Aunque desde el 10 julio del 2003 existe el marco legal para evitar que los propietarios asuman las deudas de servicios de arrendatarios, los resultados aún no se ven. El Gobierno y las empresas de servicios públicos interpretan de diferentes maneras la normatividad; entre tanto, los ciudadanos no tienen claridad sobre el proceso.
El control para evitar que los inquilinos puedan solicitar la reconexión de los servicios públicos, en caso de que incumplan con el pago de las facturas y de que exista una garantía (como una póliza o un depósito) de por medio.
En la práctica esto quiere decir que si a un inmueble le cortan un servicio por la falta de pago de dos facturas, la respectiva empresa únicamente podrá reconectarlo de dos maneras: 1) que el propietario lo pida, pero esto ocasionaría que se haga responsable de posibles deudas; 2) que el arrendatario lo solicite, para lo que es obligatorio que pague la deuda y la nueva garantía con la que exonera al dueño de cualquier incumplimiento.
Las opiniones sobre este tema están divididas por lo que metrocuadrado.com consultó al Ministerio de Vivienda, la Superservicios Públicos, la Lonja Propiedad Raíz de Bogotá, la Empresa de Teléfonos de Bogotá, Codensa, Empresa de Acueducto de Bogotá y EPM Bogotá.
Entre las principales conclusiones y respuestas están:
¿Los arrendatarios son los únicos responsables por el pago de facturas?
Lonja Propiedad Raíz de Bogotá (LP): no. La solidaridad se rompe únicamente cuando el arrendador exija al inquilino las pólizas respectivas y notifique del contrato a las empresas de servicios públicos (ESP).
¿En dónde aplica la norma y desde cuando?
MinVivienda (MV): la ley, que empezó a regir desde julio de 2004, es de aplicación nacional y todas las empresas de servicios públicos a lo largo y ancho del país deben cumplirla.
¿Cuál es el procedimiento para exonerar al propietario?
MV: ajustar el contrato de arriendo a la Ley 820, seguir los procedimientos estipulados por cada empresa y constituir las garantías del caso.
¿No hay manera de constituir una sola garantía que sirva para todas las empresas?
EPM: no. Sería ideal pero no se puede denunciar. Los trámites se hacen en cada empresa. Es una buena sugerencia pero depende de la iniciativa de las aseguradoras. Hubo reuniones al respecto pero no se detectó ningún interés de parte de estas.
¿Cómo se constituyen y cuál es el valor de las garantías?
Cada empresa debe suministrar la información y la persona elige la solución más viable. Codensa, Empresa de Acueducto y ETB piden depósito bancario o póliza. Por su parte, EPM estableció un fondo que se tramita fácil y rápido en la misma empresa, cuyo valor de 15.000 pesos es fijo mientras que en las demás empresas el valor es más alto ya que depende depende del promedio de los consumos.
Para constituir las pólizas de garantía es requisito tomar el promedio de las tres últimas facturas. Cuando un inmueble es nuevo y no cuenta con un promedio de consumo, sino con unas tarifas básicas, ¿cómo se constituye este?
Codensa: se determina con respecto al promedio de todos los inmuebles de ese estrato en la ciudad.
¿Por qué las pólizas de servicios tienen tanto trámite y por qué corren por cuenta del arrendador? ¿No les parece injusto?
LP: según la ley 820, corre por cuenta del arrendatario y esperamos que las compañías de seguros agilicen el trámite de expedición de pólizas. Para el antiguo régimen, el propietario eran quién adquiría la póliza, por eso pagaba el seguro.
¿Qué requisitos exigen las aseguradoras al arrendatario?
LP: dependerá de las políticas de cada aseguradora.
¿Estas garantías aplican para las cuotas de administración?
LP: no. Son solo para servicios públicos y se excluye la administración del conjunto. Para tal efecto las empresas de seguros ofrecen diferentes productos.
¿Es cierto que el estrato máximo para el cobro de los servicios públicos de una vivienda de interés social es 3?
LP: no. La VIS está definida por el valor de venta y no por su estratificación.
¿Por qué no se hace lo mismo que en Europa? Es decir, que los servicios sean propiedad de los inquilinos y no de la propiedad
EPM: sería ideal pero aún no hemos avanzado porque no hay regulación ni portabilidad de los servicios.
