería jurídica, escrituras bajo la Ley 675, pero en sus estatutos no contemplan una sanción para quienes abandonen la asamblea antes de que termine.

Pregunta si la asamblea puede imponer una sanción a quienes la abandonen y que esto se vuelva norma de ahora en adelante sin tener que entrar a reformar los estatutos.

Respuesta
La Ley establece como condición para que se puedan imponer las sanciones, que estas se contemplen en el reglamento, con las faltas que las ocasionan. La asistencia obligatoria es una previsión importante pues hay decisiones que requieren quórum calificado.

Se ha mostrado que cuando esta sanción se impone la asistencia es numerosa.

Más sobre coeficientes de copropiedad
¿En la adecuación del reglamento a la Ley 675 es correcto transcribir los coeficientes de copropiedad que entregó el constructor en el año 1995?

Si los coeficientes no han sido reformados es correcto incluir los que definió el propietario inicial en el reglamento original, que además determina el derecho proporcional que transfirió a los adquirentes de las unidades privadas sobre los bienes comunes.

¿Al modificar las áreas privadas por la construcción de patios y altillos en las casas o unidades se deben ajustar los coeficientes de copropiedad. De ser así, ¿qué procedimiento se debe seguir?

Cuando las áreas libres son edificadas, el área construida de las unidades privadas cambia y, en consecuencia, los coeficientes deben ajustarse. No obstante, la reforma de los coeficientes por la asamblea no procede sino en los casos establecidos por la Ley 675 (artículo 28).

En los demás eventos se requiere la aprobación de los propietarios; si no se obtiene hay que acudir al juez civil. Por otra parte, para la legalización se requiere la aprobación de la asamblea y la obtención de una licencia de ampliación y modificación.

¿En el cálculo de los coeficientes de copropiedad, según la Ley 675, se deben incluir las áreas privadas de los patios descubiertos?

Al calcular el coeficiente de un bien privado que tenga entre sus dependencias una zona libre, es necesario tener cuenta esta.
El cálculo del coeficiente, en cuanto a las áreas libres, se realizará en la forma anotada y es diferente a la parte construida.

Asesoría: Nora Pabón, abogada
Imagen: Fotolia

 
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