¿Qué sanciones les pueden imponer al administrador, consejo y revisor fiscal por ser renuentes a convocar a asamblea ordinaria?
El reglamento de propiedad horizontal y la ley son de obligatorio cumplimiento para los órganos de administración y para el revisor fiscal. En el caso expuesto hay desconocimiento del reglamento, al punto que los propietarios pertenecientes al consejo podrían ser multados e incluso, ser incluidos en un listado ubicado en lugares de amplia circulación en el edificio.
En cuanto al administrador estaría incurriendo en una violación adicional del contrato en el que sería obligatorio incluir una cláusula en el sentido de que se adhiere al reglamento. También se aplicarán las sanciones del caso. Los administradores y revisores responderán por los perjuicios que ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros por esta omisión.
¿Cuando no se convoca a asamblea dentro del término de ley, la asamblea ordinaria puede ser programada y debatir los temas como extraordinaria?
Se le debe dar carácter de ordinaria, así se celebre fuera de término, siempre y cuando reúna los requisitos de este tipo de cita. Allí se tratarán y decidirán sólo los asuntos pactados para esta.
¿El administrador, el consejo y el revisor fiscal pueden presentar propuestas a la asamblea de acuerdo con el cargo que tienen?
El administrador y el revisor fiscal no forman parte de la asamblea pero al presentar sus informes no creo inconveniente que hagan propuestas en beneficio de la comunidad.
¿Es viable que por el mal comportamiento de algunos asambleístas se solicite el apoyo de la fuerza pública?
Si los actos lo ameritan hay que acudir a la fuerza pública.
¿El consejo de administración debe participar en la asamblea individualmente como propietario? ¿Sus integrantes tienen alguna función dentro de este ente?
El consejo, como tal, no participa con voz y voto. Sin embargo, en determinado momento son sus miembros los que presentan informes y la dirigen.
¿Además de dirigir la asamblea el presidente y el secretario tienen alguna otra obligación?
Deben firmar las actas. Además, la Ley prevé que el presidente de la asamblea firmará el contrato con el administrador en caso de que el presidente del consejo no lo haga.
¿Cuáles son las funciones de la comisión verificadora y por cuánto tiempo son elegidos sus integrantes?
Las personas designadas por la asamblea deben verificar la redacción del acta, que debe ser fiel reflejo de las decisiones que se tomaron. Podrán cumplir su misión cada vez que la asamblea los designe.
¿Cómo se debe publicar el acta de asamblea? ¿Cuánto tiempo hay para hacerlo?
El administrador debe poner a disposición de los propietarios copia completa del acta en el lugar determinado como sede de la administración, e informar la situación a cada propietario, en un lapso no superior a 20 días de la fecha de la reunión.
¿Las actas se pueden corregir por solicitud de la comisión verificadora o de algún propietario?
Sí, sólo si no es fiel a lo que sucedió en la asamblea.
¿Quién se encarga de elaborar el acta de asamblea?
Por lo general, el secretario quien ¿en la mayoría de casos¿ es el administrador.
¿Las votaciones a consejo deben ser secretas?
Salvo que lo establezcan las normas internas del consejo.
¿La impugnación de actas es diferente a la de decisiones? ¿Cuál es el trámite para impugnar una y otra? ¿Cuánto tiempo tiene el interesado?
La ley habla que la impugnación de decisiones se podrá hacer dentro de los dos meses siguientes a la fecha de publicación o notificación del acta.
¿Quién puede impugnar las actas de asamblea y en qué casos?
El administrador, el revisor fiscal y los propietarios de bienes privados pueden hacerlo ante el juez. Según jurisprudencia emitida sobre los tenedores, considero que estos también pueden impugnar una decisión que los perjudique y que sea contraria a la Ley o al reglamento (Sentencia C-318 de 2002.Corte Constitucional).
¿Qué pasa cuando la comisión verificadora no está de acuerdo con el contenido del acta y han transcurrido más de veinte días hábiles conforme a la ley?
El acta debe ser aclarada o corregida en caso de que no esté de acuerdo con la comisión. De todas formas se dará cumplimiento a las decisiones.
¿Dónde se encuentran las funciones del consejo, del revisor fiscal y del contador?
La Ley 675 define las de los miembros del consejo. Además, en los reglamentos de propiedad horizontal se establecen las atribuciones del consejo y del revisor fiscal o del contador, cuyos vacíos se pueden llenar con las disposiciones del Código del Comercio.
¿Qué pasa cuando la persona que convoca a la asamblea no envía las citaciones a la residencia del propietario? ¿Se puede sancionar a este último por no asistir?
El administrador debe asegurarse de que la convocatoria sea conocida por cada propietario. Si la persona no vive en el edificio, la citación se podría enviar por correo certificado. Claro que si no se envió sería injusto e ilegal imponer cualquier sanción por inasistencia.
¿Cuál es el procedimiento para modificar el reglamento?
Se requiere aprobación de la asamblea con un quórum decisorio de un número de propietarios que represente, por lo menos, el 70 por ciento del total de coeficientes de copropiedad. Luego se eleva a escritura pública y se lleva a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
¿La asamblea puede tomar decisiones con un 10 por ciento del quórum que había en el momento de iniciarse. La cuestión es que algunos residentes abandonaron la reunión?¿
La Ley exige que salvo que los reglamentos consagren un quórum superior para la celebración de la asambleas, la de carácter general deberá sesionar con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen, por lo menos, la mitad más uno de los coeficientes de copropiedad. Incluso, advierte que tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de copropiedad representados en la reunión.
En el caso de la consulta, si la ausencia de la mayoría se da en la primera convocatoria, el 10 por ciento restante no podría deliberar ni tomar decisiones. Sin embargo, si la asamblea se reúne en segunda convocatoria sesionará y deliberará con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados.
Así ¿y si el reglamento no prevé un porcentaje superior¿, las decisiones serán válidas. En el caso concreto no podría decidirse sobre asuntos que requieran el 70 por ciento, de acuerdo con la Ley.
¿Cuándo se realiza la primera asamblea de copropietarios en un conjunto nuevo?
Cuando se ha completado el 51 por ciento de los coeficientes de copropiedad. El propietario inicial ¿es decir, el constructor¿ debe comunicar por escrito la hora y la fecha de esta asamblea en la que se eligen el administra-dor, el consejo de administración, el revisor fiscal.
¿Existe el veedor en estas reuniones?
Hay casos en los que se produce una nueva convocato-ria a la reunión extraordinaria y se plantea la posibilidad de que exista un veedor para que cola-bore e ilustre sobre su realización. Sin embargo, la ley no contempla este cargo.
¿Los arrendatarios pueden participar?
Cuando estos se afecten por una decisión que tome la asamblea tendrán la posibilidad de intervenir con voz pero sin voto; en este caso los reglamentos establecerán un procedimiento.
¿Qué influencia tienen las decisiones de la asamblea en los seguros?
Por decisión mayoritaria, este ente podrá incluir en el presupuesto anual el valor de la prima de seguros contra incendio y terremoto para los bienes privados.
Imagen: Fotolia