¿Cómo evita uno que pidan una línea telefónica a nombre del inmueble?
ETB: por mandato constitucional no podemos negarle el acceso ya sea propietario e inquilino. Para evitarlo, tiene que denunciar el contrato de arrendamiento.
Adicionalmente EPM Bogotá aclaró que quien solicite un nuevo servicio y además se identifique como arrendatario a partir de la entrada en vigencia de la Ley será responsable de los consumos que realice, por esta razón en todos los casos de nuevos servicios para arrendatarios exige la constitución de la garantía.
________CONSULTAS ESPECIALES________
Durante el foro hubo solución a inquietudes sobre temas específicos relacionados con facturas y reclamos:
¿Después de dos años una empresa de teléfonos puede cobrar llamadas que no había facturado?
ETB: sí. Tiene hasta 10 años para cobrarlo por la fecha en que se generó la deuda.
¿Quién hace y quien regula los incrementos de los servicios públicos, en especial los de aseo? ¿Por qué el costo de estos fluctúa -notoriamente- de un mes para otro?
EAAB: la Comisión de regulación de agua potable y saneamiento básico (CRA), cada vez que el IPC acumulado llega o supera el 3 por ciento.
¿Hasta que punto es válido y legal que sin hacer una debida investigación por la empresa de servicio de energía se proceda a cobrar multas por supuestos fraudes?
Codensa: siempre debe haber un debido proceso y el cliente tiene derecho a defenderse. La empresa ha establecido instancias para que tenga la oportunidad de hacerlo.
Registramos un contrato de arriendo ante EPM, pero si el arrendatario deja de pagar los servicios y se los cortan ¿la empresa puede reactivar y de paso restablecer la solidaridad?
EPM, ETB, LONJA y MinVivienda: quien solicite la reconexión será el único responsable de las posibles deudas. Si lo hace el inquilino, este deberá constituir una nueva garantía de lo contrario la empresa no podrá reconectar el servicio ni cobrarle facturas al dueño. No obstante, si es el mismo propietario el que hace la solicitud, este será el responsable de los consumos.
¿Cuánto tiempo se toma esta justicia para que me restituyan un inmueble cuando el inquilino no paga los servicios públicos?
LP: la justicia ordinaria a través del proceso de restitución se puede demorar ocho meses para entregarle el inmueble y en el mismo lapso el inquilino puede ser condenado al pago de los cánones y servicios dejados de pagar.
¿Por que ETB me manda una carta diciendo que como propietario soy responsable de las deudas de mi inquilino? ¿Hay derecho a estas amenazas por cuenta de los abogados del centro de cobros jurídicos?
ETB: por ley, el arrendador y el arrendatario son solidarios por los consumos que se presenten y no se hace a manera de amenaza sino de información.
Tengo un inmueble alquilado y me lo entregarán con servicios cortados y con deuda de 2¿500.000 ¿Qué debo hacer en este caso?
Superservicios: solo está obligado a pagar el monto en que la empresa esta obligada a suspender los servicios (dos facturas si es mensual). Para futuras ocasiones asegúrese de denunciar el contrato de arrendamiento.
¿Por qué no existe una política clara que proteja a las personas que arriendan un inmueble? En mi caso tuve que pagar millones de pesos en servicios públicos que a pesar de estar en mora por meses no eran cortados a los inquilinos. Adicionalmente por líneas telefónicas que nunca solicite. ¿Ante quien se puede acudir en estos casos?
Superservicios: le han debido cortar en la segunda facturación según la ley para efectos de que se rompa la solidaridad. Presente la reclamación ante la empresa y la Superintendencia.
________SIN UNIDAD DE CRITERIOS________
Las respuestas a la siguiente pregunta dejan ver los vacíos y contradicciones de la Ley de Arriendos con la Ley de Servicios Públicos:
¿Si arriendo un inmueble y le instalan nuevas líneas telefónicas soy responsable por las deudas que deje el inquilino?
- LP: la primera línea es domiciliaria y obligatoria y las adicionales se consideran por fuera de esta y es un negocio entre la empresa y el usuario.
- EPM: no estamos de acuerdo con la interpretación de la Lonja. Los servicios públicos no tienen ninguna diferencia en la cantidad de líneas instaladas.
- ETB: las segundas líneas solicitadas por el inquilino en contratos denunciados o no son responsabilidad de la empresa de servicios y será responsable de los consumos quien las solicitó.
¿Pueden entonces embargarme si un arrendatario solicitó una línea telefónica sin mi permiso y nunca pago las cuentas del mismo?
MinVivienda: si la solicitud es posterior a la Ley 820 (10 de julio de 2003) la responsabilidad es de quien solicitó la línea. Si es anterior, hay lugar al embargo.
________QUÉ DICE LA LEY________
De acuerdo con la Ley de Arrendamientos de Vivienda (820 de 2003) y del Decreto 3130, desde el pasado 10 de julio estas empresas están en la obligación de ¿registrar¿ los contratos de arriendo y responsabilizar por el cobro de las facturas únicamente a los inquilinos, previo cumplimiento de los procedimientos establecidos.
Para tal efecto, las empresas de servicios públicos pueden solicitar la constitución de pólizas (con las firmas que ofrezcan este servicio) o depósitos en determinadas cuentas y entidades y bancarias. Cabe anotar que actualmente El Libertador es la única aseguradora que ofrece este servicio pero solo a través de sus inmobiliarias afiliadas.
Dice también la norma, en el Artículo 15, que "cuando las empresas de servicios públicos domiciliarios instalen un nuevo servicio a un inmueble, el valor del mismo será responsabilidad exclusiva de quién solicite el servicio".
________PROPIETARIOS, CÓMO PROTEGERSE________
Este es el procedimiento para centrar en el inquilino la responsabilidad de los servicios públicos:
1) Celebrar un contrato o hacer un otrosí al vigente para acogerse a la nueva ley.
2) En el nuevo contrato se debe estipular que el inquilino asume la responsabilidad de pagar lo que consume.
3) Si el arrendador exige las garantías, el inquilino debe adquirir una por cada empresa de servicios con una compañía de seguros u otra entidad que ofrezca el servicio.
4) Acercarse a cada empresa de servicios públicos y llenar el respectivo formulario.
5) Entregar las garantías que exija cada empresa y esperar diez días hábiles para una respuesta.
6) Si aceptan la solicitud, el cubrimiento solo durará por la vigencia inicial del contrato.
________LÍNEAS DE ATENCIÓN AL CLIENTE________
De acuerdo con el servicio o tipo de solicitud las siguientes son las líneas en que los usuarios pueden solicitar más información:
- Codensa: 115
- Empresa de Acueducto: 116
- ETB: 170
- EPM Bogotá: 114 - 6063636
- Superservicios Públicos: 6913005
________LO QUE NO DEBE PAGAR EL DUEÑO________
Con o sin pólizas y sin importar el tipo de contrato, ni la fecha de realización, estas algunas eventualidades en las que el arrendador está protegido ¿en cierta manera¿ de los abusos de los arrendatarios y de las empresas de servicios públicos.
- Cuando un inquilino queda en mora con los servicios públicos (y no se han constituido las pólizas del caso), solo es obligación del propietario responder por los tres primeros períodos facturados. Las correspondientes empresas no pueden cobrarle al dueño más de este dinero, ya que incumplirían con la obligación de suspender el servicio luego de tres meses (artículo 130 de la Ley 142 de 1994) o de dos (artículo 18 de la Ley 689 de 2001) en que no se haya verificado el pago del servicio.
- Cuando en las facturas se cobra telefonía celular, electrodomésticos, Internet, clasificados, entre otros productos, el propietario no tiene que pagarlas; ese es un problema solo de las empresas y de quien solicita el servicio. Basta con que el arrendador vaya a la correspondiente empresa y exija que le facturen solo los servicios públicos domiciliarios (agua, luz, gas y llamadas locales y nacionales) o que le reciban allí mismo solo el pago de estos. Si no atienden la petición debe poner una queja en la Superintendencia de Servicios Públicos y en solo un par de días el problema será resuelto.
En cuanto a líneas síquicas y ¿calientes¿, no hay unanimidad de criterios entre ETB y EPM Bogotá porque está asociado al consumo de la línea.
